Rechtbank Limburg, 21-05-2025, ECLI:NL:RBLIM:2025:4909, C/03/340792/ KG ZA 25/139

Sinds 1984 wordt binnen de Gemeente Roermond gesproken over de herontwikkeling als woonwijk van de Roerdelta, zijnde het stuk stad gelegen tussen de Maas en de binnenstad van Roermond, waarbij als mijlpalen golden de Beleidsnota Gebied ten Westen van de Binnenstad (1987) en de Beleidsvisie Centrum in Zicht (1994).

Steelhaven heeft sinds 26 november 1985 erfpachtrechten van drie percelen van de haven te Roermond verworven. In dat kader exploiteert Steelhaven sinds 12 december 1985 een jachthaven en botenopslag in de Steelhaven in Roermond, alsmede een gedeelte van de hier loodrecht op gelegen haven “La Bonne Aventure”. Daarnaast heeft Steelhaven destijds voor de huur van het havenwater in de haven La Bonne Aventure een huurovereenkomst met de Gemeente gesloten. Het erfpachtrecht betrof een recht voor bepaalde tijd (tot en met december 2018). Vanwege de herinrichting van -onder meer- de havens is het erfpachtrecht (ca. medio 2022) omgezet in een huurovereenkomst. Die huurovereenkomst is inmiddels geëindigd en daarvoor is een gebruiksovereenkomst in de plaats getreden, die een looptijd kent van 1 november 2024 tot en met 31 december 2025. Het havenwater dient uiterlijk op 31 oktober 2025 te zijn ontruimd.

De Gemeente is eigenaar van de Steelhaven en de haven “La Bonne Aventure”.

In 2001 is het Masterplan betreffende het gebied Roerdelta verschenen (productie 3 Gemeente). De centrale gedachte was een integrale ontwikkeling waarbij woon-, werk- en toeristische functies gecombineerd worden. In 2001 werd de jachthaven in de Roerdelta gebruikt door 4 exploitanten, te weten Nautilus, [naam VOF] , [naam 1] (exploiteert nu niet meer) en Steelhaven. Nautilus en [naam VOF] stelden ligplaatsen ter beschikking aan leden respectievelijk huurders en hadden vrij beperkte activiteiten op de wal, terwijl [naam 1] en Steelhaven (naast het exploiteren van ligplaatsen) over botenstallingen aan wal beschikten, waar in de winter wordt gestald en in de zomer wordt geparkeerd en onderhoud aan boten wordt gepleegd. In het Masterplan wordt beschreven dat het haventerrein ingrijpend gereconstrueerd moet worden en dat het grote ruimtebeslag van scheepsreparatie en winterberging problematisch is. Na input van (o.a.) Steelhaven hebben de opstellers van het Masterplan onderzocht of de landgebonden activiteiten van de watersportbedrijven konden worden ingepast, maar de conclusie was dat dit stedenbouwkundig een te hoge prijs zou hebben (productie 12 Gemeente).

De herontwikkeling van het gebied bestaat uit drie fases:

-

fase 1: woningbouw en een aantal commerciële ruimtes. Deze fase is afgerond.

-

fase 2: woningbouw

-

fase 3: vernieuwing van de stadshaven.

Fases 2 en 3 zijn samengevoegd en worden integraal uitgevoerd.

Steelhaven exploiteert thans 237 ligplaatsen en stalt daarnaast ruim 400 boten in de winter. Nautilus exploiteert thans 250 ligplaatsen en [naam VOF] 60.

Bij brief van 26 februari 2008 heeft de Gemeente aan Steelhaven bericht dat in haar visie op de toekomstige ontwikkeling van het Roerdeltagebied in functionele en stedenbouwkundige zin geen plaats is voor het gebruik van de in erfpacht uitgegeven gronden en dat de Gemeente wil overgaan tot een andere invulling van de haven (productie 13 Gemeente).

In de periode daarna hebben meerdere gesprekken tussen de Gemeente en Steelhaven plaatsgevonden, waarbij Steelhaven aangaf haar exploitatie in huidige vorm te willen voortzetten dan wel -als dat niet mogelijk is- financieel gecompenseerd te willen worden (productie 14 en 15 Gemeente).

Bij brief van 3 oktober 2014 heeft Steelhaven op het Programma van eisen gereageerd (productie 3 Steelhaven).

Bij brief van 30 november 2015 heeft de Gemeente -kort gezegd- nogmaals aan Steelhaven bevestigd dat er geen plaats is voor het huidige gebruik van de door de Gemeente in erfpacht uitgegeven gronden, dat Steelhaven zich voor het voortzetten van haar huidige bedrijfsvoering dient te richten op een andere locatie en dat er geen plaats meer zal zijn voor de activiteiten van Steelhaven in de huidige vorm (productie 16 Gemeente).

