Parket bij de Hoge Raad, 13-12-2013, ECLI:NL:PHR:2013:2370, 12/04034

Het cassatiemiddel bestaat uit twee onderdelen.

Onderdeel 1 bevat de hoofdklacht dat het oordeel van het hof dat [eiser] c.s. uitsluitend gerechtigd is tot het exclusieve gebruik van het lage gedeelte van de gemeenschappelijke tuin rechtens onjuist is omdat het hof daarbij is uitgegaan van onjuiste maatstaven met betrekking tot de uitleg van de splitsingsstukken. Deze klacht wordt uitgewerkt in een viertal subonderdelen.

Bij de bespreking van de klachten is het volgende van belang.

De eigenaar van een gebouw met toebehoren en daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW). Een appartementsrecht omvat, kort gezegd, zowel een aandeel in het gesplitste gebouw met bijbehorende grond als een exclusief gebruiksrecht met betrekking tot bepaalde gedeelten van het gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (art. 5:106 lid 4 BW). Deze zogenoemde privégedeelten laten zich onderscheiden van de zogenoemde gemeenschappelijke gedeelten.

Splitsing in appartementsrechten geschiedt bij notariële akte, gevolgd door inschrijving van die akte in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten. Deze omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de aan de minuut te hechten splitsingstekening waarop de begrenzingen van de privégedeelten moeten worden aangegeven (art. 5:111, aanhef en onder b, BW jo art. 5:109 lid 2 BW). De splitsingstekening dient te voldoen aan de krachtens art. 3:16 lid 2 BW voor de inschrijving daarvan te stellen eisen.¹¹ Zij bevat onder meer plattegronden van de begane grond en van de verdiepingen en zonodig ook doorsnede en aanzichten van het gebouw, alsmede van de bij het gebouw behorende grond. Op de tekening worden met dikke omlijning en oplopende cijfers (indices) de privégedeelten aangegeven, terwijl de gemeenschappelijke gedeelten in dunne omlijning worden aangeduid.¹²

In de rechtspraak van Uw Raad is eerder de vraag aan de orde geweest op welke wijze de omvang van een privégedeelte moet worden vastgesteld. Daarop werd beslist dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in een splitsing betrokken registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223, NJ 2011/58, TBR 2011/157 m.nt. G.G.J.D. Verdoes Kleijn ([A/B])).

In de conclusie voor dit arrest ben ik ingegaan op het vereiste dat de bij de uitleg van goederenrechtelijke (splitsings-, leverings- of vestigings)stukken in acht te nemen gegevens voor derden kenbaar moeten zijn uit dan wel aan de hand van de ingeschreven stukken. Ik gaf aan dat aan die voorwaarde naar mijn mening voldoet het geval dat het te leveren perceel in de akte slechts wordt omschreven met een kadastrale aanduiding. Een niet in de registers ingeschreven (concept)tekening kan echter geen rol spelen.¹³ Voorts kan meewegen hetgeen blijkt uit de plaatselijke situatie waarnaar de omschrijving in de akte verwijst.¹⁴ Er geldt, kortom, dat de uitleg zich beperkt tot hetgeen de akte openbaart.¹⁵ Aan andere voor derden kenbare bronnen komt geen rol toe.¹⁶ Hetzelfde geldt voor het feitelijk gebruik dat van het object wordt gemaakt¹⁷ en voor fysieke kenmerken van het object (zoals de feitelijke begrenzing) die niet in de akte worden vermeld en waarnaar de akte overigens ook geen enkele verwijzing bevat.¹⁸

Tegen deze achtergrond ga ik in op de afzonderlijke klachten van onderdeel 1.

Subonderdeel 1a komt op tegen de overweging dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken aankomt op “de in de notariële akte tot uitdrukking gebracht(e) partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.” (rov. 3.4, vierde volzin). Het subonderdeel berust op de lezing dat het hof met deze overweging heeft bedoeld dat het bij de uitleg van de splitsingsstukken uitsluitend aankomt op de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling. Geklaagd wordt dat het hof aldus heeft miskend dat bij de vaststelling van de omvang van het gebruiksrecht naast de splitsingsakte ook de splitsingstekening dient te worden betrokken.

Het subonderdeel dient mijns inziens te falen bij gebrek aan feitelijke grondslag. Anders dan de klacht veronderstelt, heeft het hof niet tot uitgangspunt genomen dat bij de uitleg van de splitsingsstukken geen betekenis toekomt aan de splitsingstekening. Het hof heeft immers in rov. 3.4 (terecht) vooropgesteld dat bepalend is hetgeen is vastgelegd in de splitsingsstukken en dat het daarbij gaat om de splitsingsakte en de splitsingstekening. Vervolgens heeft het hof in rov. 3.11 de splitsingstekening in zijn uitleg betrokken, waarbij het hof tot het oordeel is gekomen dat de tekening over de vraag in kwestie onvoldoende duidelijkheid biedt. Ten slotte wordt er in rov. 3.15 aan herinnerd dat de splitsingstekening mede beslissend geacht is.

