Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-08-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2598, 22/00777
Gerechtshof 's-Hertogenbosch, 09-08-2023, ECLI:NL:GHSHE:2023:2598, 22/00777
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof 's-Hertogenbosch
- Datum uitspraak
- 9 augustus 2023
- Datum publicatie
- 19 oktober 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBZWB:2022:1329, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- 22/00777
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 18 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde bankgebouw is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Team belastingrecht
Meervoudige Belastingkamer
Nummer: 22/00777
Uitspraak op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Samenwerking Belastingen Walcheren en Schouwen-Duiveland,
hierna: de heffingsambtenaar,
tegen de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (hierna: de rechtbank) van 17 maart 2022, nummer BRE 19/4474, in het geding tussen de heffingsambtenaar en
[belanghebbende] ,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
hierna: belanghebbende,
en
de Staat (de minister van Justitie en Veiligheid),
hierna: de Staat.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) een beschikking gegeven (hierna: de WOZbeschikking) en daarbij de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] in [plaats] vastgesteld. Daarbij is ook de aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar (hierna: de aanslag) voor het jaar 2019 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak beroep ingesteld bij de rechtbank.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld bij het hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
De zitting heeft plaatsgevonden op 13 juli 2023 in ’s-Hertogenbosch. Daar zijn verschenen [gemachtigde] , als gemachtigde van belanghebbende, en, namens de heffingsambtenaar, [heffingsambtenaar] .
Het hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] . Het betreft een bankgebouw (bouwjaar 1950) met parkeerruimte en een perceelgrootte van 420 m² (hierna: het bankgebouw).
Het bankgebouw is gelegen in het bestemmingsplan " [bestemmingsplan] " en heeft de enkelbestemming Centrum. Die bestemming staat gebruik toe als bedrijf, kantoor, winkel, horeca en woning.
In 2018 is een verbouwing uitgevoerd voor een bedrag van € 139.700 die ertoe heeft geleid dat voor het bankgebouw energielabel A is afgegeven.
De waarde van het bankgebouw is door de heffingsambtenaar per de waardepeildatum 1 januari 2018 (hierna: de waardepeildatum) vastgesteld op € 862.000. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de waarde van het bankgebouw en de aanslag gehandhaafd.
De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar het taxatierapport van 19 november 2019, opgesteld door taxateur [heffingsambtenaar] , waarbij de waarde in het economische verkeer is vastgesteld op € 1.990.000. De waarde is daarbij bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode. Aan de waardebepaling zijn de marktgegevens ten grondslag gelegd van de referentieobjecten [adres 2] (inclusief bovenwoningen [adres 3] en [adres 4] ), [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] , alle gelegen in het centrum van [plaats] . De oppervlakten en huurwaarden zijn bepaald met behulp van de ITZA-methode. Voor de berekening van de kapitalisatiefactor is een NAR-berekening gemaakt op basis van de kengetallen in de Taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatie. De taxateur heeft het bankgebouw op 17 september 2019 inpandig opgenomen.
Bij het taxatierapport heeft de taxateur gevoegd de “Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018” (hierna: de Tabel), die is opgenomen in voormelde Taxatiewijzer. De Tabel luidt als volgt:
|
Tabel risico-opslag waarde peildatum 1 januari 2018 |
|||||
|
Type |
Beste locaties |
Overige locaties |
|||
|
MIN |
MAX |
MIN |
MAX |
||
|
Kantoren |
NAR |
2,93% |
7,65% |
5,85% |
11,03% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,39% |
7,12% |
5,32% |
10,49% |
|
|
Logistiek |
NAR |
4,50% |
5,76% |
6,08% |
8,10% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
3,97% |
5,23% |
5,54% |
7,57% |
|
|
Bedrijfsruimte |
NAR |
4,73% |
7,65% |
5,85% |
10,80% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
4,19% |
7,12% |
5,32% |
10,27% |
|
|
Winkel |
NAR |
2,70% |
4,73% |
5,63% |
5,85% |
|
Basis rendement |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
0,53% |
|
|
Risico-opslag |
2,17% |
4,19% |
5,09% |
5,32% |
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde van € 800.000 een (concept)taxatierapport van 10 november 2017 ingebracht, opgesteld door taxateur [taxateur] van [kantoornaam] . Voormeld bedrag is de in dat rapport vermelde waarde naar een waardepeildatum 31 december 2017 uitgaande van een markthuurkapitalisatiemodel. In het rapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde per die datum bepaald op € 2.036.953.
De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 825.000, de aanslag dienovereenkomstig verminderd, de Staat veroordeeld tot vergoeding van immateriële schade tot een bedrag van € 1.000, de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.620 en gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 345 vergoedt.
3 Geschil en conclusies van partijen
Het geschil betreft de waarde van het bankgebouw op de waardepeildatum.
De heffingsambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank, en bevestiging van de uitspraak op bezwaar. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.