Rechtbank Amsterdam, 19-02-2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:887, CV EXPL 14-8211

3.1

Stadgenoot heeft - na wijziging van eis - drie afzonderlijke bedragen aan boete gevorderd:

Afstand van recht/rechtsverwerking

3.2.

[gedaagde] heeft in de eerste plaats aangevoerd dat medewerker [naam 1] van Stadgenoot toegezegd heeft dat Stadgenoot geen boetes in rekening zou brengen indien hij de schade in de woning zou herstellen. Bovendien heeft Stadgenoot de waarborgsom terugbetaald, zonder daarop de boetes in mindering te brengen. Gelet daarop beroept [gedaagde] zich primair op afstand van recht en subsidiair op rechtsverwerking.

De kantonrechter verwerpt beide verweren, op grond van het volgende. Tegenover de uitdrukkelijke betwisting door Stadgenoot dat medewerker [naam 1] [gedaagde] heeft toegezegd dat geen boetes in rekening gebracht zouden worden, indien hij de schade in de woning zelf zou verhelpen, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat [naam 1] de genoemde toezegging heeft gedaan. Hij stelt immers zelf dat [naam 1] tijdens het gesprek op 21 november 2013 heeft gezegd dat de juridische afdeling van Stadgenoot nog formeel zou beslissen over het al dan niet vorderen van de contactuele boete. Alleen al op grond daarvan mocht [gedaagde] er niet zonder meer op vertrouwen dat Stadgenoot uitdrukkelijk afzag van het vorderen van de boetes. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat hij er, gegeven dit voorbehoud van [naam 1] ten aanzien van de formele beslissing van de juridische afdeling, van mocht uitgaan dat [naam 1] hem een onvoorwaardelijk voorstel had gedaan dat van de boetes afgezien zou worden indien hij de schade van de hennepkwekerij zou herstellen. Bovendien stelt Stadgenoot terecht dat een huurder, los van de verschuldigdheid van boetes waartoe hij zich contactueel verbonden heeft, in ieder geval verplicht is de woning in goede staat en onbeschadigd op te leveren. Het enkele feit dat hij de - onder zijn verantwoordelijkheid - veroorzaakte schade heeft verholpen brengt dan ook niet mee dat hij ervan uit mocht gaan dat hij contractueel overeengekomen boetes niet meer hoefde te betalen.

Dat Stadgenoot de waarborgsom heeft terugbetaald vormt ook geen indicatie dat [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat Stadgenoot ervan afzag om boetes te vorderen. Wat er zij van de vraag of Stadgenoot bevoegd is boetes waarop zij aanspraak meent te hebben van de waarborgsom af te trekken, zij is daartoe in ieder geval niet verplicht. Ook de art. 14.1 en 14.2 AV verplichten Stadgenoot niet daartoe. Dat [gedaagde] daaraan geen vertrouwen mocht ontlenen dat Stadgenoot zou afzien van het vorderen van boetes volgt temeer uit het feit dat Stadgenoot al vóórdat de waarborgsom werd terugbetaald in februari 2014 aan [gedaagde] had laten weten dat zij aanspraak maakte op boetes en betaling van winstafdracht, te weten bij brief van 10 december 2013.

Boetebedingen oneerlijk en onredelijk bezwarend

3.3

[gedaagde] stelt voorts dat de bedingen in art. 7.10, 7.14 en 7.16 buiten toepassing gelaten moeten worden, omdat deze oneerlijk en onredelijk bezwarend zijn.

Daaromtrent overweegt de kantonrechter het volgende.

Voornoemde bedingen op grond waarvan de boetes worden gevorderd betreffen een algemene voorwaarde. Nu uit de dagvaarding blijkt dat Stadgenoot een bedrijfsmatige verhuurder is en [gedaagde] een consument, zal de kantonrechter op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (onder andere HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08; Pannon) ambtshalve hebben te beoordelen of de bedingen onredelijk bezwarend zijn en daarmee nietig. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen kunnen als oneerlijk worden aangemerkt onder meer de bedingen die zijn opgenomen in de bijlage bij deze richtlijn. Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft ‘de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.’

Art. 7.14 AV

3.4

De kantonrechter is van oordeel dat aan het beding in art. 7.14 AV geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boetes. Daardoor kan deze boete oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11 (Asbeek Brusse cs vs Jahani) geen sprake zijn. In de uitspraak van HR 13 september 2013, NJ 2014, 274 heeft de Hoge Raad bevestigd dat voornoemde uitspraak van het Hof van Justitie voor het Nederlandse recht betekent dat indien de rechter vaststelt dat een beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13, hij gehouden is het beding te vernietigen.

