Rechtbank Limburg, 01-02-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:766, C/03/192226 / HA ZA 14-324
Rechtbank Limburg, 01-02-2017, ECLI:NL:RBLIM:2017:766, C/03/192226 / HA ZA 14-324
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Limburg
- Datum uitspraak
- 1 februari 2017
- Datum publicatie
- 2 februari 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBLIM:2017:766
- Zaaknummer
- C/03/192226 / HA ZA 14-324
Inhoudsindicatie
Verkoop van vervuilde grond; uitleg overeenkomst / Haviltex; dient verkoper functionele of multifunctionele saneringskosten aan koper te vergoeden?
Uitspraak
vonnis
Burgerlijk recht
Zittingsplaats Roermond
zaaknummer / rolnummer: C/03/192226 / HA ZA 14-324
Vonnis van 1 februari 2017
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. H.H.T. Beukers,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
STADRA BEHEER B.V.,
gevestigd te Maasbracht,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. E.H.C.K. Reijans.
Partijen zullen hierna [eiseres] en Stadra genoemd worden.
1 De procedure
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van deze rechtbank van 21 oktober 2015;
- -
-
het deskundigenrapport van 8 februari 2016;
- -
-
de conclusie na deskundigenbericht van [eiseres] ;
- -
-
de conclusie na deskundigenbericht van Stadra;
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 1 december 2016.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Partijen hebben - na een op 30 augustus 2013 gesloten intentieovereenkomst - op 7 oktober 2013 een overeenkomst gesloten met betrekking tot de (ver)koop van de aandelen in het kapitaal in [X] B.V., de inventaris, vervoermiddelen en de onroerende zaak te [plaats registergoed] , [adres registergoed] (de onroerende zaak verder te noemen: het registergoed), voor een totaalbedrag van € 1.563.652,00. Voor het registergoed is een koopprijs van € 325.000,00 in het totaalbedrag opgenomen. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat een bedrag van € 1.363.652,00 zal worden voldaan op de notariële leveringsdatum. Het resterende bedrag van € 200.000,00 is omgezet in een achtergestelde lening, die door Stadra aan [eiseres] is verstrekt. De voorwaarden van die lening zijn vastgelegd in een akte van 10 oktober 2013.
Uit het door V&H Vastgoed B.V. op 26 augustus 2013 opgemaakte taxatierapport blijkt dat de waarde van het registergoed per 15 augustus 2013 wordt begroot op een bedrag van € 320.000,00, onder de aanname dat geen sprake is van (relevante) bodemverontreiniging.
In artikel 3.2 van de overeenkomst van 7 oktober 2013 zijn partijen overeengekomen dat Stadra binnen één maand na de leveringsdatum een schone grondverklaring zal overleggen betreffende het registergoed en dat eventuele kosten voor bodemverontreiniging voor rekening van Stadra zijn.
Uit een door Tritium Advies B.V. vóór de leveringsdatum - 10 oktober 2013 - uitgevoerde inspectie bleek dat het registergoed sterk vervuild was met PolyChloorBifenyl (PCB).
Bij notariële depotakte van 10 oktober 2013 zijn partijen onder meer het navolgende overeengekomen:
1. De notaris houdt een bedrag van vijftig duizend euro (EURO 50.000,00), hierna te noemen het depotbedrag, onder zijn berusting wegens de aanwezigheid van verontreiniging (PCB's) in de bodem van het registergoed, ten aanzien van welke verontreiniging nog niet bekend is wat daarvan de uitwerking is op de waarde van de genoemde onroerende zaak. (...)
2. Binnen twee (2) weken na heden zullen partijen gezamenlijk een taxateur benoemen, met de opdracht om de mogelijke waardevermindering vast te stellen, welke het gevolg is van de eventuele aanwezigheid van PCB's. (...)
4. (...) Mocht het depotbedrag niet toereikend zijn, dan zal het meerdere worden voldaan door verrekening met de schuld welke koper heeft aan verkoper uit hoofde van de mede op heden verleden akte van levering van het registergoed."
[eiseres] , althans haar adviseur, heeft blijkens haar e-mailbericht van 25 november 2013 aan (de adviseur van) Stadra, ingestemd met de benoeming van BKK Bodemadvies B.V., verder BKK, als bindend adviseur als bedoeld in artikel 2 van de notariële depotakte zoals onder rechtsoverweging 2.4 vermeld.
