Hoge Raad, 29-11-2002, AE4553, C01/310HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. G.C.W. van der Feltz,

t e g e n

[Verweerder], wonende te [woonplaats],

1. Het geding in feitelijke instanties

2. Het geding in cassatie

3. Beoordeling van de middelen

3.1 In cassatie kan worden uitgegaan van hetgeen in de conclusie van de Advocaat-Generaal in 1.2 en 1.3 onder (a) tot en met (l) is vermeld.

3.2 Het gaat in deze zaak om een kiosk die [verweerder] in huur heeft, oorspronkelijk van zijn vader en sinds 1987 van diens erfgenamen. [Verweerders] vader en later zijn erfgenamen hadden een kiosk in eigendom op een stuk grond van de Gemeente ingevolge een opstalrecht dat per 14 juni 2001 is geëindigd. De vraag in dit geding is of de Gemeente als eigenaar daarna de huurovereenkomst gestand moet doen, die is aangegaan voor tien jaar ingaande 1 januari 1983 en sinds 1993 telkens voor vijf jaar is verlengd. Op grond van zijn oordeel dat de Gemeente in verband met het bepaalde in art. 5:94 lid 2 in verbinding met 5:104 lid 2 BW niet verplicht was de huur gestand te doen, heeft de President de door de Gemeente ingestelde vordering tot ontruiming van de kiosk toegewezen. Het Hof heeft die vordering afgewezen op grond van zijn hierna te bespreken overwegingen.

3.3 Het eerste middel richt zich tegen de rov. 3 en 4 waarin het Hof grief 1 tegen het vonnis van de President gegrond heeft bevonden. De grief hield in dat de President de vordering van de Gemeente terstond had moeten afwijzen omdat de Gemeente voldoende gelegenheid had gehad om in een bodemprocedure over het huurrecht van [verweerder] te laten oordelen en/of omdat de vordering onvoldoende spoedeisend was. Het Hof heeft die grief gegrond bevonden op grond van zijn oordeel dat de Gemeente de spoedeisendheid waarop zij zich beroept, zelf heeft gecreëerd door niets te doen en "een dergelijke handelwijze - wat er overigens van de gestelde spoedeisendheid ook zij - geen honorering verdient". Nu partijen al sinds 1999 van mening verschilden over de vraag of [verweerder] de kiosk diende te ontruimen en wet, literatuur noch jurisprudentie een "overduidelijk antwoord" geven op de desbetreffende rechtsvraag, zou het instellen van een (verkorte) bodemprocedure voor de hand hebben gelegen; (alleen) als dat niet tijdig zou zijn gelukt, zou dat een reden zijn geweest om een vordering in kort geding in te stellen, aldus het Hof.

3.4 De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. De omstandigheid dat de eisende partij lang heeft stilgezeten, kan bij die afweging een rol spelen, en de omstandigheid dat een rechtsvraag in geschil is waarop het antwoord niet evident is, kan leiden tot behoedzaamheid bij de toewijzing van de gevraagde voorziening, maar deze omstandigheden kunnen noch ieder voor zich noch in onderlinge samenhang het oordeel rechtvaardigen dat de eisende partij geen spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening (meer) heeft. Evenmin zijn die omstandigheden op zichzelf voldoende voor het oordeel dat de eisende partij, door een vordering in kort geding in te stellen, handelt in strijd met de eisen van een goede procesorde.

3.5 In de hiervoor in 3.3 samengevatte overweging van het Hof ligt besloten dat de Gemeente, ongeacht of deze ten tijde van de door het Hof te geven beslissing een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening had, naar zijn oordeel eerst een bodemprocedure had moeten instellen, en dat op die grond geen plaats was voor toewijzing van de voorziening in kort geding. Uit het arrest van het Hof blijkt niet dat het de door de Gemeente, ook in hoger beroep, aangevoerde belangen bij een spoedige ontruiming van de kiosk in zijn oordeel heeft betrokken. Aldus oordelende heeft het Hof hetzij miskend hetgeen in 3.4 hiervoor is overwogen en aldus blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, hetzij zijn oordeel onvoldoende gemotiveerd in het licht van de desbetreffende stellingen van de Gemeente. De daarop gerichte klachten van het onderdeel zijn gegrond. De onderdelen 1.2 en 1.3 kunnen buiten behandeling blijven.

