Rechtbank Gelderland, 01-11-2022, ECLI:NL:RBGEL:2022:6184, C/05/409197 / KG ZA 22-300

2.1.

De Gemeente is eigenaar van enkele percelen grond gelegen in [locatie] (hierna: de percelen). De percelen heeft de Gemeente in langdurige erfpacht gegeven aan de vader van [eiser] (hierna: [vader] ). Het boerenbedrijf van [vader] en [eiser] is (deels) gevestigd op de percelen. [eiser] wil op termijn het (gehele) boerenbedrijf overnemen van [vader] . Daartoe wil hij de percelen pachten van de Gemeente.

2.2.

Na een gerechtelijke procedure tussen [vader] en de Gemeente heeft het hof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 27 augustus 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:6941) [vader] veroordeeld om de percelen te ontruimen. [eiser] en [vader] hebben vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt om de ontruiming op te schorten. Ter beëindiging van dat kort geding hebben [eiser] , [vader] en de Gemeente op 26 februari 2020 een vaststellingsovereenkomst ondertekend, waarin de Gemeente aan [eiser] en [vader] het gebruiksrecht van de percelen voor 50 stuks vee geeft tot 1 juli 2020. Deze termijn is vervolgens een aantal malen in onderling overleg verlengd. Op het moment van het uitbrengen van de dagvaarding in dit kort geding was de erfpacht van [vader] reeds geëindigd en zijn de percelen weer in eigen beheer van de Gemeente gekomen.

2.3.

Op 6 november 2020 heeft overleg plaatsgevonden tussen [eiser] , [betrokken partij] (hierna: [betrokken partij] ) en de Gemeente. In het gespreksverslag hiervan staat dat de Gemeente voor de uitgifte van de percelen de voorkeur geeft aan een gezamenlijke inschrijving door [eiser] en [betrokken partij] boven een openbare tender waarbij alle gekwalificeerde bedrijven zich kunnen inschrijven. Dit vanwege de betrokkenheid van [eiser] en [betrokken partij] bij het opstellen van de gebiedsvisie, hun kennis van het gebied en de verwachting dat zij samen de beste bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van de gebiedsvisie. De Gemeente roept [eiser] en [betrokken partij] op om spoedig te verkennen of zij een gezamenlijke inschrijving willen/kunnen doen, bij gebreke waarvan een openbare tender zal worden plaatsvinden.

2.4.

In de door de Gemeente op 19 november 2020 uitgegeven gebiedsvisie ‘gronduitgifte [locatie] ’ (hierna: de gebiedsvisie) staat (opnieuw) dat de Gemeente een gezamenlijk bedrijfsplan van [eiser] en [betrokken partij] wil ontvangen. De gebiedsvisie bevat in paragraaf 3 uitgangspunten en randvoorwaarden waaraan de inschrijving van [eiser] en [betrokken partij] moet voldoen.

2.5.

Het college van burgemeester en wethouders heeft in een memo van 19 november 2020 aan de gemeenteraad geschreven dat het college – in afwijking van het aanbestedingsbeleid – [eiser] en [betrokken partij] heeft gevraagd of zij bereid zijn een gezamenlijke inschrijving te doen. Als reden hiervoor wordt genoemd dat beide partijen actief betrokken zijn bij het opstellen van de gebiedsvisie, kennis van en historie in het gebied hebben en het college de wens heeft voor [betrokken partij] een plek te vinden in Ede. Als belangrijkste reden wordt genoemd dat partijen naar verwachting gezamenlijk de beste bijdrage kunnen leveren aan het realiseren van de doelstelling van natuurinclusieve landbouw zoals genoemd in het gebiedsplan. In het memo staat ook dat [eiser] en [betrokken partij] hebben gemeld dat zij de intentie hebben om tot een gezamenlijke inschrijving te komen.

2.6.

Op 25 januari 2021 hebben [eiser] en [betrokken partij] een intentieverklaring ondertekend. Daarin staat dat [eiser] en [betrokken partij] de intentie hebben om te komen tot één gezamenlijke inschrijving voor de gronduitgifte in [locatie] , waarbij partijen weliswaar bedrijfsmatig zelfstandig blijven maar op onderdelen samenwerken en zo samen bijdragen aan het behoud en versterking van de voor het gebied kenmerkende natuur, landschap en cultuurhistorie.

2.7.

Op 30 juni 2021 hebben [eiser] en [betrokken partij] een gezamenlijke inschrijving ingediend, die door de Gemeente op 14 september 2021 als onvoldoende is beoordeeld. Per brief van 23 september 2021 hebben [eiser] en [betrokken partij] hun gezamenlijke inschrijving aangevuld/gewijzigd.

2.8.

In haar brief van 18 oktober 2021 schrijft de Gemeente aan [eiser] en [betrokken partij] dat hun inschrijving nog niet aan de voorwaarden voldoet, maar dat zij wel voldoende mogelijkheden ziet om de voorbereidende contractsbesprekingen te starten. Voorwaarde hiervoor is dat [eiser] en [betrokken partij] enkele aanpassingen doorvoeren in hun aanvraag en een aantal voorwaarden accepteren.

