Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-03-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:930, HD200.141.521_01
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 17-03-2015, ECLI:NL:GHSHE:2015:930, HD200.141.521_01
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 17 maart 2015
- Datum publicatie
- 18 maart 2015
- ECLI
- ECLI:NL:GHSHE:2015:930
- Zaaknummer
- HD200.141.521_01
Inhoudsindicatie
Vervolg op ECLI:NL:GHSHE:2014:3801.
Huur van bedrijfsruimte artikel 7:290 BW; verhuurder zegt huur op omdat hij het verhuurde (een restaurant) persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft; tegemoetkoming in verhuis- en herinrichtingskosten; bedrag dat verhuurder moet betalen indien later mocht blijken dat de wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest; gezag van gewijsde; behoort de vaste keukeninrichting tot het verhuurde?
Uitspraak
Afdeling civiel recht
zaaknummer HD 200.141.521/01
arrest van 17 maart 2015
in de zaak van
1 De Molenwiek B.V., ,gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [appellant],wonende te [woonplaats] ,
appellanten,
hierna afzonderlijk aan te duiden als De Molenwiek respectievelijk [appellant] sr.,
advocaat: mr. A.W. van Dooren-Korenstra te Vught,
tegen
[geïntimeerde] , hodn Restaurant [Restaurant] ,
wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerde,
hierna aan te duiden als huurder,
advocaat: mr. B. Poort te Eindhoven,
als vervolg op het door het hof gewezen tussenarrest van 23 september 2014 in het hoger beroep van het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 869923/CV EXCPL 13-1 gewezen vonnis van 31 oktober 2013.
5 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenarrest van 23 september 2014;
- -
-
de akte uitlating, alsmede overlegging producties, van [appellant] sr. van 21 oktober 2014, ;
- -
-
de akte van huurder van 21 oktober 2014, met producties.
Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald.
6 De verdere beoordeling
Bij genoemd tussenarrest heeft het hof overwogen dat De Molenwiek niet (langer) als verhuurder geldt en dat haar de vorderingen ontzegd dienen te worden (r.o. 3.6) en dat de vordering van [appellant] sr. tot huurbeëindiging toewijsbaar is (r.o. 3.9.3.). Verder heeft het hof de zaak naar de rol verwezen om:
[appellant] sr. in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het aantal deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen – voor het geval een deskundigenonderzoek nodig blijkt inzake de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten – en bij akte een lijst over te leggen met zaken, die volgens hem tot het verhuurde behoren en derhalve volgens hem niet tot de verkochte keukeninventaris behoren;
huurder in de gelegenheid te stellen zich bij akte uit te laten over het aantal deskundigen, de persoon van de deskundige(n) en de aan de deskundige(n) te stellen vragen – voor het geval een deskundigenonderzoek nodig blijkt inzake de gevorderde tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten – , bij akte een lijst over te leggen met zaken die volgens hem deel uitmaken van de gekochte keukeninventaris en bij akte nadere informatie te verschaffen op het punt van zijn vordering een bedrag vast te stellen dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest en die vordering te onderbouwen.
Iedere verdere beslissing heeft het hof aangehouden.
De volgende geschilpunten liggen nog ter beoordeling aan het hof voor:
a. a) de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van huurder;
b) de vaststelling van het bedrag dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest;
c) de omvang van de tot het gehuurde behorende keukeninventaris;
d) de vergoeding van de ontruimingskosten;
e) de proceskosten en de nakosten.
Ad a) de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten
In zijn akte van 21 oktober 2014 heeft [appellant] sr. voorgesteld om het bureau [Taxatiebureau 1] Taxaties/Expertises, met vestigingen in [plaats 2] en [plaats 3] , in te schakelen en heeft hij tevens vragen aan de deskundige geformuleerd.
In zijn akte van 21 oktober 2014 heeft huurder voorgesteld om het bureau [Taxatiebureau 2] Taxatie- en Adviesbureau, gevestigd in [plaats 1] , in te schakelen en heeft hij tevens vragen aan de deskundige geformuleerd.
Het hof heeft behoefte aan voorlichting door een deskundige en zal als deskundige benoemen mr.ing. A.C.M.M. van Heesbeen MRICS RTsv, werkzaam bij [Taxatiebureau 2] B.V. De te benoemen deskundige heeft aan de griffier van het hof laten weten de expertise te hebben om de verhuis- en inrichtingskosten ex artikel 7:297 BW vanwege huurbeëindiging te kunnen bepalen voor een restaurant en geen banden met partijen te hebben.
In aanmerking genomen de door partijen gedane suggesties bepaalt het hof dat de deskundige gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord dient te geven op de volgende vraag:
Wat zijn de geschatte verhuis- en inrichtingskosten van huurder:
-
uitgaande van de situatie dat huurder de inventaris, genoemd in productie 16 bij de akte van [appellant] sr. onder II a. tot en met l. en III a. tot en met d., in het gehuurde dient achter te laten?
-
uitgaande van de situatie dat huurder de gehele inventaris kan meenemen?
-
uitgaande van de situatie dat huurder naar een locatie in [woonplaats] verhuist?
-
uitgaande van de situatie dat huurder naar een locatie buiten [woonplaats] , maar binnen een straal van 50 km van [woonplaats] , verhuist?
De deskundige dient bij de schatting van de herinrichtingskosten, uitgaande van de situatie dat de huurder de inventaris in het gehuurde dient achter te laten (situatie a), rekening te houden met afschrijvingen die al op de gehuurde inventaris hebben plaatsgevonden.
