Hoge Raad, 14-02-2014, ECLI:NL:HR:2014:337, 12/04034

“E. SPLITSING IN APPARTEMENTSRECHTEN, VASTSTELLING REGLEMENT EN OPRICHTING VERENIGING VAN EIGENAARS

(…)

B. Aandelen die door de splitsing ontstaan en aandelen in de verplichting tot het bijdragen in de schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn

Artikel 2

(…)

(…)

F. Gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken

(…)

Artikel 11

Iedere eigenaar en gebruiker heeft het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken volgens de bestemming daarvan, met dien verstande dat de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62 te Utrecht en het portaal, dat toegang geeft tot voornoemde indexnummers, uitsluitend gebruikt mag worden door de eigenaren/ gebruikers van de appartementen met de indexnummers 9 en 10 (...)

(…)

G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten

Artikel 18

(…)

Artikel 22

De splitsingsakte is op enkele – voor dit geding niet relevante – punten gerectificeerd bij notariële akte van 17 januari 2006. Bij deze laatste akte hoort een splitsingstekening met plattegrond (hierna: de splitsingstekening), die de eerdere splitsingstekening vervangt.

(iii) In december 2005 hebben [eiser] c.s. de appartementen [a-straat] 60 en 62 van Mitros gekocht. In de koopovereenkomsten is verwezen naar de splitsingsakte. De levering van de appartementen heeft plaatsgevonden op respectievelijk 19 januari 2006 (nummer 62) en 15 februari 2006 (nummer 60). In de leveringsakten is verwezen naar de akte van 17 januari 2006.

(iv) [eiser] c.s. zijn in appartement [a-straat] 62 blijven wonen. Het appartement [a-straat] 60 wordt door hen verhuurd.

Het hof heeft het vonnis van de rechtbank vernietigd en heeft de gevorderde verklaring voor recht alsnog toegewezen. Het heeft daartoe het volgende overwogen.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken. In dit geval gaat het om de splitsingsakte van 4 november 2005 (de inhoudelijke wijziging bij akte van 17 januari 2006 is in deze niet van belang) en de splitsingstekening bij de akte van 17 januari 2006. Bij de uitleg daarvan komt het aan op de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In dit verband komt betekenis toe aan alle omstandigheden van het geval – met uitzondering van de niet-kenbare bedoeling van degenen die de bepaling van de akte hebben geredigeerd – waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden tevens van belang is. (rov. 3.4)

Het hof slaat geen acht op het historisch gebruik van de tuin door de voormalige huurders van het complex, de conceptakten en -tekeningen en de onderhandelingen tussen Mitros en [eiser 1] waarbij de optie van koop van de zogenoemde lage tuin is overwogen. Deze gegevens zijn immers niet kenbaar voor derden. (rov. 3.5)

Het hof acht voor de uitleg wel mede van belang de feitelijke situatie ter plaatse. Van oudsher kent de tuin een hoger gedeelte en een lager gedeelte. Het lager gelegen deel sluit aan op de souterrains van appartementen 60 en 62 en het gezamenlijk bordes met gemeenschappelijk inwendig portaal van beide appartementen. Het lage gedeelte wordt afgesloten door een muur die is onderbroken door een trap die het hoger gelegen met het lager gelegen gedeelte verbindt. De appartementen 60 en 62 zijn vanaf de straat slechts bereikbaar via een hal in het complex, de hooggelegen tuin, de trap naar de lager gelegen tuin en het gemeenschappelijk portaal. (rov. 3.6)

Art. 11 van de splitsingsakte maakt melding van de gemeenschappelijke tuin (in enkelvoud), gelegen achter appartementen [a-straat] 60 en 62. Indien gelet wordt op de feitelijke situatie ter plaatse ligt achter beide appartementen in ieder geval de lage tuin. Het hoger gelegen gedeelte ligt alleen achter nummer 60. De formulering van art. 11 wijst dan in de richting van een exclusief gebruik voor alleen het lager gelegen gedeelte. (rov. 3.8)

