Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-11-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4142, 21/00882
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 30-11-2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:4142, 21/00882
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 30 november 2022
- Datum publicatie
- 6 juli 2023
- Zaaknummer
- 21/00882
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak, een buurtcentrum. In geschil is de WOZ-waarde berekend naar de gecorrigeerde vervangingswaarde. Partijen verschillen van mening over de levensduur, de restwaarde en de correctie voor de grootte van de opstallen.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 21/00882
Uitspraak op het hoger beroep van
[belanghebbende] ,
wonend in [woonplaats] ,
hierna: belanghebbende,
tegen de uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant (hierna: de rechtbank) van 19 mei 2021, nummer SHE 20/652, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking Oost-Brabant,
hierna: de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van [adres] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld. Tevens is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar gegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn doorgestuurd naar de andere partij.
De zitting heeft plaatsgevonden op 27 oktober 2022 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende was op 1 januari 2018 gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een incourante niet-woning die als wijk-/buurtcentrum in gebruik is en die bestaat uit twee recreatieruimten, de een gebouwd in 1971 en de ander in 1988. De twee onderdelen van de recreatieruimte uit 1971 hebben een oppervlakte van in totaal 130 m2. De vier onderdelen van de recreatieruimte uit 1988 hebben een totale oppervlakte van 512 m2. In totaal heeft belanghebbende 1.359 m2 in gebruik.
De eigenaar van de onroerende zaak onderhoudt de onroerende zaak aan de hand van een meerjarenonderhoudsplan (hierna: MJOP). In de jaren voor 2019 is het volgende onderhoud gepleegd. In 2010 is de dakbedekking vernieuwd, in 2014 is de CV-installatie vernieuwd en in 2016 is het sanitair vernieuwd.
De waarde van de onroerende zaak is door de heffingsambtenaar per waardepeildatum 1 januari 2018 vastgesteld op € 559.000 per toestandsdatum 1 januari 2019. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak verlaagd tot € 450.000 en de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
In zijn taxatierapport van 19 juni 2020 heeft de taxateur [heffingsambtenaar] de onroerende zaak aan de hand van een taxatiekaart getaxeerd op een waarde van € 514.000 per waardepeildatum. Daarbij zijn de twee recreatieruimten afzonderlijk gewaardeerd aan de hand van de Taxatiewijzer en kengetallen Overheidsgebouwen per 1 januari 2018. De taxateur heeft voor de ruimte met bouwjaar 1971 het Archetype G764ST11 gebruikt en voor de ruimte met bouwjaar 1988 het Archetype G765ST12. In hoger beroep heeft de heffingsambtenaar twee nieuwe taxatiekaarten ingebracht. De heffingsambtenaar beroept zich primair op de taxatiekaart waarin de onroerende zaak is getaxeerd op een WOZ-waarde van € 507.000 per waardepeildatum. In deze taxatiekaart gaat de heffingsambtenaar uit van een levensduur van de afbouw en de installaties in de recreatieruimten van 52 jaar voor de recreatieruimte uit 1971 en van 35 jaar voor die uit 1988. In de andere taxatiekaart is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op een WOZ-waarde van € 452.000 per waardepeildatum (hierna: de tweede taxatiekaart). In de tweede taxatiekaart gaat de heffingsambtenaar uit van een levensduur van de afbouw en de installaties in de recreatieruimte uit 1971 van 47 jaar en van 30 jaar voor die uit 1988. In beide taxatiekaarten hanteert de heffingsambtenaar restwaarden voor de afbouw en de installaties van 25% en 15%.
In het taxatierapport is een correctie toegepast voor de grootte van de onroerende zaak van 138,17% voor de recreatieruimte met bouwjaar 1971 en van 108,47% voor de ruimte met bouwjaar 1988. Ter onderbouwing van de levensduur en de restwaarde van de onroerende zaak wijst de heffingsambtenaar op een viertal verkopen van wijk-/buurtcentra.
De Taxatiewijzer en kengetallen Overheidsgebouwen vermeldt voor Archetype G764ST11 de volgende kengetallen voor waardepeildatum 1 januari 2018:
|
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2018 |
|||
|
Percentage BTW |
21% |
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) |
20% |
|
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW € 1.263 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW € 1.329 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW € 1.528 € 585 € 439 € 306 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 3.5 Factor verandering bouwwijze 0,965 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % exclusief 21% BTW Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 48% € 546 € 606 € 667 40 - 60 30% - 40% Afbouw / vaste inrichting 30% € 341 € 379 € 417 20 - 30 20% - 30% Installaties 22% € 250 € 278 € 306 20 - 30 10% - 20% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% € 1.137 € 1.263 € 1.389 € 361 |
De kengetallen voor Archetype G765ST12 voor waardepeildatum 1 januari 2018 luiden:
|
Kengetallen per waardepeildatum 01-01-2018 |
|||
|
Percentage BTW |
21% |
Bandbreedte (tussen minimum en maximum) |
20% |
|
Actuele bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze Actuele bouwkosten huidige bouwwijze vervangingswaarde excl. 21% BTW € 1.300 vervangingswaarde per m2 excl. 21% BTW € 1.329 per m2 ruwbouw afbouw installatie incl. 21% BTW € 1.573 € 585 € 439 € 306 Gemiddelde hoogte (per bouwlaag) 3.5 Factor verandering bouwwijze 0,978 1,000 1,000 vervangingswaarde per (m2) Onderverdeling % exclusief 21% BTW Levensduur Restwaarde Vervangingswaarde verdeling per (m³) Minimum Gemiddeld Maximum min - max min - max Ruwbouw 46% € 538 € 598 € 658 40 - 60 30% - 40% Afbouw / vaste inrichting 31% € 363 € 403 € 443 20 - 30 20% - 30% Installaties 23% € 269 € 299 € 329 20 - 30 10% - 20% Overige kosten inclusief TOTALEN (afgerond als bedrag > 100) 100% € 1.170 € 1.300 € 1.430 € 371 |
3 Geschil en conclusies van partijen
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018.
Belanghebbende concludeert tot een WOZ-waarde van primair € 308.000 en subsidiair € 443.000. De heffingsambtenaar concludeert tot ongegrondverklaring van het hoger beroep.