Anders dan huurder in zijn akte heeft verzocht, zal de deskundige geen onderzoek hoeven te verrichten naar de kosten van verbouwing, nu vooralsnog niet aannemelijk is dat verbouwingskosten dienen te worden gemaakt die verder strekken dan de gebruikelijke inrichtingskosten.
De deskundige dient eventuele nadere informatie die hij nodig heeft en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij. De deskundige wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.
Indien de deskundige voor het onderzoek gebruik maakt van informatie van derden, dient hij daarvan melding te maken in het rapport.
Het hof zal op basis van het bericht van de deskundige de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten bepalen.
Ad b) de vaststelling van het bedrag dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest
In zijn akte van 21 oktober 2014 stelt huurder zich kort gezegd op het standpunt dat het bedrag vastgesteld moet worden op de gemiddelde jaarwinst over de jaren 2010-2012 van € 117.000,- maal 10, aangezien hij nog minimaal 10 jaar zijn onderneming op de huidige locatie zou hebben voortgezet, plus een bedrag van € 195.000,- aan gemiste vergoeding goodwill. Daarbij stelt huurder voor de deskundige die een bericht zal uitbrengen over de verhuis- en inrichtingskosten ook te laten berichten over dit bedrag.
Het hof overweegt het volgende. Huurder gaat uit van winstderving ter grootte van 10 keer de volledige (gemiddelde) jaarwinst van de huidige onderneming. Dat uitgangspunt is onjuist. Immers: de huurder gaat zelf uit van verhuizing en voortzetting van de onderneming op een andere locatie. Ook na verhuizing zal de onderneming (naar verwachting) winst maken, met dien verstande dat redelijkerwijs mag worden verwacht dat in ieder geval gedurende een aantal jaren sprake zal zijn van een lagere jaarwinst dan nu het geval is. Bij de vaststelling van een schadebedrag zal het hof hiermee rekening houden.
Het hof zal verder ook rekening houden met de omvang van de geschatte verhuis- en inrichtingskosten die voor rekening van de huurder blijven en met een eventueel verlies aan goodwill.
Op het punt van de goodwill heeft het hof behoefte aan voorlichting door een deskundige. Het hof zal de hiervoor genoemde deskundige ook laten berichten over de goodwill. De te benoemen deskundige heeft aan de griffier van het hof laten weten de expertise te hebben om de gevolgen voor de goodwill bij een verhuizing van het restaurant te kunnen bepalen.
De deskundige dient gemotiveerd en zo nauwkeurig mogelijk antwoord te geven op de volgende vraag:
Wat is het geschatte verlies aan goodwill als gevolg van een verhuizing van het restaurant?
[appellant] sr. heeft zich nog niet kunnen uitlaten over de op het punt van de goodwill te benoemen deskundige. Het hof zal [appellant] sr. hiertoe in de gelegenheid stellen op de hierna te melden wijze.
De deskundige dient eventuele nadere informatie die hij nodig heeft en die geen deel uitmaakt van de processtukken, bij de advocaten op te vragen. De advocaat die informatie verschaft dient een afschrift daarvan toe te zenden aan de advocaat van de wederpartij. De deskundige wordt verzocht de verkregen informatie als bijlage bij het deskundigenbericht te voegen.
Indien de deskundige voor het onderzoek gebruik maakt van informatie van derden, dient hij daarvan melding te maken in het rapport.
Het hof zal mede op basis van het bericht van de deskundige het bedrag bepalen dat [appellant] sr. moet betalen in het geval bij [appellant] sr. de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig blijkt te zijn geweest.
Ad c) de omvang van de tot het gehuurde behorende keukeninventaris
Bij zijn akte van 21 oktober 2014 heeft [appellant] sr. als productie 16 een lijst overgelegd van al dan niet nagelvaste zaken, die volgens hem nimmer aan huurder zijn verkocht.
Bij zijn akte van 21 oktober 2014 heeft huurder als productie 24 een lijst overgelegd van zaken die volgens hem in elk geval onder de inventaris vallen die hem in eigendom toebehoren.
Het hof stelt het volgende voorop. De vordering van [appellant] sr. heeft betrekking op de keukeninrichting/installaties. Hetgeen partijen omtrent de overige inventaris naar voren hebben gebracht, kan dan ook buiten beschouwing blijven.
Uit de bij akte overgelegde producties leidt het hof af dat het geschil op dit onderdeel met name betrekking heeft op de onderdelen van de keukeninventaris die zijn genoemd in productie 16 van de akte van [appellant] sr. onder II a. tot en met l. en III a. tot en met d.
Ten aanzien van de zaken genoemd onder II a. tot en met l. is het hof voorlopig van oordeel dat deze zaken, gelet op hun aard (te weten: aard- en nagelvast verbonden met het gehuurde), tot het gehuurde horen en niet tot de aan huurder verkochte horeca-inventaris. Het hof zal huurder in de gelegenheid stellen feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat deze zaken wél behoren tot de aan hem verkochte horeca-inventaris.
Voor de onder III a. tot en met d. genoemde zaken is het hof voorlopig van oordeel dat de aard van die zaken (te weten: niet aard- en nagelvast verbonden met het gehuurde) met zich brengt dat zij tot de horeca-inventaris en niet tot het gehuurde horen. Het hof zal [appellant] sr. in de gelegenheid stellen feiten en omstandigheden te bewijzen die de conclusie rechtvaardigen dat de zaken tot het verhuurde behoren en niet tot de horeca-inventaris die aan huurder is verkocht.
Over de overige punten zal het hof oordelen in een later arrest.