Gerechtshof Den Haag, 07-05-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:833, BK-23/491
Gerechtshof Den Haag, 07-05-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:833, BK-23/491
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 mei 2024
- Datum publicatie
- 24 juni 2024
- Zaaknummer
- BK-23/491
- Relevante informatie
- Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ, Art. 18 WOZ
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde perceel. Eigen verkoopcijfer; niet ingeroepen ontbindende voorwaarde. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/491
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 17 april 2023, nummer SGR 22/863.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] , perceel naast, te [woonplaats] (de onroerende zaak; thans: [adres 2] ), voor het kalenderjaar 2020 naar toestandsdatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 255.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelasting van de [gemeente] voor het jaar 2020 (de aanslag) opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht van € 50 geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt als volgt, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 215.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 215.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde bestreden uitspraak;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 19,20;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 50 aan eiser te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en heeft tevens incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend, ingekomen op 23 mei 2023, 27 juli 2023 (schriftelijke zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep) en 13 februari 2024.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden ter zitting van 26 maart 2024. Partijen zijn verschenen. De gemachtigde en de Heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting via een digitale video-verbinding. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende was eigenaar van de vrijstaande woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning). Bij de woning behoorde een perceel grond met woonbestemming en een oppervlakte van 965 m² (de onroerende zaak). De woning en de onroerende zaak waren tot in de loop van 2019 op één kadastraal perceel gelegen en vormden samen één WOZ-object. Belanghebbende heeft de woning en de onroerende zaak in 2019 afzonderlijk verkocht.
Op 15 juli 2019 heeft belanghebbende de onroerende zaak verkocht voor € 302.323,74. De koper heeft voor de onroerende zaak een omgevingsvergunning aangevraagd voor het realiseren van een noodopvang van ongehuwde moeders met kind. In de koopovereenkomst is de ontbindende voorwaarde opgenomen dat de overeenkomst kon worden ontbonden door de koper, indien de koper op uiterlijk 1 februari 2020, kort weergegeven, geen onherroepelijke omgevingsvergunning heeft verkregen.
Op 16 juni 2020 is vorenbedoelde vergunning verleend. De vorenbedoelde ontbindende voorwaarde is niet ingeroepen. Op 21 juli 2020 is de eigendom van de onroerende zaak aan de koper geleverd.
De onroerende zaak is op 19 april 2022 voor de Heffingsambtenaar ter controle van de beschikte waarde getaxeerd door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. Het hiervan opgemaakte Waarderapport is in beroep door de Heffingsambtenaar in het geding gebracht. In het Waarderapport is de waarde van de onroerende zaak na uitpandige opname op 22 december 2021 voor het onderhavige jaar getaxeerd op de beschikte waarde (€ 255.000). Als onderbouwend marktgegeven is opgenomen: [adres 3] te [woonplaats] .
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Waarde perceel
7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Nu in het onderhavige geval de woning en het perceel in 2019 afzonderlijk zijn verkocht, dient op grond van artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, naar tussen partijen ook niet in geschil is, de waarde van het perceel te worden bepaald naar de toestandsdatum 1 januari 2020. Voor het prijsniveau moet echter, anders dan eiser kennelijk stelt, worden aangesloten bij het prijsniveau op de waardepeildatum 1 januari 2019.
8. Het is verder vaste rechtspraak van de Hoge Raad dat wanneer een belastingplichtige een onroerende zaak kort vóór of na de waardepeildatum koopt, de door hem betaalde prijs de waarde van de onroerende zaak in het economisch verkeer weergeeft, tenzij de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft.1 Daarbij is de datum van het sluiten van de desbetreffende koopovereenkomst maatgevend en niet de datum van levering.2
9. Verweerder, op wie de bewijslast rust, heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van het perceel niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. De rechtbank acht de verkoopprijs van het perceel, anders dan verweerder stelt, niet bruikbaar voor de waardering van het perceel. De rechtbank acht het aannemelijk dat, naar eiser ook heeft gesteld, aan de omstandigheid dat de onderhavige verkoop heeft plaatsgevonden onder de ontbindende voorwaarde van de afgifte van een onherroepelijke omgevingsvergunning een waardedrukkende invloed dient te worden toegekend. De onderhavige verkoopprijs is namelijk gerealiseerd uitgaande van de meest gunstige omstandigheid dat er op 1 februari 2020 sprake was van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Indien de ontbindende voorwaarde wel zou zijn ingeroepen dan zou de verkoop niet zijn doorgegaan. Eiser had dan een nieuwe koper moeten vinden, waarbij mogelijk een lagere verkoopprijs zou zijn gerealiseerd wegens het ontbreken van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Nu in het onderhavige geval op de toestandsdatum 1 januari 2020 nog geen sprake was van een onherroepelijke omgevingsvergunning, dient met deze onzekere factor bij de waardering van het perceel rekening te worden gehouden. Verweerder heeft echter bij de waardering van het perceel met deze onzekere factor geen rekening gehouden. Verweerder heeft verder desgevraagd ter zitting geen toelichting gegeven waarom bij de waardering van het perceel geen rekening met de ontbindende voorwaarde hoeft te worden gehouden. De enkele stelling van verweerder dat het perceel een woonbestemming heeft en dat er, ook indien de ontbindende voorwaarde zou zijn ingeroepen, nog steeds op het perceel een woning kon worden gebouwd, acht de rechtbank hiervoor onvoldoende. Daarnaast heeft verweerder ook met de verwijzing naar de gerealiseerde verkoopprijs van de kavel aan de [adres 3] de door hem vastgestelde waarde van het perceel niet aannemelijk gemaakt, nu deze kavel een andere ligging heeft dan het onderhavige perceel.
10. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Aan de taxaties uit het rapport “ [naam] ” gaat de rechtbank voorbij, nu die taxaties zien op de zogenoemde inbrengwaarden en deze wijze van waardering niet overeenkomt met de waarderingsvoorschriften van de Wet WOZ. Voor zover eiser met de verwijzing naar voormelde taxaties een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel, faalt dit, nu uit het vorenoverwogene reeds volgt dat geen sprake is van gelijke gevallen. Ook anderszins heeft eiser de door hem voorgestane waarden niet nader onderbouwd.
11. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van het perceel op de waardepeildatum, naar toestandsdatum 1 januari 2020, schattenderwijs op € 215.000.
(…)
13 Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.”
Geschil in het principale en het incidentele hoger beroep en conclusies van partijen
De gemachtigde van belanghebbende heeft in (de motivering van) het hoger beroepschrift en de nadere stukken (onder meer een “pinpoint brief”) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaak. Daarom is de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hogerberoepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft de gemachtigde verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de vraag of de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum te hoog is vastgesteld.
In geschil is of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van € 255.000 te hoog is.
Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking, aldus dat de waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2020 op € 141.500 wordt vastgesteld, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding.
De Heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot bevestiging van de uitspraak op bezwaar.