Dit betekent dat op grond van artikel 3:40 lid 2 BW in verbinding met artikel 6:233 aanhef en onder a BW het boetebeding in art. 7.14 AV nietig is. Dat Stadgenoot bij conclusie van dupliek de gevorderde boete heeft gematigd naar één maand huur, maakt dit niet anders: maatgevend is of het beding gelimiteerd is, niet of de gevorderde boete gelimiteerd wordt. Reeds op grond daarvan is de op grond van dit artikel gevorderde boete niet toewijsbaar. Gelet daarop hoeven de overige met betrekking tot dit artikel gevoerde verweren niet meer worden behandeld.

De op dit artikel gebaseerde vordering wordt derhalve afgewezen.

Art. 7.10 en 7.16 AV

3.5

Met betrekking tot de bedingen in art. 7.10 en 7.16 AV overweegt de kantonrechter het volgende. Het enkele feit dat, zoals [gedaagde] stelt, er tussen partijen niet is onderhandeld over de inhoud van een boetebeding dan wel dat een beding eenzijdig in het voordeel van Stadgenoot is opgesteld en de huurder geen compenserend voordeel biedt, brengt nog niet mee dat moet worden aangenomen dat het beding onredelijk bezwarend is. Daartoe zijn bijkomende omstandigheden nodig, die [gedaagde] niet heeft gesteld.

3.6

[gedaagde] heeft ten aanzien van het beding in art. 7.10 AV gesteld dat er geen verschil wordt gemaakt naar de aard en ernst van de gepleegde strafbare feiten, noch dat er onderscheid wordt gemaakt of de huurder zelf het strafbare feit pleegt, dan wel dat een derde zich in het gehuurde schuldig maakt aan strafbare feiten. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat de derde zin van art. 7.10 AV spreekt over “strafbare feiten” in algemene zin, waardoor het lijkt dat daarmee alle strafbare feiten zijn bedoeld. Indien echter de volledige tekst van art. 7.10 AV in samenhang wordt gelezen, moet onder “strafbare feiten” verstaan worden strafbaar gestelde feiten in de categorie van de in de voorgaande zinnen genoemde strafbare feiten (verboden wapens, drugs en gestolen waar) en niet zozeer geringe strafbare feiten als het betreden van het pand met gestolen petje, zoals [gedaagde] suggereert. De kantonrechter verwerpt daarom het standpunt dat het beding geen of onvoldoende verschil maakt naar aard of ernst van het strafbare feit.

Het feit dat het beding geen onderscheid maakt of de huurder zelf het strafbare feit pleegt, dan wel dat een ander dat doet in het gehuurde, vormt geen reden om het beding onredelijk bezwarend te achten. De huurder is immers verantwoordelijk voor het gedrag van derden die met zijn toestemming in het gehuurde verblijven.

Ook verwerpt de kantonrechter het verweer van [gedaagde] dat het beding niet eerlijk is omdat het niet gelimiteerd en cumulatief is. Art. 7.10 AV bepaalt de boete op tien maal de huurprijs. Daarmee is het beding aan een limiet gebonden. Van een cumulatieve verhoging van de boete is bij dit beding geen sprake, Stadgenoot stelt terecht dat er voor het kweken van hennep niet meerdere boetes worden opgelegd. Dat tevens, op grond van art. 7.16 AV, afdracht van uit onderhuur gemaakte winst wordt gevorderd, maakt niet dat sprake is van cumulatie van boetes: beide boete zien immers op een ander feit.

Tenslotte is de hoogte van de gevorderde boete op basis van de wederzijds kenbare belangen gerechtvaardigd, nu de gedraging waarop deze is gesteld een voldoende ernstige tekortkoming in de nakoming door de huurder is om deze boete te rechtvaardigen, terwijl de gevorderde boete tevens in redelijke verhouding staat tot de door Stadgenoot als gevolg van het de aanwezigheid van een hennepkwekerij te verwachten schade.

De conclusie op dit punt luidt dan ook dat het beding in art. 7.10 AV niet als onredelijk bezwarend wordt aangemerkt.

3.7

Art. 7.16 AV stelt de boete vast op het verschil tussen de met Stadgenoot overeengekomen huurprijs en de met de onderhuurder overeengekomen huurprijs.

Met betrekking tot art. 7.16 AV heeft [gedaagde] in de eerste plaats gesteld dat dit beding niet gelimiteerd en cumulatief is. Gesteld al dat dat zo zou zijn, dan brengt dit nog niet mee dat het beding op grond daarvan als een oneerlijk beding aangemerkt dient te worden. De huurder heeft het immers zelf in de hand of Stadgenoot op grond van dit artikel iets te vorderen heeft.