Bij brief van 25 november 2016 heeft Steelhaven aan de Gemeente -kort gezegd- laten weten te betreuren dat er in het gewijzigde bestemmingsplan geen plaats meer is voor de ondernemingsactiviteiten van Steelhaven en dat de acceptatie van het voorstel van de Gemeente (inzake de beëindiging van de erfpacht) onverlet laat dat partijen overleg moeten plegen over de daarmee verband houdende vergoeding van schade en kosten (productie 17 Gemeente).

Vanaf 15 december 2016 hebben Steelhaven en de Gemeente contact gehad over de financiële afwikkeling van de erfpacht (productie 18 Gemeente), waarbij op enig moment een verschil van inzicht tussen hen is ontstaan over de waardevergoedingsregeling. Hierover hebben partijen geprocedeerd (productie 19 Gemeente). Deze kwestie is inmiddels afgerond.

In september 2019 werd op basis van onderzoeken (productie 21 Gemeente) duidelijk dat er een integraal ontwerp voor fase 2 en fase 3 moest komen. In die periode werd ook geconcludeerd dat een rendabele exploitatie van de jachthaven voor drie exploitanten niet mogelijk zou zijn, gezien de inkrimping van het aantal ligplaatsen en het verdwijnen van landgebonden activiteiten.

Op 7 juni 2019 heeft de Gemeente een programma van eisen (productie 35 Gemeente) en in maart 2020 het Leidend Kader (productie 34 Gemeente) vastgesteld.

Op 19 augustus 2022 is door KCAP Architects&Planners (hierna: KCAP) een scenariostudie voor fase 2 en 3 afgerond, waarin scenario’s A, B, en C worden geschetst (productie 23 Gemeente). Nautilus, [naam VOF] en Steelhaven hebben op deze scenarioschets gereageerd.

Op 16 september 2022 heeft Waterrecreatie Advies BV in opdracht van de Gemeente het rapport ‘Advies exploitatie haven Roerdelta Fase 3 op basis Scenariostudie KCAP d.d. 19-08-2022’ uitgebracht. In dit rapport worden drie scenario’s (de scenario’s ‘A, B, en C’) onderzocht (productie 19 Steelhaven). Op 28 augustus 2020 is in het kader van dit advies een workshop georganiseerd, waaraan Nautilus en [naam VOF] hebben deelgenomen. In paragraaf 6.3 van het advies staat -voor zover thans van belang- het volgende:

1. Een deel voor RWV Nautilus langs de landtong

2. Een deel voor [naam VOF] aan de kant van de stad voor Fase 1 en 2

3. Een passantenkom bij de ingang bij de Steelhaven voor grote boten

Steelhaven heeft bij brief van 7 november 2022 aan de Gemeente, in haar reactie op de scenariostudie van KCAP, onder meer laten weten dat zij zich, “Zoals diverse keren reeds aangehaald”, voor de (mede)exploitatie van de jachthaven kandideert (productie 6 Steelhaven).

In de raadsvergadering van 15 december 2022 heeft de gemeenteraad van de Gemeente unaniem ingestemd met een te ontwikkelen vierde scenario, te weten scenario D, voor de gebiedsontwikkeling Roerdelta fase 3. Deze variant leidt ertoe dat de opnieuw in te richten jachthaven zal komen te liggen in de huidige haven La Bonne Aventure en deels in de Steelhaven, zoals weergegeven in afbeelding 3.3 ‘Stedenbouwkundig plan, plankaart voorbeelduitwerking’ uit het stedenbouwkundig plan van de Gemeente (productie 5.1, p. 30 Gemeente, tevens bij pleitnota als A4 overgelegd door Steelhaven; hierna aan te duiden als: de Plankaart). In het collegevoorstel aan de raad is, voor zover thans van belang, vermeld (productie 2 Steelhaven):

Op 20 december 2022 heeft Steelhaven een Woo-verzoek (Wet open overheid) ingediend en verzocht om documenten waaruit blijkt dat voor de toekomstige exploitatie exclusief met Nautilus en [naam VOF] in gesprek wordt gegaan. Tevens heeft Steelhaven haar teleurstelling geuit dat de Gemeente enkel met Nautilus en [naam VOF] en niet met haar overleg voert over de toekomstige exploitatie (productie 5 Steelhaven).

Nadat Steelhaven de in het kader van het Woo-verzoek opgevraagde stukken had ontvangen, heeft Steelhaven op 4 mei 2023 gesproken met de Gemeente. In het gespreksverslag staat het volgende (productie 7 Steelhaven):

Bij brief van 2 oktober 2023 heeft Steelhaven de Gemeente verzocht haar op eenzelfde wijze als Nautilus en [naam VOF] te betrekken bij de planvorming voor en selectie van een nieuwe exploitant voor de ontwikkeling van de jachthaven in Roerdelta fase 3 en aangegeven op korte termijn hiertoe een uitnodiging te willen ontvangen (productie 8 Steelhaven). De Gemeente heeft hierop niet gereageerd.

