Rechtbank Midden-Nederland, 22-01-2014, ECLI:NL:RBMNE:2014:180, 863792

Medio 2011 is tussen partijen discussie ontstaan over de hoogte van de huurprijs.

Vervolgens hebben partijen gezamenlijk het bedrijf Cushman & Wakefield (hierna: C&W) verzocht om als onafhankelijk deskundige een advies te geven over de huurwaarde van de bedrijfsruimte. Partijen zijn daarbij overeengekomen dat dit advies niet bindend is.

“C&W heeft op basis van een selectie van de aangeleverde huurgegevens en eigen onderzoek uiteindelijk in totaal 8 vergelijkingsobjecten meegenomen, waarvan:

- 2 vergelijkingsobjecten zijn aangeleverd door Formido Bouwmarkten,

- 6 aanvullende vergelijkingsobjecten zijn aangedragen door C&W.

(...)

De in de referentieperiode betaalde huurprijzen van de bovengenoemde vergelijkingslanden zijn herleid tot de peildatum 1 maart 2012 (...).

Op basis van de 8 bovengenoemde vergelijkingsobjecten is de gemiddelde huurprijs uitgekomen op € 78,17 per gecorrigeerde m2.

(...)

Dit alles resulteert in 1.559,60 m2 aan gecorrigeerde winkelmeters (...).

Dit metrage vermenigvuldigd met de gemiddelde huurprijs van € 78,17 per m2 resulteert in een totale huurprijs op jaarbasis van € 121.911,34 .

In verband met het voorgaande is de huurwaarde op jaarbasis conform artikel 7:303 BW vastgesteld op afgerond:

Hamseweg 2A Hoogland € 121.910,- excl. BTW

(...)”

Bij e-mailbericht van 10 oktober 2013 heeft mr. Sarfaty C&W verzocht om een reactie op punt 5 en 6 uit de conclusie van antwoord van Formido. Bij e-mailbericht van

14 oktober 2013 reageert C&W als volgt:

“Er vanuit gaande dat het verhuurde object als bestemming “Bouwmarkt” heeft zijn wij van mening dat het ontbreken van een onderverhuur clausule geen drukkende werking heeft op de huurwaarde. Bij het ontbreken van een dergelijke clausule zal eigenaar over het algemeen namelijk meewerken als hoofdhuurder om exploitatietechnische redenen verzoekt om een gedeelte van het object onder te verhuren voor een huur die gelijk of lager is dan de huur die de hoofdhuurder betaald. In acht moet worden genomen dat ook in de “algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” is opgenomen dat zonder schriftelijke toestemming van de eigenaar onderhuur van het object of een gedeelte van het object niet is toegestaan. (...)

Aangezien de ‘huurwaarde op jaarbasis conform artikel 7:303 BW’ een gemiddelde is van de afgelopen 5 jaar achten wij de kans klein dat een door Formido gesuggereerde daling tussen 1 maart 2012 en 27 maart 2013 de stijging van de voorgaande jaren te niet heeft gedaan. Verder is het ook nog helemaal niet gezegd dat de krimp in de bouwmarktsector al tot uitdrukking komt in betaalde huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse (omgeving Hoogland). (...)”