2.9.

In de brief van 9 november 2021 van de Gemeente staat dat [eiser] en [betrokken partij] akkoord zijn gegaan met de in de brief van 18 oktober 2021 gestelde voorwaarden. Verder stelt de Gemeente voor om een deskundige commissie aan te stellen om een bindend advies uit te brengen over de gronduitgifte omdat nog overeenstemming moet worden bereikt over een aantal punten.

2.10.

Op 14 januari 2022 hebben [eiser] , [betrokken partij] en de Gemeente een overeenkomst tot bindend advies (hierna: de overeenkomst) gesloten waarmee een deskundigencommissie in het leven wordt geroepen. De overeenkomst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

-

Er een advies dient te komen voor de uitgifte van de 32ha landbouwgrond inclusief opstallen door de Gemeente aan Coöperatie i.o. en [eiser] op [locatie] ;

-

Er een intentieverklaring is tussen [eiser] en Coöperatie i.o. [betrokken partij] e.o., gedateerd 25 januari 2021 en een toegezegde in de plaats stelling voor ca. 45 ha.;

-

De uitgifte moet bijdragen aan realiseren van de doelen zoals in de gebiedsvisie [locatie] die door de gemeenteraad van de gemeente Ede is vastgesteld, aan de randvoorwaarden van de uitvraag voor uitgifte en de daaropvolgende communicatie met inschrijvers;

-

Het voorstel een voldoende basis moet bieden om een rendabele bedrijfsvoering voor de Coöperatie i.o. en [eiser] mogelijk te maken;

-

Mede onder verwijzing naar de bijgevoegde bijlagen (artikel 17 van de Overeenkomst), de inschrijving van de Coöperatie i.o. en [eiser] die op onderdelen als niet voldoende is beoordeeld, dient de gezamenlijke inschrijving van de Coöperatie i.o. en [eiser] nog op onderdelen te worden uitgewerkt. De inschrijving en aanvullende communicatie biedt het college voldoende vertrouwen om met de Coöperatie i.o. en [eiser] in overleg te treden om de mogelijkheden tot uitgifte te onderzoeken;

-

Daartoe een deskundigencommissie wordt ingericht, die bestaat uit vier (4) deskundigen, waarvan ieder van de Partijen (Gemeente, Coöperatie i.o. en [eiser] ) één deskundige aanwijst en die drie deskundigen tezamen één onafhankelijke voorzitter aanwijzen, die door de Deskundigencommissie wordt benoemd;

-

Nadat de Deskundigencommissie een advies heeft uitgebracht aan Partijen (fase1), zal de Gemeente met de Coöperatie i.o. en met [eiser] afzonderlijk onderhandelen over de individuele overeenkomsten (fase 2), waarbij de voorzitter van de Deskundigencommissie een toetsende rol heeft. De toetsing heeft (uitsluitend) betrekking op de vertaling van het deskundige advies (fase 1);

-

De kosten van de elk door Partijen aangewezen deskundige door ieder van de Partijen voor zich worden gedragen;

-

De kosten van de voorzitter door de gemeente wordt voorgefinancierd. (...)

1. Partijen komen overeen, dat de Deskundigencommissie wordt gevraagd aan partijen een advies te geven over de mogelijkheden tot uitgifte van bovenvermelde landbouwgronden en dit advies uit te werken in een grond- en opstalverdeling tussen Partijen, de vorm (overeenkomst) waarin de pachtuitgifte plaats vindt, met inbegrip van de daarbij behorende gebruiks- en beheervoorwaarden. Tevens geeft de deskundigencommissie advies wat de consequentie is voor de Coöperatie i.o. indien er geen pachtovereenkomst tot stand komt met [eiser] en omgekeerd. Dit advies is fase 1 van de pachtuitgifte.

2. Het advies van de Deskundigencommissie is unaniem en niet onderhandelbaar voor Partijen en vormt de basis voor de contractvorming in fase 2.

3. Op basis van het deskundigenadvies wordt in fase 2 van de pachtuitgifte in onderling overleg door de Gemeente afzonderlijk met de Coöperatie i.o. en afzonderlijk met [eiser] een individuele pachtovereenkomst opgesteld.

4. Voorafgaand aan het opstellen van de benodigde overeenkomsten dient de Commissie Partijen duidelijkheid te geven of en hoe aan de door de gemeente gestelde voorwaarden wordt voldaan (o.a. maar niet uitsluitend door bijvoorbeeld geactualiseerde bedrijfsplannen) voordat de uitgifte in overeenkomsten wordt vastgelegd.

1. De wijze van uitgifte van de gronden en opstallen moet worden afgestemd op de uitvraag, de definitieve inschrijving, de aanvullende communicatie en het advies van de Deskundigencommissie;

2. Het bepalen van de pachtprijzen individueel maatwerk wordt van de uit te voeren taxatie door onafhankelijke deskundigen;

3. Het uiteindelijke grondgebruik wordt geregeld door middel van erfpacht, een reguliere pachtovereenkomst dan wel een geliberaliseerd pachtcontract, met aandacht voor de gewenste continuïteit voor de bedrijfsvoering van de Coöperatie i.o. en [eiser] en doelstellingen vastgelegd in de gebiedsvisie.

