Gerechtshof Den Haag, 14-01-2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:136, BK-24/303
Gerechtshof Den Haag, 14-01-2026, ECLI:NL:GHDHA:2026:136, BK-24/303
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 14 januari 2026
- Datum publicatie
- 23 februari 2026
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2024:2092, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-24/303
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 17, lid 2, Wet WOZ. Waarde woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-24/303
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: [...] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 14 februari 2024, nummer SGR 22/6055.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2021 van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 411.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2022 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen en de aanslag watersysteemheffing eigenaren (de aanslagen), alsmede aanslagen in de rioolheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing woonruimten (de overige heffingen).
Belanghebbende heeft tegen de aanslagen en de overige heffingen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslagen gehandhaafd. In de uitspraak op bezwaar staat vermeld dat over belanghebbendes bezwaren tegen de overige heffingen separaat uitspraak op bezwaar zal worden gedaan.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 50. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 138. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 3 december 2025. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning uit 1933 en beschikt over twee aanbouwen in de woonruimte, een aangebouwde berging/schuur, een aangebouwde garage en een dakopbouw. Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 212 m2 en het gebruiksoppervlak is ongeveer 126 m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft – voor zover in hoger beroep van belang – geoordeeld:
“Waarde van de woning
2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Belanghebbende bepleit een waarde van € 320.000.
3. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en wat overigens is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingspanden en de woning, waaronder de KOUDV-factoren en de oppervlakte. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn stelling dat de aanwezigheid van een brandgang is verdisconteerd in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten die ook over een brandgang beschikken en dat hier niet apart nog rekening mee gehouden moet worden bij het bepalen van de waarde. Hetzelfde heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden voor de matige isolatie van de woning. De rechtbank kan belanghebbende voorts niet volgen in zijn stelling dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt op welke wijze met de slechte ligging rekening van de woning rekening is gehouden. De door belanghebbende geschetste slechte ligging is immers door de heffingsambtenaar onderkend door de ligging van de woning op “1”, de laagst mogelijke waardering, te waarderen.
5. De rechtbank gaat eveneens voorbij aan de stelling van belanghebbende dat de geleverde grondstaffel niet bruikbaar zou zijn, omdat niet duidelijk is in welk waardegebied de woning en de vergelijkingsobjecten liggen. Hoewel de belanghebbende zelf moet achterhalen waar de woningen zich bevinden, doet dit geen afbreuk aan het feit dat de heffingsambtenaar de grondstaffel aan belanghebbende beschikbaar heeft gesteld. Daarnaast merkt de rechtbank op dat belanghebbende zelf wist of had moeten weten in welke wijk de woning en de vergelijkingsobjecten gelegen zijn, gezien deze vermeld staat op de bronnen die de belanghebbende heeft geraadpleegd voor zijn “woningwaarderapport”.
(...)
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond.
9. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”