3.6 Hoewel het eerste middel derhalve gegrond is, kan dat niet tot cassatie leiden. Het Hof heeft immers in de rov. 6-14 van zijn arrest - in zijn visie ten overvloede - de tweede grief van de Gemeente tegen het vonnis van de President behandeld en gegrond bevonden, en uit hetgeen hierna zal worden overwogen volgt dat dat oordeel - dat de afwijzing van de vordering van de Gemeente zelfstandig kan dragen - in het tweede middel tevergeefs wordt bestreden.

3.8 Bij de beoordeling van dit middel heeft als uitgangspunt te gelden dat ingevolge art. 5:104 lid 2 in het onderhavige geval art. 5:94 van overeenkomstige toepassing is. Voorts stelt de Hoge Raad voorop dat, naar in cassatie niet is bestreden, de verhuurde kiosk bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW is, dat de opstalgerechtigde bevoegd was deze te verhuren, en dat de huurovereenkomst in 1983 voor tien jaar is aangegaan en nadien twee keer voor vijf jaar is verlengd.

3.9.1 De eerste twee onderdelen stellen de vraag aan de orde hoe art. 5:94 lid 2, voorzover inhoudende dat de eigenaar na het einde van de erfpacht gestanddoening van de huur kan weigeren "voorzover zonder zijn toestemming hetzij de overeengekomen tijdsduur van de huur langer is dan (...) of bedrijfsruimte in de zin van artikel 1624 van Boek 7A is verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren (...)", moet worden uitgelegd. De vraag is of met "verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren" wordt gedoeld op de periode waarvoor de bedrijfsruimte oorspronkelijk is verhuurd, zoals de Gemeente stelt, dan wel op de periode waarvoor de ruimte ten tijde van het einde van de erfpacht nog verhuurd is, zoals [verweerder] stelt, en daarmee of met de periode van vijf jaren uitsluitend wordt gedoeld op de eerste periode van vijf jaren waarvoor de huurovereenkomst geldt volgens art. 7A:1625, dan wel of deze periode mede ziet op latere perioden van vijf jaar waarvoor de huurovereenkomst is verlengd.

3.9.2 De tekst van de wet wijst niet duidelijk in de ene of de andere richting: zowel de door het Hof gevolgde lezing van [verweerder] als die van het middel zijn daarmee te verenigen. Ook de wetsgeschiedenis van art. 5:94 zelf biedt geen aanknopingspunten. Daarin wordt echter verwezen naar de nagenoeg gelijkluidende regeling bij het einde van het vruchtgebruik (3:217 lid 3) en uit de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.18 aangehaalde opmerking uit de wetsgeschiedenis van die bepaling is af te leiden dat met "verhuurd voor een langere tijd dan vijf jaren" daar wordt gedoeld op de huurtermijn die loopt ten tijde van het einde van het vruchtgebruik, dat wil zeggen, in het gelijkluidende art. 5:94 lid 2, het einde van het erfpachtrecht. Bovendien volgt uit deze opmerking dat de eigenaar een volgens deze regeling voor te lange duur aangegane huurovereenkomst niet geheel mag negeren, maar deze gestand moet doen voor de (resterende) tijd die met de regeling in overeenstemming zou zijn. Dit een en ander pleit tegen de opvatting dat 3:217 lid 3 en 5:94 lid 2 alleen zouden gelden voor de eerste vijf jaren van een voor die duur aangegane huurovereenkomst en dat het enkele feit dat de huurovereenkomst aanvankelijk voor langere tijd is aangegaan, elk beroep van de huurder op deze bepaling zou uitsluiten.

