Hoge Raad, 06-04-2007, AZ5440, C05/321HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

t e g e n

1. Het geding in feitelijke instanties

2. Het geding in cassatie

3. Beoordeling van de middelen

3.2 Het hof heeft geoordeeld dat Savills op grond van art. 7:418 lid 2 BW haar recht op courtage heeft verloren, omdat zij in de fase die voorafging aan de uiteindelijke totstandkoming van de koopovereenkomst in november 2001 daarbij een eigen belang heeft gehad waarvan zij ingevolge art. 7:418 lid 1 BW aan B&S mededeling had moeten doen (rov. 4.3). Daartoe overwoog het hof, samengevat, het volgende. [Betrokkene 1] heeft in een van de gesprekken die hij met BTC heeft gevoerd over het pand in Delft, BTC geadviseerd over de voor de transactie van belang zijnde documenten. Daarnaast heeft [betrokkene 1] met zekere [betrokkene 2], die van BTC opdracht had ontvangen om bij de verkoop te bemiddelen, afgesproken dat die van de door BTC aan [betrokkene 2], of aan de door hem vertegenwoordigde besloten vennootschap LDB Beheer B.V., te betalen courtage (1,5% van de uiteindelijke koopsom) de helft zou doorbetalen aan Savills of [betrokkene 1]. Een dergelijke afspraak valt niet in overeenstemming te brengen met de positie van Savills als lasthebber van B&S en wijst er bovendien op dat Savills een wezenlijk aandeel heeft gehad in de bemiddelingswerkzaamheden ten behoeve van BTC. Dat [betrokkene 1] niettegenstaande de met B&S gemaakte courtage-afspraak met [betrokkene 2] overeenkwam dat deze hem danwel Savills 0,75% van de koopsom zou betalen houdt een zeer sterke aanwijzing voor belangenverstrengeling in. Dat geldt temeer nu noch Savills noch [betrokkene 1] daarvan mededeling gedaan heeft aan B&S. Dat [betrokkene 1] uiteindelijk zou hebben afgezien van de met [betrokkene 2] afgesproken betaling doet daaraan niet danwel onvoldoende af, nu [betrokkene 1] gedurende een substantieel gedeelte van de periode waarin onderhandelingen over de koopovereenkomst plaats hadden, het vooruitzicht had op betaling door [betrokkene 2] (rov. 4.4-4.8).

3.3 Onderdeel 1.1 klaagt in de eerste plaats dat het hof miskend heeft dat de in art. 7:418 lid 1 BW bedoelde mededelingsplicht slechts aan de orde is ingeval van een eigen belang van de makelaar dat tegenstrijdig is aan dat van de opdrachtgever. Deze klacht faalt omdat die steunt op een onjuiste rechtsopvatting. De in de genoemde bepaling neergelegde mededelingsplicht doet zich - behoudens de in het artikellid genoemde uitzondering, waarop de klacht kennelijk niet doelt - gelden zodra de lasthebber direct of indirect belang heeft bij de totstandkoming van de rechtshandeling. Het is vervolgens aan de lastgever om te beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat aan een optimale behartiging van zijn belang door de lasthebber zou kunnen afdoen. De mededelingsplicht geldt dus onafhankelijk van het antwoord op de vraag of het eigen belang van de lasthebber daadwerkelijk in strijd is met de belangen van de lastgever.

3.4 Ook de overige klachten van onderdeel 1.1 kunnen niet tot cassatie leiden. Zij gaan uit van de door de rechtbank aan de courtage-afspraak tussen Savills en B&S gegeven uitleg in die zin, dat de door B&S aan Savills te betalen courtage zou worden verminderd met hetgeen door een andere bij de transactie betrokken partij aan Savills zou worden betaald. Dat uitgangspunt is evenwel onjuist. B&S heeft de door de rechtbank aan de courtage-afspraak gegeven uitleg in haar eerste appelgrief bestreden, en hetgeen het hof met betrekking tot die, door het hof gegrond bevonden, grief heeft overwogen houdt in dat het hof die uitleg verwerpt. De klachten missen dus feitelijke grondslag.

3.5 Onderdeel 1.2 klaagt dat het hof van een onjuiste rechtsopvatting heeft blijk gegeven door de vraag of de bemiddelingswerkzaamheden van Savills voor B&S onder het bereik van de bepaling van art. 7:418 BW vallen, onbeantwoord te laten. Deze klacht ziet eraan voorbij dat het hof die vraag niet onbeantwoord heeft gelaten, maar klaarblijkelijk van oordeel was dat B&S en Savills een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in art. 7:425 BW hebben gesloten, waaraan het hof met toepassing van art. 7:427 BW het gevolg heeft verbonden dat art. 7:418 van overeenkomstige toepassing is. In zoverre kan het onderdeel bij gebreke van feitelijke grondslag niet tot cassatie leiden.