3. Tijdens de eerste bijeenkomst van de Deskundigencommissie worden Partijen in de gelegenheid gesteld om hun wensen met betrekking tot de uitwerking van de gezamenlijke inschrijving nader toe te lichten.

(...)

1. De Deskundigencommissie geeft het bindend advies zo spoedig mogelijk doch in elk geval binnen 14 dagen nadat deze de laatst van Partijen verkregen informatie en documentatie heeft bereikt.

(...)

4. De Deskundigencommissie geeft haar advies met inbegrip van de op de vraagstelling en het feitencomplex toepasselijke wetsbepalingen, branche- en overige gebruiken en hetgeen zij in de gegeven omstandigheden redelijk en billijk acht gezien de omstandigheden van het concrete geval.

(...)

4. Deskundigen namens de Gemeente en [eiser] stellen in onderling overleg de pachtovereenkomst voor de [onderneming] op. De Voorzitter van de Deskundigencommissie toetst of de pachtovereenkomst in overeenstemming is met het advies van de Deskundigencommissie.

5. De pachtovereenkomst is onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] instemt met de pachtovereenkomst.

6. Indien er geen pachtovereenkomst tussen de Gemeente en [eiser] tot stand komt, dan zal de pachtovereenkomst met de Coöperatie [betrokken partij] de Ginkel i.o. op basis van het advies van de Deskundigencommissie worden aangepast.

(...)

2.11.

Op 17 februari 2022 heeft de deskundigencommissie een verdiepingsoverleg gehouden met de Gemeente, [betrokken partij] en [eiser] . Het verslag van dit overleg luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

2.12.

De inspreeknotitie van de Gemeente waarnaar voornoemd verslag verwijst luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

2.13.

Op 9 mei 2022 heeft de deskundigencommissie een conceptadvies toegezonden aan [eiser] , [betrokken partij] en de Gemeente.

2.14.

Op 7 juni 2022 ontvangt de Gemeente een memo van advocatenkantoor Dirkzwager over de gevolgen van het Didam-arrest voor de gesprekken met [eiser] en [betrokken partij] . De conclusie luidt dat – omdat er meerdere potentiële gegadigden zijn voor de percelen en uit het Didam-arrest volgt dat uitgifte van grond in erfpacht in dat geval via een openbare procedure moet geschieden – de Gemeente een openbare tenderprocedure moet organiseren en de onderhandelingen met [eiser] en [betrokken partij] moet afbreken.

2.15.

Bij brief van 14 juni 2022 aan de deskundigencommissie heeft de Gemeente aangegeven dat ze niet akkoord is met het conceptadvies en graag een herziene versie tegemoet ziet, omdat het conceptadvies op onderdelen niet te rijmen is met de uitvraag aan de adviescommissie, de uitgangspunten van de gebiedsvisie en de juridische en wettelijke kaders.

2.16.

In haar e-mailbericht van 14 juni 2022 aan [eiser] en [betrokken partij] schrijft de Gemeente dat zij de voorbereidende contractsbesprekingen afbreekt. Het bericht luidt, voor zover hier relevant, als volgt:

2.17.

Op 22 augustus 2022 heeft de deskundigencommissie haar definitieve ‘bindend advies deskundigencommissie’ (hierna: het bindend advies) toegezonden aan de Gemeente, [eiser] en [betrokken partij] . Van de vier in het bindend advies uitgewerkte scenario’s voor de grond en opstalverdeling, adviseert de deskundigencommissie om het tweede (scenario B) uit te voeren. Verder luidt het bindend advies, voor zover hier van belang, als volgt:

3.4.

Gevolgen van het Didam-arrest.

2.18.

In haar e-mailbericht van 29 september 2022 aan de deskundigencommissie geeft de Gemeente aan dat zij zich niet kan verenigen met het bindend advies en hier ook geen uitvoering aan zal geven. Volgens de Gemeente is de opdracht aan de deskundigencommissie tussentijds beëindigd – wat per e-mailbericht van 24 juni 2022 aan de deskundigencommissie is bevestigd – omdat de Gemeente op 14 juni 2022 besloot om de voorbereidende contractsbesprekingen met [eiser] en [betrokken partij] stop te zetten vanwege het Didam-arrest. Daarnaast zijn volgens de Gemeente de opmerkingen die zij had gemaakt naar aanleiding van het conceptadvies (deels) niet verwerkt, is scenario B juridisch niet uitvoerbaar en voldoet het bindend advies niet aan de artikelen 3 lid 4 en 7 lid 4 van de overeenkomst.

2.19.

In de week van 19 september 2022 heeft de Gemeente in de krant Ede Stad een bericht geplaatst waarin staat dat de Gemeente voor de meerjarige pacht van de percelen een openbaar uitgifteproces (tender) gaat starten.

2.20.

In de brief van 29 september 2022 aan [eiser] weigert de Gemeente uitvoering te geven aan het bindend advies en tot gronduitgifte aan [eiser] over te gaan, en wijst zij aansprakelijkheid van de door [eiser] gestelde schade af.