Gerechtshof Den Haag, 05-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:710, BK-23/569 en BK-23/883
Gerechtshof Den Haag, 05-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:710, BK-23/569 en BK-23/883
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 5 maart 2024
- Datum publicatie
- 21 mei 2024
- Zaaknummer
- BK-23/569 en BK-23/883
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17 Wet WOZ. WOZ-waarde woning en café-bar/restaurant niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-23/569 en BK-23/883
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 mei 2023, nummer ROT 22/537.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] en [adres 2] te [woonplaats] (de onroerende zaken), voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 282.000 respectievelijk € 355.000. De waarde van [adres 2] is naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021 vastgesteld.
Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen eigenaar en onroerendezaakbelastingen gebruiker.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar tegen de onder 1.1.1 genoemde beschikkingen en de onder 1.1.2 genoemde aanslagen ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 23 november 2023, 8 december 2023, 9 januari 2024 en 23 januari 2024 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 24 januari 2024. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De eigenaar van de onroerende zaak [adres 2] is bij brief van 4 september 2023 als derde-belanghebbende uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zaak, doch heeft daarop niet gereageerd.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] . Het betreft een tussenwoning, gebouwd in 1981, met een inhoud van circa 375 m3 en berging (7 m2) op een perceel van 169 m2.
Belanghebbende is daarnaast gebruiker van de onroerende zaak [adres 2] . Het betreft een café-bar/restaurant met een terras aan de kade, gebouwd in 2005. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van circa 220 m2.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak [adres 1] een taxatieverslag en een waardematrix overgelegd. In de waardematrix is de waarde van [adres 1] getaxeerd op € 295.000 aan de hand van de verkoopgegevens van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (verkocht op 14 november 2019 voor € 283.000), [adres 4] (verkocht op 4 november 2019 voor € 325.000) en [adres 5] (verkocht op 15 april 2020 voor € 310.000), alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Aan [adres 1] en de vergelijkingsobjecten zijn factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand en ligging toegekend en door het toepassen van een lagere dan wel hogere factor zijn de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de vergelijkingsobjecten in de taxatie tot uitdrukking gebracht. Verder is de gehanteerde grondstaffel in de matrix opgenomen.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar luchtfoto’s van [adres 1] en de vergelijkingsobjecten, foto’s van de woning, foto’s van [adres 3] en foto’s van [adres 5] overgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak [adres 2] een taxatieverslag en de ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de VNG overgelegd. Voorts heeft de Heffingsambtenaar een kopie van een brochure van omstreeks 2021 waarin [adres 2] voor verhuur wordt aangeboden voor een huurprijs van € 56.013 exclusief servicekosten en btw, overgelegd.
Daarbij heeft de Heffingsambtenaar verwezen naar de onroerende zaak [adres 6] te [woonplaats] , die in augustus 2020 is verkocht voor € 332.500. Dit object betreft een restaurant op de begane grond van 155 m2 en een opslag op de eerste verdieping van 30 m2. Het ligt ingeklemd tussen andere panden in de binnenstad van [woonplaats] . In 1980 is het pand gerenoveerd. De Heffingsambtenaar heeft foto’s van [adres 6] overgelegd en in een overzicht de verschillen tussen [adres 2] en [adres 6] uiteengezet, waarbij factoren voor kwaliteit/luxe, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en ligging zijn toegekend. Dit overzicht vermeldt:
“Overzicht
[adres 2] ; 222m2 - bouwjaar 2005 - met mogelijkheid van terras
[adres 6] - ; 155 m2 - bouwjaar ren 1980- geen buitenruimte//opslag ca. 30m2 boven
KOUDL
[adres 2] ; huur ca € 50.000 3 3 3 3 4 € 225,-- m2
WOZ-waarde € 355.000/222m2 = ca. € 1599,-- m2
[adres 6] - ; verkocht 14/8/20 € 332.500 3 3 3 3 3
Per 01012020 € 335.000/185m2 = ca. €1810,--m2”
Onder dit overzicht staat tevens vermeld dat [adres 2] een mooiere ligging heeft dan [adres 6] .