BKK heeft, op basis van de resultaten uit het eindsituatie-bodemonderzoek van Tritium Advies B.V. d.d. 26 november 2013, de saneringskosten begroot op € 8.000,00 exclusief btw, uitgaande van de minimale variant, waarbij sterk verontreinigde grond met PCB wordt verwijderd uitgaande van een maximale volgens de Bouwverordening toegestane aanbouw/uitbreiding.
[eiseres] heeft het registergoed op 16 juni 2015 verkocht aan Valkenburg Real Estate B.V. voor een bedrag van € 270.000,00.
Blijkens overweging 4.1. van het tussenvonnis van 21 oktober 2015 hebben partijen ter comparitie te kennen gegeven dat zij het er mee eens zijn dat een deskundige wordt benoemd om de werkelijke kosten van sanering van de bodem van het registergoed te berekenen, waarbij het rapport van Tritium Advies B.V. van 15 november 2013 als uitgangspunt wordt genomen.
In het tussenvonnis van 21 oktober 2015 is de heer ir. J.P.M. Burger als deskundige benoemd. Hij heeft op 8 februari 2016 zijn rapport uitgebracht.
3 Het geschil
[eiseres] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis,:
primair:
1. te verklaren voor recht dat de waardevermindering, zoals bedoeld in artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, van het registergoed, € 185.000,00 bedraagt;
2. te bepalen dat het depotbedrag van € 50.000,00, dat zich bevindt op de kwaliteitsrekening van notaris Cremers te Roermond, toekomt aan [eiseres] , alsmede om Stadra op straffe van verbeurte van een dwangsom van EUR 500,00 per dag(deel) dat zij hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke blijft, te verplichten om haar noodzakelijke medewerking te verlenen aan een uitbetaling van het depotbedrag door de notaris aan [eiseres] ;
3. te verklaren voor recht dat op 10 april 2014 rechtsgeldig een bedrag van € 135.000,00 is verrekend met de door Stadra aan [eiseres] verstrekte geldlening, waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in de akte d.d. 13 oktober 2013, zodat deze geldlening per die datum met € 135.000,- is verminderd;
Subsidiair:
4. voor het geval dat het rapport van BKK d.d. 26 november 2013 zou worden aangemerkt als een bindend advies ex artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, dit bindend advies te vernietigen;
5. een deskundige te benoemen die zal optreden als taxateur c.q. bindend adviseur ex artikel 2 van de depotakte d.d. 10 oktober 2013, om te bepalen dat deze deskundige de waardevermindering bindend zal moeten vaststellen op basis van de volledige saneringskosten, alsmede om de kosten van deze deskundige voor rekening van Stadra te brengen,
6. te bepalen dat de waardevermindering, zoals door de door de rechtbank te benoemen deskundige zal worden berekend, moet worden onttrokken aan het bij de notaris Cremers te Roermond in depot staande bedrag en toekomt aan [eiseres] , alsmede om Stadra op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) dat zij hiermee na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke blijft, te verplichten om haar noodzakelijke medewerking te verlenen aan een uitbetaling van de waardevermindering uit het depotbedrag aan [eiseres] ,
7. indien en voor zover het bedrag van de waardevermindering, zoals door de door de
rechtbank te benoemen deskundige zal worden vastgesteld, het bedrag van € 50.000,00 overstijgt, te bepalen dat het meerdere bedrag per 10 april 2014 met het bedrag van de geldlening waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in de akte d.d. 13 oktober 2013, is verrekend;
8. Stadra te veroordelen in de proceskosten en in de nakosten.
Stadra voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van [eiseres] .
In reconventie vordert Stadra, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, voor recht te verklaren dat het rapport van ing. Kessels van BKK d.d. 26 november 2013 gezien dient te worden als een bindend advies als bedoeld in artikel 2 jo. 3 van de depotakte van
10 oktober 2013, alsmede dat partijen de daaraan verbonden rechtsgevolgen dienen na te komen, meer in het bijzonder de nakoming van het bepaalde in artikel 4 van bedoelde depotakte en te bepalen dat een bedrag van € 8.000,00 dat zich bevindt op de kwaliteitsrekening van notaris Cremers te Roermond toekomt aan [eiseres] , alsmede [eiseres] op straffe van verbeurte van een dwangsom te bevelen om medewerking te geven aan de uitkering van € 8.000,00 van het depotbedrag aan haarzelf en van het restant aan Stadra, een en ander met oplegging van een dwangsom van € 500,00 per dag(deel) dat [eiseres] met de medewerking in gebreke blijft, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
[eiseres] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van Stadra.
Op de standpunten van partijen zal nader worden ingegaan in de overwegingen.