Op (onder meer) 13 december 2023, 29 februari 2024 en 4 april 2024 zijn informatieavonden door de Gemeente georganiseerd (productie 24, 25 en 26 Gemeente).

Op 27 maart 2024 heeft Steelhaven -zoals zij zelf sub 33 van de dagvaarding stelt- een ‘noodkreet’ aan de Gemeente, in het bijzonder aan de gemeenteraad gestuurd (productie 9 Steelhaven), waarin zij -kort gezegd- aangeeft (i) niet te begrijpen waarom zij niet en Nautilus en [naam VOF] wel worden betrokken bij de planvorming met betrekking tot de herontwikkeling van de jachthavens, (ii) zonder resultaat herhaaldelijk bij de Gemeente om opheldering te hebben verzocht (iii) dat en waarom haar situatie gelijk te stellen is met die van de andere twee havenexploitanten en (iv) dat en waarom het niet is toegestaan (om alleen) Steelhaven te passeren bij de planvorming.

Op 25 april 2024 heeft de gemeenteraad het Stedenbouwkundig plan (productie 5 Gemeente) en een Beeldkwaliteitsplan vastgesteld voor Roerdelta fase 2 (land) en fase 3 (haven). De beoogde ontwikkelingen zijn te volgen op een speciaal daartoe ingerichte website: [internetsite] . Het plan beoogt een integrale gebiedsontwikkeling tot stand te brengen, waarbij een geïntegreerde samenloop met dijkversterking (door Waterschap Limburg) is voorzien (producties 6, 7, 8 en 9 Gemeente). In dit plan zijn de visie en het raamwerk (p. 16 tot en met 20) opgenomen, hetgeen het uitgangspunt is voor de indeling van de ligplaatsen zoals weergegeven op de Plankaart (zie rov. 2.19).

In het eerste kwartaal van 2025 kwamen Steelhaven geluiden ter ore dat de Gemeente een aanbesteding zou voorbereiden betreffende de realisatie van de herinrichting van onder meer de jachthaven(s) (sub 37 dagvaarding). Bij brief van 13 maart 2025 (productie 10 Steelhaven) heeft Steelhaven -kort gezegd- de Gemeente verzocht haar ook als gegadigde te betrekken bij de planvorming voor de nieuwe jachthaven en bij de selectie van een nieuwe exploitant:

a. a) schriftelijk te bevestigen dat Steelhaven alsnog wordt toegelaten tot de overleggen over de planvorming voor de ontwikkeling van de jachthaven in Roerdelta fase 3, en;

b) toe te zeggen dat er bij de uitgifte van de jachthaven een non-discriminatoire procedure zal worden doorlopen waarbij aan Steelhaven gelegenheid wordt gegeven om mee te dingen. (...)”

Bij brief van 2 april 2025 (productie 11 Steelhaven) heeft Steelhaven de Gemeente nogmaals gesommeerd binnen drie werkdagen te reageren en:

b) daadwerkelijk uitvoering te geven aan het voorgaande, in ieder geval door cliënte op kortst mogelijke termijn uit te nodigen voor een overleg over de herinrichting van de jachthaven;

c) schriftelijk te bevestigen dat de huidige aanbesteding betreffende (de realisatie van) de herinrichting van de jachthaven (Roerdelta fase 3) omgaand wordt gestaakt, zodat er - nádat invulling is gegeven aan de sommaties onder a) en b) - een nieuwe aanbesteding kan worden gevoerd op basis van (aanbestedings)stukken ter zake

waarvan cliënte (bij de voorbereiding) op gelijke wijze is behandeld als haar twee huidige mede-exploitanten;

d) de aanbestedingsstukken van voornoemde aanbesteding aan ondergetekende toe te zenden, waaronder in ieder geval de aanbestedingsleidraad (of vergelijkbaar document), de nota(’s) van inlichtingen en het bestek;

e) een motivering te verstrekken van (i) de gekozen aanbestedingsprocedure en (ii) de keuze voor de tot de aanbesteding toegelaten ondernemers, als bedoeld in artikel 1.4 van de Aanbestedingswet 2012, waarin voor het college een verplichting tot verstrekking van die informatie op eerste verzoek van enige ondernemer is opgenomen.”

Bij afzonderlijke brief van 2 april 2025 (productie 12 Steelhaven) heeft Steelhaven een (nieuw) Woo-verzoek ingediend om inzage te verkrijgen in de aanbestedingsstukken van de aanbesteding voor de herinrichting van de haven(s).