Rechtbank Den Haag, 05-10-2022, ECLI:NL:RBDHA:2022:10163, C/09/633075 / KG ZA 22/698

Verploegen exploiteert een groothandel in verwarming en sanitair, onder meer vanuit de vestiging aan de [adres] . De naast deze vestiging gelegen percelen, kadastraal bekend gemeente ’s-Gravenhage, [sectie xx] , met de nummers [I] , [II] , [III] en [IV] , zichtbaar op onderstaande kadastrale kaart, zijn in afwachting van verdere ontwikkeling op dit moment braakliggend.

Verploegen is eigenaar van perceel [II] , MCRE van de percelen [I] en [III] en de Gemeente van perceel [IV] . Deze percelen zijn alle gelegen in het gebied ‘ [het Gebied] ’.

De percelen [II] en [I] waren aanvankelijk (gedeeltelijk) samengevoegd tot één perceel met kadastraal nummer [V] , waarvan Verploegen en MCRE ieder voor de helft eigenaar waren.

Tijdens een afspraak op 15 juni 2018 heeft het openbaar vervoerbedrijf voor de Haagse regio HTM, hierna ‘HTM’, de Gemeente, mede aan de hand van beeldmateriaal, geïnformeerd over haar plannen tot (her)huisvesting in [het Gebied] . HTM heeft daarbij (samengevat) aan de Gemeente kenbaar gemaakt dat zij haar nieuwe hoofdvestiging wil realiseren op het zuidelijke gedeelte van perceel [V] (destijds) van Verploegen en MCRE en het noordelijke gedeelte van perceel [IV] van de Gemeente. Als redenen hiervoor heeft HTM aangevoerd dat haar voorkeur uitgaat naar het op aangrenzende percelen invullen van de grondbehoefte, de centrale ligging, de goede ontsluiting en de bereikbaarheid van die percelen.

In verband met de belangstelling van HTM voor het oorspronkelijke perceel [V] hebben vanaf 2018 onderhandelingen plaatsgevonden tussen Verploegen en HTM. Verploegen was bereid een samenwerking aan te gaan met HTM, maar zij wilde in dat verband wel de zekerheid van de Gemeente dat perceel [IV] aan Verploegen zou worden verkocht. De Gemeente was echter niet bereid om die garantie aan Verploegen te geven, waarna de onderhandelingen tussen Verploegen en HTM in juni 2019 zijn gestaakt.

Bij brief van 11 oktober 2018 heeft de Gemeente aan HTM toegezegd dat zij zal meewerken aan de invulling van de grondbehoefte van HTM door (een deel van) perceel [IV] te reserveren en te verkopen aan HTM, als uit haalbaarheidsonderzoek blijkt dat de ingediende plannen te realiseren zijn.

In januari 2019 heeft de Gemeente perceel [IV] ten behoeve van de verdere uitwerking van de plannen van HTM gereserveerd in de Monitor Gebruiksruimte, waarin online zichtbaar is welke initiatieven in voorbereiding of ontwikkeling zijn.

Op 7 maart 2019 is het omgevingsplan [het Gebied] , hierna ‘het omgevingsplan’, in werking getreden. Dit omgevingsplan maakt de verdere transformatie van [het Gebied] naar een gemengd stedelijk woon-, werk- en leefgebied mogelijk. De hoofddoelstelling van het omgevingsplan is het “doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften”, waarbij een goede omgevingskwaliteit wordt bereikt en in stand gehouden. Uit het omgevingsplan wordt duidelijk dat [het Gebied] wordt ontwikkeld naar een hoogstedelijk gebied, waarbij de hoogstedelijke uitstraling, verdichting, functiemenging en ruimte voor bestaande bedrijvigheid voorop staan, dat beleidsmatig zal worden gestuurd op het type en de omvang van bedrijven en dat de Gemeente, daar waar zij gronden in eigendom heeft, haar grondpositie zal benutten om de transformatie van [het Gebied] dichterbij te brengen.

Nadat in de periode van november 2017 tot en met juni 2018 tussen Verploegen en MCRE diverse voorstellen tot verdeling van het gemeenschappelijke perceel zijn besproken, die uiteindelijk niet tot volledige overeenstemming tussen hen hebben geleid, heeft deze rechtbank in een procedure tussen Verploegen en MCRE bij vonnis van 11 september 2019 de vordering van Verhoeven toegewezen dat perceel [V] verdeeld moet worden overeenkomstig het door Verploegen gedane voorstel, waarbij de aan partijen toe te delen gedeelten zoveel mogelijk zouden aansluiten op de aangrenzende percelen die Verploegen en MCRE reeds in eigendom hadden. Een en ander heeft ertoe geleid dat het noordelijke gedeelte van het oorspronkelijke perceel [V] (het huidige perceel [II] ) aan Verploegen is toegedeeld en het zuidelijke gedeelte daarvan (het huidige perceel [I] ) aan MCRE.

Op 13 december 2019 heeft HTM met betrekking tot haar behoefte aan ruimte in [het Gebied] een ‘Request for Proposal’, een Technisch Programma van Eisen en een Ruimtelijk Programma van Eisen aan Verploegen en MCRE toegezonden. MCRE heeft hierop positief gereageerd en is over de beoogde ontwikkeling van de plannen van HTM met HTM en de door deze in de arm genomen projectontwikkelaar ‘Nu Project Ontwikkeling’ in overleg getreden.