De splitsingsakte refereert op andere plaatsen aan de gemeenschappelijke tuin. In art. 18 is ongeclausuleerd ‘de gemeenschappelijke tuin’ opgenomen terwijl in art. 22 is herhaald wat ook in art. 11 staat, namelijk de gemeenschappelijke tuin gelegen achter [a-straat] 60 en 62. De art. 18 en 22 staan in het hoofdstuk G. Gebruik, beheer en onderhoud van de privé gedeelten. Art. 2 lid 1 sub 3b rept van de tuin gelegen aan de appartementen en een kostenverdeling voor gelijke delen. De lager gelegen tuin sluit voor gelijke delen aan appartementen 60 en 62 terwijl de hooggelegen tuin – die een veel groter oppervlak heeft dan de lage tuin – alleen achter appartement 60 ligt. (rov. 3.9 en 3.10)

Alle gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken zijn op de splitsingstekening gearceerd weergegeven zonder dat op die tekening onderscheid is gemaakt tussen gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementseigenaren zijn en de gedeelten waarvan in art. 11 het exclusieve gebruik van gemeenschappelijke gedeelten voor bepaalde appartementseigenaren is opgenomen. In zoverre biedt de splitsingstekening onvoldoende duidelijkheid over de vraag in kwestie. (rov. 3.11)

Op grond van de tekst van art. 11, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, in verband met de feitelijke gesteldheid ter plaatse acht het hof een uitleg in de zin dat de eigenaren van de appartementen [a-straat] 60 en 62 gerechtigd zijn tot het exclusieve gebruik van alleen de lage tuin het meest voor de hand liggend. Dit wordt versterkt indien de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden bij de uitleg wordt betrokken. Uitgegaan moet worden van de situatie dat beide appartementen toebehoren aan verschillende eigenaren. (rov. 3.12)

In dat geval is de laaggelegen tuin gemeenschappelijk aan beide eigenaren van appartementen 60 en 62 waarvoor zij samen een onderhoudsverplichting hebben en beiden dienen bij te dragen in de kosten. De gerechtigdheid van de appartementseigenaar van nummer 62 tot de hooggelegen tuin – die niet aan nummer 62 grenst – ligt dan minder voor de hand. Voor een kostenverdeling voor gelijke delen (art. 2 lid 1 sub 3b) geldt hetzelfde omdat de hooggelegen tuin achter nummer 60 ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Bovendien is in het geval de appartementen aan verschillende eigenaren toebehoren niet aannemelijk dat zij gezamenlijk verantwoordelijk zouden zijn voor onderhoud en vervanging van de erfafscheidingen van zowel de laaggelegen als de hooggelegen tuin. Met name de hooggelegen tuin heeft zowel erfafscheidingen met buurcomplexen, niet behorend tot het appartementencomplex, als erfafscheidingen met de privé tuinen van de appartementen 56 en 58. Meer voor de hand ligt dat de vereniging van eigenaren de erfafscheidingen (muren) met de buurcomplexen aan de complexzijde onderhoudt en desnodig in overleg vervangt en dat de appartementseigenaren van 56 en 58 op de voet van art. 22 verantwoordelijk zijn voor de erfafscheidingen van hun privé tuinen. Hieraan doet niet af dat [eiser] c.s. tot heden het onderhoud van de gehele gemeenschappelijke tuin en alle erfafscheidingen, alsmede kennelijk de plaatsing van de afscheidingshekjes rond de tuinen van nummers 56 en 58 voor zijn rekening heeft genomen en de vereniging van eigenaren in de oorspronkelijke begroting van 2006 geen kosten voor de gemeenschappelijke tuin heeft opgenomen. Deze feiten en omstandigheden hebben geen betrekking op de splitsingsstukken en zijn niet van belang bij de uitlegmaatstaf als hiervoor vermeld. (rov. 3.13)

De omstandigheid dat ter gelegenheid van de splitsing van het complex extra balkons/dakterrassen zijn gerealiseerd zodat alle appartementseigenaren een eigen gemeenschappelijke open ruimte of een eigen balkon of dakterras hebben, wijzigt het oordeel van het hof niet, reeds omdat dit ook geldt voor [eiser] c.s. De raadsheer-commissaris heeft tijdens de descente immers gezien dat appartement 62 beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde van de woning welk balkon blijkens de koopovereenkomst ervan toebehoort aan appartement 62. (rov. 3.16)

Zoals is overwogen in HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522, gelden voor de uitleg van splitsingsstukken in een geval als het onderhavige de volgende uitgangspunten.

Voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed is bepalend hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling moet naar objectieve maatstaven worden afgeleid uit de omschrijving in die akte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn.

Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening.