Rechtbank Noord-Nederland, 28-10-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:3915, 21/2738

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

De rechtbank beoordeelt de vraag of verweerder de waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin geslaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingswoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatieverslag en een waardematrix inclusief grondstaffel. In de waardematrix is de waarde bepaald door middel van vergelijking met vier vergelijkingswoningen. Als vergelijkingswoningen zijn gebruikt [vergelijkingswoning 1] (geleverd op 30 januari 2019 voor € 515.000), [vergelijkingswoning 2] (geleverd op 15 januari 2020 voor € 416.000), [vergelijkingswoning 3] (geleverd op 1 december 2020 voor € 387.500) en [vergelijkingswoning 4] (geleverd op 1 december 2020 voor € 825.000).

Eiser heeft aangevoerd dat de door verweerder gebruikte vergelijkingswoningen niet geschikt zijn als referentie, omdat het woningen zijn met een compleet verschillende bouwperiode, bouwaard, situering, locatie en energielabel.

Ter zitting heeft verweerder verklaard dat er geen marktgegevens waren van woonboerderijen van een vergelijkbaar bouwjaar als de woning van eiser. Daarom is gezocht naar woningen die in dezelfde omgeving zijn gelegen als de woning van eiser. Deze woningen verschillen wel in bouwjaar, grootte en kaveloppervlakte van de woning van eiser en daarom is er voor de woning van eiser met een veel lagere kuubprijs gerekend.

De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingswoningen bij gebrek aan marktgegevens van vergelijkbare woonboerderijen voldoende vergelijkbaar. Het zijn stuk voor stuk vrijstaande woningen waarvan er drie gelegen zijn in de directe nabijheid van de woning van eiser. Met de onderlinge verschillen in onder meer (bouwtechnische) kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau is voldoende rekening gehouden door met een veel lagere kuubprijs te rekenen. Verweerder heeft gerekend met een kuubprijs van € 305 terwijl de gemiddelde kuubprijs van de 4 vergelijkingswoningen € 447 is.

Verweerder heeft verder aannemelijk gemaakt dat de ligging van de woning niet slechter is dan de ligging van de vergelijkingswoningen. Eiser stelt weliswaar dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de overlast van vliegveld Eelde (geluidsoverlast en kerosinestank) en de overlast van mesttransporten, maar de rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft ter zitting desgevraagd bevestigd dat de overlast van vliegveld Eelde niet alleen zijn woning betreft, maar ook andere woningen in de omgeving. Nu de vergelijkingswoningen alle in de directe nabijheid van vliegveld Eelde zijn gelegen ervaren zij dezelfde overlast als eiser. De rechtbank is van oordeel dat een mogelijk waardeverminderend effect van de overlast in de verkoopcijfers is begrepen. Ook ten aanzien van de mesttransporten geldt dat de vergelijkingswoningen hier in meer- of mindere mate mee te maken hebben en dat een mogelijk waardeverminderend effect ervan in de verkoopcijfers is begrepen.

Eiser heeft aangevoerd dat de kavel (grotendeels) landbouwgrond betreft en dus valt onder de landbouwvrijstellingsregeling en ook als zodanig gewaardeerd moet worden.

De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken, bij de bepaling van de WOZ-waarde buiten aanmerking wordt gelaten de waarde van ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond voor zover die niet de ondergrond vormt van de gebouwde eigendommen. In de praktijk wordt dit de cultuurgrondvrijstelling genoemd. Het moet dus gaan om bedrijfsmatige exploitatie van cultuurgrond.

Ter zitting heeft eiser verklaard dat hij de grond niet bedrijfsmatig exploiteert, maar dat de grond wel een landbouwbestemming heeft en hij over een UBN-nummer beschikt. Nu geen sprake is van bedrijfsmatige exploitatie is de rechtbank van oordeel dat de cultuurgrondvrijstelling niet van toepassing is. Dat de grond wel een landbouwbestemming heeft en eiser een UBN-nummer heeft, maakt dit niet anders.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.