Rechtbank Midden-Nederland, 06-04-2022, ECLI:NL:RBMNE:2022:1361, UTR 21/1799

1. Het verenigingsgebouw heeft een bruto vloeroppervlak van circa 1178 m2 en staat op een perceel van 848 m2. Het oorspronkelijke gebouw is gebouwd in 1910, en in 1986 en 1995 zijn er delen aangebouwd.

2. De stichting bepleit een lagere waarde van € 485.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep bijgesteld naar € 959.000,-. Op de zitting heeft de taxateur verklaard dat deze waarde nog moet worden verlaagd naar € 775.000,- en verminderd met € 22.532,-. De heffingsambtenaar staat daarom nu een waarde voor van € 752.468,-.

3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van het verenigingsgebouw berekend aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde met die methode kan worden bepaald.

4. Partijen waren het met elkaar oneens over het bruto vloeroppervlak. Op de zitting heeft de taxateur een nieuwe taxatiekaart met gewijzigde oppervlakten ingediend. Omdat bleek dat daar vanwege een misverstand een niet-bestaande zolder op stond, heeft zij verklaard dat die zolder (nr. 7 op de taxatiekaart) buiten beschouwing kan worden gelaten. De gemachtigde van de stichting is vervolgens akkoord gegaan met het door de taxateur berekende oppervlak.

5. Het resterende geschil tussen partijen gaat over de restwaarde.

6. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar er niet in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van € 752.468,- die hij voorstaat niet te hoog is. De heffingsambtenaar sluit voor de restwaarde aan bij kengetallen uit de Taxatiewijzer Overheidsgebouwen. Hij kiest daarbij voor percentages binnen de bandbreedtes uit de taxatiewijzer. De stichting heeft de kengetallen uit de taxatiewijzer die betrekking hebben op de restwaarde betwist, omdat de gegevens die daaraan ten grondslag liggen niet inzichtelijk en controleerbaar zijn. De heffingsambtenaar moet de kengetallen uit de taxatiewijzer daarom met verifieerbare gegevens aannemelijk maken. De rechtbank vindt dat de heffingsambtenaar dat niet heeft gedaan. Als controle op de kengetallen uit de Taxatiewijzer heeft de heffingsambtenaar vier referentieobjecten geselecteerd. De stichting heeft de bruikbaarheid van die objecten en de gegevens die de heffingsambtenaar daarover heeft aangeleverd betwist. De stichting heeft onder meer gesteld dat [referentieobject 1] in [vestigingsplaats] een woning betreft, dat de grondwaarde van [referentieobject 2] in [vestigingsplaats] te laag is gewaardeerd en dat de [referentieobject 3] en [referentieobject 4] in [vestigingsplaats] in een woonkern liggen. De heffingsambtenaar heeft op deze betwisting door de stichting niet meer gereageerd. De referentieobjecten kunnen dus niet worden gebruikt om de kengetallen uit de Taxatiewijzer aannemelijk te maken. De heffingsambtenaar heeft de kengetallen ook niet op een andere manier aannemelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar zijn keuze voor de restwaarde daarom niet met verifieerbare gegevens aannemelijk gemaakt.

7. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de stichting de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt.

9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de stichting niet aannemelijk gemaakt dat de door haar voorgestane waarde van € 485.000,- niet te laag is. De stichting hanteert voor het verenigingsgebouw een restwaarde nihil. Op de zitting is door de voorzitter van de stichting toegelicht dat het verenigingsgebouw nu alleen nog wordt gebruikt door de hervormde kerk. In het dorp staan al een dorpshuis en gezondheidscentrum, dus herbestemming voor ander gebruik zal in de praktijk niet gebeuren. Kopers zullen het verenigingsgebouw enkel willen kopen voor de grond. Het gebouw zelf heeft volgens de stichting daarom geen enkele restwaarde, omdat dit door een koper gesloopt zal worden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de stichting niet aannemelijk gemaakt dat de restwaarde nihil is. Het verenigingsgebouw is immers nog in gebruik, en bovendien zijn er binnen de bestemming Maatschappelijk ook andere functies voor het gebouw mogelijk.

10. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 650.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan de stichting het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

12. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar de proceskosten die de stichting heeft gemaakt vergoeden. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde levert 4 punten op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269,-, en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 541,- en wegingsfactor 1). Toegekend wordt € 1.620,-. De heffingsambtenaar moet daarnaast de kosten van het taxatierapport dat de stichting in bezwaar heeft ingediend (€ 278,30) vergoeden. De proceskostenvergoeding komt daarmee in totaal op € 1.898,30.