Gerechtshof Den Haag, 23-04-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:667, BK-23/104 en BK-23/106 tot en met BK-23/111
Gerechtshof Den Haag, 23-04-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:667, BK-23/104 en BK-23/106 tot en met BK-23/111
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 23 april 2024
- Datum publicatie
- 7 mei 2024
- Zaaknummer
- BK-23/104 en BK-23/106 tot en met BK-23/111
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 18 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 30a Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde bouwgrond (appartementen in aanbouw). Art. 17, lid 4, Wet WOZ. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende maakt de door haar bepleite waarde niet aannemelijk. Waardering in goede justitie.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-23/104 en BK-23/106 tot en met BK-23/111
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 december 2022, nummers SGR 21/7488, SGR, 21/7490, SGR 21/7491, SGR 21/7493, SGR 21/7495, SGR 21/7496 en SGR 21/7498.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adressen 1 t/m 7] te [woonplaats] (de appartementsrechten), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op ieder € 141.000 (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] (de aanslagen).
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is eenmaal een griffierecht geheven van € 360. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om immateriële schadevergoeding afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen bij het Hof op 9 maart 2023 en 24 januari 2024.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 12 maart 2024. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via MS Teams, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Het Hof heeft op 12 maart 2024 een brief met bijlagen van belanghebbende ontvangen. Deze heeft eerst na sluiting van het onderzoek de kamer bereikt die de zaken behandelt. Een afschrift van deze brief met bijlagen is doorgestuurd naar de Heffingsambtenaar. De brief met bijlagen hebben het Hof geen aanleiding gegeven om het onderzoek te heropenen.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de appartementsrechten. De appartementen waarop de appartementsrechten zien, zullen gerealiseerd worden in een appartementencomplex dat gebouwd zal worden op een stuk bouwgrond met een oppervlakte van 2.290 m2 (de bouwgrond). Het appartementencomplex zal bestaan uit acht appartementen (naast de zeven onderhavige appartementsrechten bestaat nog één ander appartementsrecht – [adres 8] te [woonplaats] – dat geen onderwerp uitmaakt van het onderhavige geschil). Op de waardepeildatum (1 januari 2020) evenmin als op 1 januari 2021 was met de bouw van het appartementencomplex begonnen.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de beschikte waarden een waarderapport overgelegd, ondertekend door [naam] , WOZ-taxateur. In het waarderapport is de waarde van de appartementsrechten op de waardepeildatum bepaald op € 141.000 per appartementsrecht. Verder heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd. In de matrix zijn gegevens opgenomen van één van de appartementsrechten, te weten [adres 1] te [woonplaats] . In de matrix is vermeld dat de waarde van [adres 1] te [woonplaats] van € 141.000 uitsluitend bestaat uit het onderdeel liggingswaarde. Tevens is in het waarderapport onder het kopje “Onderbouwende verkoop 1” vermeld dat het appartementsrecht [adres 1] te [woonplaats] op 5 november 2021 is verkocht voor
€ 1.200.000. Het bouwjaar is 2022.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). Voor onroerende zaken in aanbouw wordt op grond van artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ de waarde bepaald volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde-methode als bedoel in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. Gelet op het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ is verweerder terecht uitgegaan van de toestandsdatum van 1 januari 2021. Omdat het object nog niet gereed was, heeft verweerder terecht de gecorrigeerde vervangingswaarde als uitgangspunt gehanteerd.
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft aangevoerd dat de totale WOZ-waarde van de acht objecten aan de [adressen 1 t/m 7] € 1.128.000 is. Bij de bepaling van de WOZ waarde voor het kalenderjaar 2021 heeft verweerder alleen de liggingswaarde van de appartementen betrokken, omdat nog niet met de bouw van de appartementen is aangevangen. Hij heeft een grondprijs van € 492 gehanteerd. Daarnaast heeft verweerder, in reactie op de vraag van de gemachtigde of het beroep niet ook op [adres 8] ziet, ter zitting gemotiveerd toegelicht dat het appartementsrecht van de [adres 8] te [woonplaats] op 6 december 2021 verkocht is voor € 685.000. Aan de stelling van eiseres dat het verkoopcijfer van 6 december 2021 tardief is, gaat de rechtbank voorbij, nu verweerder dit in reactie op een vraag van eiseres heeft aangevoerd. Met hetgeen verweerder in het waarderapport heeft aangevoerd en hetgeen verweerder overigens heeft aangevoerd, acht de rechtbank de beschikte waarden niet te hoog vastgesteld.
7. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.”