3.6 Onderdeel 1.2 betoogt voorts dat het hof miskend heeft dat art. 7:418 niet van toepassing is wanneer de bemiddelingsovereenkomst zich uitsluitend beperkt tot werkzaamheden van de makelaar waarbij geen sprake is van een belangentegenstelling, dan wel wanneer die werkzaamheden worden beëindigd op het moment, waarop die tegenstelling nog niet manifest is geworden. In dit verband wijst het onderdeel erop dat het hof geen andere werkzaamheden van Savills in het kader van de totstandkoming van de transactie tussen B&S en BTC heeft vastgesteld dan het bij elkaar brengen van deze partijen en het doorleiden van informatie over het BTC II gebouw aan B&S, dat de onderhandelingen over de koopprijs en de overige voorwaarden door B&S en BTC zelf zijn gevoerd en dat Savills dus geen invloed op de hoogte van de koopprijs of andere voorwaarden heeft gehad waarbij zij zich zou hebben (kunnen) laten beïnvloeden door het vooruitzicht van een extra betaling door de makelaar van BTC. Dit betoog is ongegrond. Ook een tussenpersoon als bedoeld in de art. 7:425-427 die een eigen belang bij de totstandkoming van de overeenkomst heeft gekregen nadat hij de met zijn opdrachtgever overeengekomen bemiddelingswerkzaamheden heeft verricht, of die nadat hij zelf een zodanig eigen belang heeft gekregen geen bemiddelingswerkzaamheden voor zijn opdrachtgever meer verricht, is ingevolge art. 7:418 lid 1 verplicht de opdrachtgever van dat belang in kennis te stellen, zodat deze kan beoordelen of zich een belangenconflict voordoet dat zijn belangen zou kunnen schaden. Dat geldt ook indien, zoals Savills stelt dat hier het geval was, de afspraak tussen opdrachtgever en tussenpersoon meebrengt dat deze reeds aanspraak op loon heeft voor het enkele in contact brengen van de opdrachtgever en de derde. Het oordeel van het hof dat art. 7:418 in dit geval van toepassing is, getuigt dus niet van een onjuiste rechtsopvatting. Het behoefde ook geen nadere motivering, zodat ook de motiveringsklachten van het onderdeel falen.

3.7 Onderdeel 2.1 voert aan dat onbegrijpelijk is dat het hof uit de in eerste aanleg afgelegde verklaringen van de getuigen [betrokkene 2], [betrokkene 1] en [betrokkene 3] heeft afgeleid dat tussen [betrokkene 2] en [betrokkene 1] daadwerkelijk een courtage-afspraak is gemaakt (rov. 4.7). De klacht is ongegrond, nu niet onbegrijpelijk is dat het hof op grond van de bedoelde getuigenverklaringen heeft aangenomen dat de bedoelde courtage-afspraak is gemaakt.

3.8 Onderdeel 2.2 steunt klaarblijkelijk op de opvatting dat art. 7:418 slechts van toepassing kan zijn indien voldaan is aan de in het onderdeel genoemde voorwaarden (i) - (iv). Die opvatting is, gezien het hiervoor in 3.3 en 3.6 overwogene, onjuist en het onderdeel faalt daarom. Opmerking verdient hierbij nog dat het antwoord op de - veelal niet met een redelijke mate van zekerheid te beantwoorden - vraag hoe groot de kans is dat de lastgever door belangenverstrengeling aan de zijde van de lasthebber wordt benadeeld, bij de toepassing van art. 7:418, anders dan het onderdeel kennelijk veronderstelt, geen rol speelt.

3.9 Middel 3 bestrijdt het oordeel van het hof dat indien [betrokkene 1] in privé de courtage-afspraak met [betrokkene 2] zou hebben gemaakt, te gelden heeft dat deze aan Savills moet worden toegerekend nu Savills geen afstand heeft genomen van deze handelwijze van [betrokkene 1] (rov. 7). Met dit oordeel heeft het hof tot uitdrukking gebracht dat Savills, ook indien niet zijzelf maar haar bestuurder in privé loon had bedongen voor werkzaamheden ten behoeve van BTC met betrekking tot de verkoop van het BTC II gebouw, van die werkzaamheden en dat loonbeding kennis moet hebben gehad en ingevolge art. 7:418 lid 1 verplicht was B&S daarvan in kennis te stellen. Dit oordeel geeft niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering. Ook de klacht dat het hof met dit oordeel buiten de rechtsstrijd is getreden omdat B&S niet heeft gesteld dat de handelwijze van [betrokkene 1] aan Savills moet worden toegerekend faalt, nu het hof kennelijk, en niet onbegrijpelijk, uit de eerste grief met toelichting van B&S heeft afgeleid dat B&S het standpunt innam dat Savills, ook voorzover haar bestuurder [betrokkene 1] in privé werkzaamheden ten behoeve van BTC heeft verricht en daarvoor loon heeft bedongen, ingevolge art. 7:418 lid 1 B&S daarvan in kennis had behoren te stellen.

3.10 Middel 4 klaagt over het passeren van het bewijsaanbod van Savills. Dienaangaande oordeelde het hof dat er geen bewijsvoering behoeft plaats te vinden omdat terzake dienende stellingen ontbreken (rov. 4.8). Het middel wijst niet aan welke concrete, voor bewijs vatbare, stellingen waarvan Savills getuigenbewijs heeft aangeboden, zo bewezen, tot een ander oordeel zouden kunnen of moeten leiden dan het hof heeft gegeven. Daarop stuit dit middel af.

4. Beslissing

Dit arrest is gewezen door de vice-president D.H. Beukenhorst als voorzitter en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, J.C. van Oven, F.B. Bakels en C.A. Streefkerk, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 6 april 2007.