3.9.3 Ook de strekking van de regeling van art. 5:94 lid 2 en het stelsel van de wet inzake de huur en verhuur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7A:1624 BW verzetten zich tegen de beperkte uitleg die door het middel wordt verdedigd. De regels betreffende voortzetting en beëindiging van zulke huurovereenkomsten komen erop neer dat zij voor minstens vijf jaar gelden (7A:1625), dat een voor vijf jaar aangegane huurovereenkomst na ommekomst van die termijn van rechtswege tot tien jaar wordt verlengd (7A:1626), dat eerdere opzegging slechts in bepaalde, in de wet omschreven en door de rechter te toetsen, gevallen effect heeft (7A:1628) en dat de huur ook na de eerste tien jaar in beginsel doorloopt, waarbij voor beëindiging van de huur tegen de wil van de huurder tussenkomst is vereist van de rechter, die dan de belangen van partijen moet afwegen (7A:1631a en 1631c). Dit stelsel berust op de gedachte, kort samengevat, dat de huurder van bedrijfsruimte die investeringen heeft gedaan in zijn bedrijf - waaronder de gehuurde ruimte - waarvan het nut voor hem gebonden is aan voortzetting van het bedrijf ter plaatse, beschermd behoort te worden tegen beëindiging van de huur op (te) korte termijn. Aangenomen moet worden dat dit ook de strekking is van de onderhavige regeling, die de situatie betreft waarin niet de eigenaar, maar de erfpachter de verhuurder is. Dat voor die situatie een vergelijkbare regeling is getroffen, ligt voor de hand, nu de huurovereenkomst in dat geval wordt gesloten door iemand aan wie de eigenaar vergaande bevoegdheden met betrekking tot zijn zaak heeft gegeven en het sluiten daarvan in beginsel is aan te merken als normaal gebruik door de erfpachter, terwijl de belangen van de huurder dezelfde zijn als wanneer de verhuurder eigenaar van de ruimte is. In het bijzonder gelet op de situatie in een aantal steden, waar een groot deel van de grond in erfpacht is uitgegeven, veelal voor lange duur, en waar de positie van een erfpachter in vele opzichten overeenkomt met die van een eigenaar, zou tekort worden gedaan aan de hiervoor bedoelde strekking van de regels betreffende huur van bedrijfsruimte als de huurder na de eerste vijf jaar tegenover de eigenaar geen beroep op die regels zou toekomen bij het einde van de erfpacht, vooral in geval van voortijdige beëindiging van de erfpacht door opzegging.

3.9.4 Bij het voorgaande verdient opmerking dat de eigenaar die bij het einde van de erfpacht wordt geconfronteerd met een - eventueel na verlenging - lopende huurovereenkomst die zonder zijn toestemming is aangegaan voor een langere tijd dan vijf jaar, (slechts) verplicht is tot gestanddoening gedurende de periode waarvoor de huur op dat tijdstip overeengekomen of verlengd is en voorzover die aldus lopende periode niet langer dan vijf jaar is. Voorts verdient opmerking dat met "gestand doen" van de verhuur in art. 5:94 is bedoeld dat de eigenaar de huurovereenkomst als verhuurder met de huurder voortzet, waaruit voortvloeit dat de eigenaar gedurende de zojuist bedoelde periode in dezelfde gevallen en op dezelfde gronden als de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen en vaststelling van het tijdstip van beëindiging kan vorderen. Dat in art. 5:94 lid 4 naast "gestanddoening" ook het woord "voortzetten" wordt gebruikt, betekent blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling (PG Boek 5 (Inv. 3, 5 en 6), p. 1076/7) niet dat de wetgever hier verschillende rechtsgevolgen op het oog heeft.

3.9.5 Gelet op het in 3.9.2 en 3.9.3 overwogene kan de door het middel verdedigde beperkte uitleg van art. 5:94 lid 2, mede gezien de in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.21 uiteengezette gevolgen van die uitleg, niet als juist worden aanvaard. Voor art. 5:104 lid 2 heeft dan hetzelfde te gelden. Het Hof is dan ook terecht ervan uitgegaan dat aan [verweerder] voor de duur van de lopende huurtermijn van vijf jaren de bescherming van art. 5:94 lid 2 in verbinding met 5:104 lid 2 toekomt. De eerste twee onderdelen van het middel falen derhalve.

3.10 Ook onderdeel 4.3 faalt. Weliswaar heeft de wetgever aanvankelijk aangekondigd een overgangsregeling in de door het onderdeel bedoelde zin te zullen treffen (zie de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.27), maar in een later stadium is daarvan uitdrukkelijk afgezien en is besloten, overeenkomstig de hoofdregel van het overgangsrecht, aan art. 5:94 lid 2 onmiddellijke werking toe te kennen (zie de conclusie onder 2.28). Daarvan is ook het Hof klaarblijkelijk en terecht uitgegaan.

4. Beslissing

Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren J.B. Fleers, A.G. Pos, D.H. Beukenhorst en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer A. Hammerstein op 29 november 2002.