Subonderdeel 1b klaagt ten eerste dat het hof bij de uitleg van de splitsingsstukken ten onrechte mede belang hecht aan “de feitelijke situatie ter plaatse” (rov. 3.6). Volgens [eiser] c.s. miskent het hof hiermee dat bij de uitleg van splitsingsstukken de situatie ter plaatse, althans voor zover deze niet blijkt uit c.q. tot uitdrukking komt in die stukken, geen rol kan spelen

Subonderdeel 1b bestempelt ten tweede als rechtens onjuist de overweging van het hof dat bij de uitleg van de splitsingsstukken betekenis toekomt aan “alle omstandigheden van het geval” (rov. 3.4, laatste volzin). Volgens eisers tot cassatie miskent het hof met deze overweging dat bij de uitleg van splitsingsstukken slechts acht kan worden geslagen op die stukken zelf en niet op omstandigheden die daaruit (naar objectieve maatstaven) niet blijken.

Volgens subonderdeel 1c acht het hof bij de uitleg ten onrechte mede van belang “de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden.” (rov. 3.4, laatste volzin).

Deze klacht stuit naar mijn mening eveneens af op bovenvermeld arrest van Uw Raad van 1 november 2013, waarin uitdrukkelijk betekenis wordt toegekend aan de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden (rov. 3.5.2). Weliswaar geschiedde dat in het kader van de vraag hoe de rechter dient om te gaan met de situatie dat de splitsingsakte en de splitsingstekening elk voor verschillende uitleg vatbaar zijn, maar niet valt in te zien dat dit gezichtspunt geen rol zou kunnen spelen indien zich anderszins – bijvoorbeeld op grond van uitsluitend de akte – meerdere interpretaties aandienen.

Subonderdeel 1.d bouwt op de eerdere subonderdelen voort en deelt dan ook hun lot.

Onderdeel 2 richt motiveringsklachten tegen de door het hof in rov. 3.4 tot en met 3.17 aan de splitsingsstukken gegeven uitleg. Het omvat twee subonderdelen.

Volgens subonderdeel 2a is de uitleg van het hof onbegrijpelijk omdat de splitsingsstukken geen andere uitleg toelaten dan dat het gebruiksrecht van de eigenaren van de appartementen nrs. 60 en 62 zowel het lage als het hoge gedeelte van de tuin omvat, zulks om de volgende, mede in onderlinge samenhang te beschouwen redenen.

(i) In art. 11 en de overige artikelen van de splitsingsakte wordt geen onderscheid gemaakt tussen het lage en het hoge gedeelte van de tuin. Het object van het gebruiksrecht wordt in algemene zin omschreven als: “de gemeenschappelijke tuin, gelegen achter de appartementen met indexnummers 9 en 10, welke plaatselijk bekend zijn [a-straat] 60 respectievelijk 62”.

(v) Nu in de splitsingstekening geen onderscheid wordt gemaakt tussen het lage en het hoge gedeelte van de tuin, is het oordeel van het hof dat de tekening onvoldoende duidelijkheid biedt over de vraag in kwestie (rov. 3.11) onbegrijpelijk. Voor zover het hof dit oordeel erop baseert dat op de splitsingstekening alle gemeenschappelijke gedeelten zijn gearceerd zonder dat daarbij onderscheid is gemaakt tussen die gedeelten die gemeenschappelijk voor alle appartementseigenaren zijn en die gedeelten waarvan het exclusieve gebruik toekomt aan bepaalde appartementseigenaren, ziet het hof eraan voorbij dat in de gearceerde gedeelten op de splitsingstekening de gedeelten daarvan waarop slechts enkele appartementseigenaren het gebruiksrecht hebben (de plaats en de tuin) ook met woorden zijn aangegeven, waarbij de aanduiding “tuin” juist is geplaatst in het hoge gedeelte van de tuin. In het licht hiervan is eens te meer, zonder nadere motivering, die ontbreekt, niet begrijpelijk ’s hofs oordeel dat uit de splitsingstekening niet (met voldoende duidelijkheid) blijkt tot welke gedeelten van de tuin het gebruiksrecht van [eiser] c.s. zich uitstrekt. [eiser] c.s. achten de splitsingstekening duidelijk en menen dat het hof op die grond de splitsingstekening had moeten laten prevaleren boven de splitsingsakte, indien en voor zover tussen de akte en de tekening enige discrepantie zou bestaan. Nu het hof dit klaarblijkelijk heeft nagelaten is zijn oordeel ook om deze reden rechtens onjuist.

