Rechtbank Noord-Nederland, 02-02-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:265, AWB - 21 _ 3715

1. De onroerende zaak is een kantoor/opslag/distributie. Het kantoor heeft een brutovloeroppervlakte van 536 m2, de opslag/distributie heeft een brutovloeroppervlakte van in totaal 3.620 m2. De onroerende zaak heeft een kaveloppervlakte van 3.938 m².

2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per

1 januari 2020. Eiseres vindt dat de waarde te hoog is vastgesteld en verweerder staat een waarde voor van € 594.000.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2020 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet aan deze bewijslast voldoet, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen¹.

4. Eiseres heeft in haar beroepschrift en haar nadere stuk van 6 januari 2023 volstaan met een opsomming van een aantal niet concreet uitgewerkte beroepsgronden en een algemene verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiseres gemotiveerd weersproken.

6. De rechtbank overweegt dat eiseres in haar beroepschrift heeft volstaan met een opsomming van een aantal niet concreet uitgewerkte beroepsgronden en een verwijzing naar het door haar ingediende bezwaarschrift. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres met deze algemene beroepsgronden de waardebepaling van verweerder in zoverre niet gemotiveerd betwist, omdat niet is uitgewerkt waarom deze beroepsgronden enige relatie hebben met het gewaardeerde object. Deze standaardgronden kunnen daarom niet leiden tot de conclusie dat het beroep gegrond is. In dit verband is mede van belang dat verweerder in zijn taxatierapport transacties van referentieobjecten heeft gebruikt, terwijl eiseres niet heeft uitgewerkt waarom deze referentieobjecten niet geschikt zijn.

7. Ook de verwijzing naar het door eiseres ingediende bezwaarschrift kan niet leiden tot gegrondheid van het beroep. Uit de enkele verwijzing naar de gronden in het bezwaarschrift kan immers niet worden geconcludeerd dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, nu verweerder hierop in de bestreden uitspraak op bezwaar is ingegaan en eiseres in haar beroepsgronden niet heeft aangegeven waarom de weerlegging van verweerder niet juist is.

8. Ter onderbouwing van de beschikte waarde heeft verweerder verwezen naar een taxatierapport, waaruit volgt dat de waarde van de onroerende zaak door toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie tot stand is gekomen. Aan de hand van deze methode heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2020 bepaald op € 606.000. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee de waarde van de onroerende zaak als zodanig op een voldoende verifieerbare en controleerbare wijze onderbouwd en in voldoende mate uiteengezet hoe de waarde tot stand is gekomen. De rechtbank betrekt daarbij dat een bottom-up berekening van de kapitalisatiefactor en onderbouwende marktgegevens van referentieobjecten bij het taxatierapport zijn gevoegd.

9. Gelet op voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is. Al hetgeen eiseres overigens heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

10. Het beroep is ongegrond.

11. Eiseres heeft verzocht om toekenning van ISV wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst dit verzoek af, omdat de redelijke termijn ten tijde van deze uitspraak niet is overschreden.

12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.