Vervolgens zijn diverse door Nu Project Ontwikkeling uitgewerkte opties door de Gemeente getoetst op basis van het omgevingsplan. De bevindingen van de Gemeente zijn neergelegd in het ‘Memo planologische en stedenbouwkundige toetsing’ van 6 september 2020, hierna ‘het Memo’. Deze komen er samengevat op neer dat een stand-alone ontwikkeling van de hoofdvestiging van HTM uitsluitend op het perceel van MCRE niet haalbaar is en dat de noodzakelijke beleidsambities alleen gerealiseerd kunnen worden door (het noordelijke deel van) perceel [IV] bij de HTM-ontwikkeling te betrekken.

De Gemeente heeft de toezegging om perceel [IV] aan HTM ter beschikking te stellen in een brief van 9 september 2020 aan HTM (opnieuw) bevestigd, zij het onder verduidelijking en aanvulling van de voorwaarden, waardoor de Gemeente ook haar eigen ambities in het kader van de uitvoering van het omgevingsplan kon realiseren en haar plannen kon afstemmen op de feitelijke situatie.

Op 17 juni 2022 heeft de Gemeente haar voornemen om op korte termijn een grondreserveringsovereenkomst met betrekking tot perceel [IV] te sluiten met MCRE gepubliceerd in het Gemeenteblad. Daarbij is (samengevat) vermeld dat die overeenkomst wordt gesloten ten behoeve van de realisatie van een nieuwe hoofdvestiging van HTM, bestaande uit onder meer kantoorruimten, een werkplaats en parkeerplaatsen, mogelijk met herplaatsing van een grootschalig bedrijf. Verder is vermeld dat de voorgenomen verkoop van de grond aan MCRE het logische gevolg is van het feit dat de voor de realisatie van het bouwplan benodigd kavel voor 2/3 deel bestaat uit grond die al aan MCRE in eigendom toebehoort en voor 1/3 bestaat uit een deel van het braakliggende naastgelegen perceel van de Gemeente, dat smal en daardoor moeilijk te ontsluiten is, zodat de ontwikkelmogelijkheden toenemen door samenvoeging van beide kavels. Ten slotte is vermeld dat MCRE overeenstemming heeft bereikt met HTM over de invulling van het bouwplan en de afname na voltooiing van de bouw, dat met MCRE overeenstemming is bereikt over een financiële bijdrage voor het ontwerpen en inrichten van de [... 1] (inclusief klimaatlint en verzwaarde inrit) en het ontwerpen en inrichten van de [... 2] (inclusief klimaatlint) en dat MCRE voor eigen rekening en risico zal zorgdragen voor het aanhelen en herstellen van de bestrating in de directe omgeving van de beoogde ontwikkeling. De Gemeente heeft daarbij meegedeeld dat zij gelet op deze argumenten van oordeel is dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het aangaan van een grondreserveringsovereenkomst en de daaruit op termijn voortvloeiende koopovereenkomst van perceel [IV] en dat dit MCRE is.

In een e-mailbericht van 27 juni 2022 heeft mr. C.M.E. Verhaegh, advocaat te Den Haag en optredende voor Verploegen, namens Verploegen aan de Gemeente verzocht om een aantal documenten toe te sturen, waaronder alle plannen en tekeningen van de nieuwe hoofdvestiging van HTM “opdat cliënte zich een beeld kan vormen van de consequenties van die plannen voor haar perceel;”.

Nadat Verploegen vervolgens aan de Gemeente kenbaar had gemaakt bezwaar te hebben tegen de voorgenomen verkoop van perceel [IV] aan MCRE, heeft de Gemeente haar voornemen in een brief aan Verploegen van 15 juli 2022 nader toegelicht. Daarbij is (samengevat) onder meer meegedeeld dat de nieuwe hoofdvestiging niet uitsluitend op de percelen van MCRE kan worden gerealiseerd vanwege de omvang van de toekomstige huisvesting van HTM, waartoe zowel kantoren als een werkplaats behoren, en dat HTM belang heeft bij de goede ontsluiting die de beoogde locatie biedt. Verder heeft de Gemeente in die brief benadrukt dat HTM overeenstemming heeft bereikt met MCRE en dat HTM vrij is in haar keuze op welke locatie zij zich wil vestigen. Daarnaast heeft de Gemeente gemotiveerd waarom een zelfstandige ontwikkeling van perceel [IV] niet tot de mogelijkheden behoort (het kavel is daarvoor te smal en is op zichzelf ongunstig gelegen voor wat betreft ontsluiting) en heeft zij meegedeeld dat voor de feitelijke situatie niet relevant is of er wellicht meerdere ontwikkelopties op perceel [IV] mogelijk zijn, aangezien MCRE en niet een andere partij overeenstemming met HTM heeft bereikt over de te ontwikkelen hoofdvestiging van HTM. Ten slotte heeft de Gemeente in deze brief meegedeeld dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria tot het oordeel is gekomen dat MCRE de enige serieuze gegadigde is voor perceel [IV] , omdat de Gemeente zelf niets met deze strook ‘restgrond’ kan doen, zodat het voor de hand ligt de grond te verkopen aan de eigenaar van het aangrenzende perceel (MCRE), en het voorliggende door MCRE voorgestelde ontwikkelplan realistisch en uitvoerbaar is.