Rechtbank Noord-Nederland, 28-10-2022, ECLI:NL:RBNNE:2022:3916, 21/4094

Eiser is van mening dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet hoger is dan € 355.000. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde van € 423.000 niet te hoog is.

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning de bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

De rechtbank beoordeelt de vraag of de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de argumenten die eiser heeft aangevoerd, de beroepsgronden.

Verweerder moet, in het licht van wat eiser heeft aangevoerd, aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot haar oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

De waarde van een woning wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De vergelijkingswoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

Verweerder heeft de door hem vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatieverslag en een waardematrix inclusief grondstaffel. In de waardematrix is de waarde bepaald door middel van vergelijking met drie vergelijkingswoningen die alle in Emmen zijn gelegen. Als vergelijkingswoningen zijn gebruikt [vergelijkingswoning 1] , [vergelijkingswoning 2] en [vergelijkingswoning 3]

Eiser heeft aangevoerd dat verweerder in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de aanwezigheid van een dakterras bij [vergelijkingswoning 2] en [vergelijkingswoning 3] . Ter zitting zijn partijen het erover eens geworden dat beide vergelijkingswoningen inderdaad beschikken over een dakterras. Voor [vergelijkingswoning 2] gaat het om een dakterras van 120m² en voor [vergelijkingswoning 3] om een dakterras van 50m². Ter zitting zijn partijen het er ook over eens geworden dat de m²-prijs voor het dakterras moet zijn € 300 per m² voor de eerste 50m² en € 150 per m² voor het meerdere. Dat betekent dat het dakterras van [vergelijkingswoning 2] een waarde vertegenwoordigt van € 25.500 en het dakterras van [vergelijkingswoning 3] een waarde van € 15.000.

De rechtbank is van oordeel dat verweerder, door bij de vergelijking geen rekening te houden met de dakterrassen bij twee van de drie vergelijkingswoningen, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Eiser heeft verder aangevoerd dat de gehanteerde liggingswaardes door verweerder niet inzichtelijk zijn gemaakt. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de liggingswaarde wordt gebruikt om iets van de waarde uit de opstal zelf te halen vanwege de ligging. Voor penthouses in het centrum is met een hogere liggingswaarde gerekend dan voor penthouses buiten het centrum of voor appartementen die geen penthouse zijn. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de matrix en de daarop gegeven toelichting ter zitting de gehanteerde liggingswaardes voldoende inzichtelijk heeft gemaakt.

Ten slotte heeft eiser nog aangevoerd dat bij de vergelijking onterecht geen rekening is gehouden met het verkoopcijfer van [adres X] van € 382.500 terwijl deze woning in hetzelfde complex is gelegen. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat deze verkoop te ver van de waardepeildatum is gelegen om als referentie te dienen. Ter zitting is duidelijk geworden dat de koopovereenkomst is getekend in december 2020. De rechtbank overweegt dat het verweerder vrij staat om de naar zijn mening meest vergelijkbare vergelijkingswoningen te selecteren ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde. De rechtbank acht de door verweerder gehanteerde vergelijkingswoningen geschikt nu deze kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Naar het oordeel van de rechtbank was verweerder weliswaar niet gehouden het verkoopcijfer van [adres X] in de vergelijking te betrekken, maar het geeft wel een indicatie dat de gestelde waarde van € 423.000 mogelijk te hoog is.

Omdat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem gestelde waarde van € 355.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend.

Omdat geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 413.000.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag te hoog vastgesteld.