Bij de beoordeling van deze klacht staat voorop dat de uitleg van de splitsingsstukken een feitelijk oordeel behelst, dat in cassatie in beginsel niet opnieuw kan worden getoetst. Gelet op de tekst van de akte, de splitsingstekening en de feitelijke situatie ter plaatse meen ik dat de uitleg van het hof niet onbegrijpelijk is. De in subonderdeel 2a opgevoerde redenen leiden noch afzonderlijk, noch gezamenlijk tot cassatie. Ik merk daartoe met betrekking tot die argumenten het volgende op.

Subonderdeel 2b keert zich met een motiveringsklacht tegen de uitleg van het hof voor zover deze gebaseerd is op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen van de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties (rov. 3.12, tweede volzin e.v.). Volgens [eiser] c.s. zijn de betreffende oordelen om de volgende redenen onbegrijpelijk en/of onjuist

Onder (i) wordt opgekomen tegen het oordeel (in rov. 3.13, tweede volzin) dat een gebruiksrecht van de eigenaar van appartement nr. 62 op het hoge gedeelte van de tuin minder voor de hand ligt. Volgens [eiser] c.s. is dit oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk, nu, naar hij heeft aangevoerd, ook het hoge gedeelte van de tuin aan de achterzijde van dit appartement is gelegen, dit appartement direct uitzicht heeft op het hoge gedeelte van de tuin en de tuin de enige toegang vormt tot beide appartementen.

Het hof heeft tot uitdrukking gebracht dat het minder voor de hand ligt om de eigenaar van appartement 62 een gebruiksrecht toe te kennen ten aanzien van de hoge tuin, nu deze niet aan de woning grenst maar wel tot een onderhouds- en bijdrageverplichting zou leiden. Dit feitelijke oordeel is niet onbegrijpelijk. De door [eiser] c.s. aangevoerde omstandigheden maken dat niet anders. Zo zijn er meer appartementen die uitkijken op de hoge tuin en is het voor de toegang tot appartement nr. 62 niet noodzakelijk dat de eigenaar daarvan een exclusief gebruiksrecht heeft op de tuin. Daarmee faalt dit subonderdeel.

Voorts acht [eiser] c.s. onder (ii) het oordeel van het hof (in rov. 3.13, 3e volzin) onbegrijpelijk dat een kostenverdeling voor gelijke delen met betrekking tot het hooggelegen deel minder voor de hand ligt op de grond dat dat deel achter nr. 60 ligt en een veel groter oppervlak beslaat dan de laaggelegen tuin. Aangevoerd wordt dat de kostenverdeling voor gelijke delen en de gezamenlijke onderhoudsplicht berusten op het gezamenlijke – en dus voor ieder van de eigenaren gelijkwaardige – gebruiksrecht.

Aan [eiser] c.s. kan worden toegegeven dat een gezamenlijk gebruiksrecht op de hoger gelegen gemeenschappelijke tuin een gelijk aandeel in de onderhoudskosten rechtvaardigt, ongeacht het oppervlak van dit deel in relatie tot dat van het lagere deel. Het hof heeft zijn oordeel echter mede doen steunen op de omstandigheid dat het hogere deel niet aan nummer 62 grenst en/maar achter nr. 60 ligt. Dit oordeel is niet onbegrijpelijk, waarvoor ik mede verwijs naar de bespreking van argument (i). Voorts heeft [eiser] c.s. bij het slagen van deze klacht geen belang, omdat de overige (in cassatie niet bestreden) gronden de beslissing van het hof nog steeds kunnen dragen. Zo ligt bijvoorbeeld nog steeds meer voor de hand dat de vereniging van eigenaren verantwoordelijk is voor het onderhoud van de erfafscheidingen met buurcomplexen en de eigenaren van de appartementen 56 en 58 de erfafscheidingen van hun privétuinen onderhouden. De klacht treft geen doel.

Onder (iii) klaagt [eiser] c.s. dat het hof ten onrechte de feitelijke grondslag van de vordering van Mitros heeft aangevuld door in rov. 3.16 betekenis te hechten aan zijn eigen waarneming tijdens de descente dat ook het appartement nr. 62 beschikt over een eigen balkon aan de achterzijde.

Deze klacht faalt. Mitros heeft om een descente verzocht opdat het hof de feitelijke situatie ter plaatse in ogenschouw kon nemen (grief II). Voorts heeft de advocaat van [eiser] c.s. aangevoerd dat overigens ook vrijwel alle andere appartementen in zowel de oude als de nieuwe situatie een eigen gemeenschappelijke open ruimte, of zelfs een eigen balkon, dakterras etc. hebben.²² In het licht van het voorgaande mocht het hof acht slaan op de buitenruimtes van de verschillende appartementen, waaronder appartement nr. 62.

Het op de subonderdelen 2a en 2b voortbouwende subonderdeel 2c slaagt evenmin.