Daarnaast is het, zoals uit de uitspraken van onder meer Hof Amsterdam 18 november 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BYH4150 en HR 18 juni 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM0893 volgt van algemene bekendheid dat contractueel verboden onderhuur van sociale woningen, waarvan ook in dit geval sprake is, in Amsterdam op grote schaal voorkomt. Dit feit heeft tot gevolg dat deze huurwoningen worden onttrokken aan de toewijzing aan de doelgroepen waarvoor zij door de verhurende woningcorporatie, in dit geval Stadgenoot, zijn bestemd. De hierdoor veroorzaakte schade van Stadgenoot, zoals door haar toegelicht en voldoende aannemelijk gemaakt, bestaat uit de aanzienlijke extra kosten die zij heeft moet maken om in voldoende mate de nadelen op te heffen die aan (grootschalige) onderverhuur verbonden zijn in verband met het realiseren van haar doelstellingen. Het betreft hier onder meer kosten die worden maakt om onrechtmatige bewoning en hennepteelt tegen te gaan; onder meer door het oprichten van afdelingen die zich speciaal met de opsporing van onrechtmatige bewoning en hennepteelt en de bestrijding hiervan bezig houden.

Deze schade wordt (ten dele) veroorzaakt door de toerekenbare tekortkoming van [gedaagde] en hij is daarvoor dan ook mede aansprakelijk te houden. Nu de omvang van de aldus aan Stadgenoot toegebrachte schade naar zijn aard niet in concreto is vast te stellen, evenmin als de mate waarin [gedaagde] aan het ontstaan van die schade heeft bijgedragen, is een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend.

Daarnaast kan de kantonrechter uit hetgeen [gedaagde] als verweer naar voren heeft gebracht, niet opmaken dat hij verweer heeft gevoerd tegen de op grond van art. 7.16 AV gevorderde bedrag van € 463,32 aan winstafdracht. Dit blijkt ook uit het feit dat [gedaagde] verzoekt het totaal toe te wijzen bedrag te matigen tot het bedrag van de gevorderde winstafdracht. Dit bedrag is derhalve toewijsbaar.

3.8

Meest subsidiair heeft [gedaagde] verzocht de boetes ex art. 6:94 BW te matigen tot de gevorderde winstafdracht ter hoogte van € 463,32, omdat deze in de gegeven omstandigheden leiden tot een buitensporig resultaat, zeker nu [gedaagde] de woning heeft opgeleverd zonder restschade van de hennepkwekerij.

Dit beroep op matiging dient nog slechts beoordeeld te worden voor zover het de op grond van art. 7.10 AV gevorderde bedrag betreft. In rov. 3.4 hiervóór is immers reeds overwogen dat het op grond van art. 7:14 AV gevorderde bedrag wordt afgewezen, terwijl ten aanzien van art. 7:16 AV hierboven in rov. 3.7 is vastgesteld dat [gedaagde] geen verweer heeft gevoerde tegen het door Stadgenoot tot € 463,32 gematigde bedrag, zodat dit bedrag toewijsbaar is.

Met betrekking tot het op grond van art. 7.10 AV gevorderde bedrag ziet de kantonrechter

geen aanleiding om tot matiging van de gevorderde boete en winstafdracht over te gaan. Stadgenoot stelt terecht dat dergelijke bedingen niet primair bedoeld zijn om de schade die zij lijdt door de in strijd met de huurovereenkomst gepleegde gedragingen te vergoeden, doch dat in de eerste plaats bedoeld is dat de bedingen een preventieve werking hebben en dat daardoor wordt voorkomen dat een huurder overgaat tot het kweken van hennep in het gehuurde, met alle onwenselijke gevolgen van dien. Dat [gedaagde] de schade aan het gehuurde heeft hersteld, maakt dit niet anders, nu hij daartoe al op grond van art. 7:224 BW al verplicht was.

Gelet op de ernst van het tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst, waarop art. 7.10 AV ziet, heeft [gedaagde] onvoldoende onderbouwd dat op grond van art. 6.94 lid 1 BW de billijkheid klaarblijkelijk zou eisen dat het gevorderde bedrag wordt gematigd.

3.9

Op grond van het hiervoor overwogene zijn de op grond van de art. 7.10 en 7.16 AV gevorderde bedragen toewijsbaar en daarmee een bedrag van € 8.683,40 (op grond van art. 7.10 AV) en € 463,32 (op grond van art. 7.16 AV), derhalve in hoofdsom in totaal

€ 9.146,72. De over de hoofdsom gevorderde wettelijke rente is ook toewijsbaar, nu [gedaagde] de vordering op dit punt niet heeft betwist. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn eveneens toewijsbaar, zij het dat deze beperkt zullen worden tot het bij de toe te wijzen hoofdsom passende forfaitaire bedrag, te weten € 1.007,13 (inclusief BW). De over de buitengerechtelijke incassokosten gevorderde wettelijke rente wordt afgewezen, nu Stadgenoot niet heeft gesteld dat zij deze kosten reeds heeft voldaan.

3.10

[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten belast, waarin begrepen de nakosten.