Gerechtshof Den Haag, 05-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:711, BK-23/570
Gerechtshof Den Haag, 05-03-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:711, BK-23/570
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 5 maart 2024
- Datum publicatie
- 8 mei 2024
- Zaaknummer
- BK-23/570
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 18 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde hotel. Huurwaardekapitalisatiemethode. Eigen huurovereenkomst. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Vergoeding van immateriële schade. De vertraging in de behandeling van het bezwaar is door de Rechtbank terecht aan de gemachtigde van belanghebbende toegerekend.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/570
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 mei 2023, nummer ROT 22/674.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), naar de toestand van de onroerende zaak op 1 januari 2021, voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 2.447.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 365. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband hiermee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft op 24 oktober 2023, 23 november 2023, 8 december 2023, 9 januari 2024 en 23 januari 2024 nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 januari 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
De eigenaar van de onroerende zaak is bij brief van 4 september 2023 als derde-belanghebbende uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de zaak, doch heeft daarop niet gereageerd.
Feiten
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is gebouwd in 1915 en in de periode 2011 tot en met 2013 uitgebreid, verbouwd en gerenoveerd. De onroerende zaak bestaat op de toestandsdatum uit een hotelgedeelte met kamers (1.729 m2), een keuken (86 m2), twee restaurants (182 m2 respectievelijk 342 m2), een horecazaal (158 m2), een terras (215 m2), overige ruimte (45 m2) en overige grond (1.500 m2).
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak een taxatieverslag en een taxatiekaart overgelegd. In het taxatieverslag is de waarde van de onroerende zaak voor het onderhavige belastingjaar getaxeerd op € 2.447.979. Ook vermeldt het taxatieverslag dat de onroerende zaak op 22 maart 2018 is verkocht voor € 2.750.000. Uit de taxatiekaart volgt dat de onder 2.1 vermelde verbouwing ongeveer € 2.337.490 heeft gekost.
Voorts heeft de Heffingsambtenaar foto’s van de onroerende zaak, de aangiften toeristenbelasting voor de jaren 2020 en 2021, de ‘Handreiking waarderen naar toestandsdatum 1-1-2021 vanwege corona-maatregelen’ van de VNG en de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 6 juni 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:4381) waarin de waarde van de onroerende zaak voor het kalenderjaar 2017 is vastgesteld op € 2.679.000, overgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft daarnaast verwezen naar de huurovereenkomst die op 13 januari 2011 tussen belanghebbende en haar verhuurder is gesloten. In de huurovereenkomst is, voor zover in hoger beroep relevant, opgenomen:
“Duur, verlenging en opzegging
Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 (tien) jaar, ingaande op 1 mei 2012 en lopende tot en met 30 april 2022.
(…)
Huurprijs, omzetbelasting, servicekosten, huurprijsaanpassing, betalingsverplichting, betaalperiode
De aanvangshuurprijs van het gehuurde bedraagt op jaarbasis € 305.000,--, zegge: DRIEHONDERDVIJFDUIZEND euro. Deze huurprijs kan worden gescheiden in
€ 100.000,= voor de eerste fase en € 205.000,= voor de tweede fase (…).
(…)
Onverminderd de mogelijkheden die de wet biedt om een huurprijsaanpassing te realiseren, wordt de huurprijs jaarlijks per 1 mei voor het eerst met ingang van 1 mei 2013 aangepast, (…) met een maximum van 2,5% per jaar.
(…)