Rechtbank Gelderland, 22-07-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:4723, AWB 23_7169
Rechtbank Gelderland, 22-07-2024, ECLI:NL:RBGEL:2024:4723, AWB 23_7169
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Gelderland
- Datum uitspraak
- 22 juli 2024
- Datum publicatie
- 7 oktober 2024
- Zaaknummer
- AWB 23_7169
- Relevante informatie
- Art. 8:41 Awb, Art. 8:75 Awb
Inhoudsindicatie
Wet waardering onroerende zaken (WOZ). Drie keer is een matrix verstrekt door de heffingsambtenaar (1 bij waardebeschikking, 1 bij uitspraak op bezwaar en 1 in beroep) met steeds dezelfde referenties maar met andere KOUDV-L-factoren. Dit is voor de rechtbank aanleiding om te beslissen dat de heffingsambtenaar de kosten van beroep van belanghebbende en het griffierecht moet vergoeden. De handelwijze van de heffingsambtenaar was verwarrend en belanghebbende moest in beroep komen om de juiste KOUDV-L-factoren te vernemen.
Uitspraak
Zittingsplaats Arnhem
Bestuursrecht
zaaknummer: ARN 23/7169
(gemachtigde: [naam gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland, de heffingsambtenaar.
Deze uitspraak gaat over de waardebeschikking voor de onroerende zaak aan de [locatie 1] te [plaats] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt de waardebeschikking aan de hand van deze beroepsgronden.
Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Belanghebbende krijgt dus geen gelijk. Wel krijgt belanghebbende proceskostenvergoeding voor het beroep. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 364.000. Gelijktijdig met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag onroerendezaakbelasting van de gemeente Tiel voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag). Met de bestreden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Belanghebbende heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 18 juni 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens belanghebbende [persoon A] , kantoorgenoot van gemachtigde, en namens de heffingsambtenaar [persoon B] , taxateur.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning uit bouwjaar [jaar] . De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 137 m² en is gelegen op een kavel van 261 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. De heffingsambtenaar heeft de vastgestelde waarde van de woning van € 364.000 onderbouwd met een taxatierapport van taxateur [persoon B] van 27 november 2023. In het taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 386.000. De waarde is onderbouwd met verkopen van twee vergelijkingsobjecten, beide gelegen te [plaats] , te weten:
- [locatie 2] (verkocht voor € 650.000 op [datum 1] 2021) en
- [locatie 3] (verkocht voor € 463.500 op [datum 2] 2022).
De heffingsambtenaar heeft de woning vergeleken met de vergelijkingsobjecten waarbij rekening is gehouden met zowel de primaire objectkenmerken als type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, grondoppervlakte en bijgebouwen als ook met een aantal andere beoordelingsaspecten, te weten op de aspecten ‘kwaliteit’, ‘onderhoud’, ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’, ‘voorzieningen’ en ‘ligging’ (KOUDV-L factoren). De heffingsambtenaar heeft zowel de woning als de vergelijkingsobjecten op de aspecten ‘uitstraling’, ‘doelmatigheid’ en ‘ligging’ gewaardeerd op ‘gemiddeld’ (score 3). Met betrekking tot het aspect ‘kwaliteit’ heeft de heffingsambtenaar de woning en vergelijkingsobject Dorpsstraat 8 gewaardeerd op ‘gemiddeld’ en het vergelijkingsobject [locatie 2] op ‘goed’(score 4). De woning is ten aanzien van het aspect ‘onderhoud’ gewaardeerd op ‘slecht’ (score 1), terwijl de vergelijkingsobjecten ‘goed’ respectievelijk ‘gemiddeld’ scoren. De heffingsambtenaar heeft de woning ten aanzien van het aspect ‘voorzieningen’ gewaardeerd als ‘matig’ (score 2), maar die van de vergelijkingsobjecten als ‘goed’ respectievelijk ‘gemiddeld’. De KOUDV-L-factoren in het rapport van 27 november 2023 wijken af van de eerder door de heffingsambtenaar aan de betreffende woningen toegekende factoren.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld?
3. Belanghebbende bepleit in beroep een waarde van € 346.000. Hij geeft aan dat de vergelijkingsobjecten niet betwist worden en dat de beroepsgrond met betrekking tot de brandgang (erfdienstbaarheid) niet meer aan de orde is. De oppervlakte van de aanbouw van de woning (41 m2) is echter ten onrechte gewaardeerd op de prijs per eenheid van de woonruimte, waardoor de waarde van de woning lager dient te worden vastgesteld, aldus belanghebbende.
4. De taxateur beaamt dat de aanbouw ten onrechte hetzelfde is gewaardeerd als de prijs per eenheid van de woning. De prijs per eenheid van de aanbouw dient 75% te zijn van de prijs per eenheid van de woonoppervlakte, maar dat leidt niet tot een verlaging van de waarde van de woning.
5. De rechtbank is van oordeel dat ook wanneer de aanbouw gewaardeerd wordt op
75% van de gecorrigeerde prijs per eenheid, het taxatierapport van de heffingsambtenaar de beschikte waarde van € 364.000 onderbouwt. De lagere waardering van de aanbouw leidt namelijk tot een vermindering van de waarde van € 19.817. Als dit bedrag wordt afgetrokken van de waarde die in het rapport is vastgesteld (€ 386.000), dan komt de waarde uit op € 366.183, dus boven de beschikte waarde. Deze beroepsgrond faalt daarom.
Verzoek om proceskostenvergoeding
6. Belanghebbende verzoekt om een proceskostenvergoeding, omdat de heffingsambtenaar drie verschillende matrixen heeft overgelegd (één bij de waardebeschikking, één bij de uitspraak op bezwaar en één in de beroepsfase), die - ondanks het feit dat steeds dezelfde vergelijkingsobjecten zijn gehanteerd - andere scores op de KOUDV-L factoren vermelden. Dit maakt de waardering verwarrend; belanghebbende moest wel in beroep komen om duidelijkheid te verkrijgen over de juiste factoren, zo stelt de gemachtigde. De rechtbank is dit met gemachtigde eens en is van oordeel dat daarom aanleiding bestaat om een kostenvergoeding voor het beroep toe te kennen.