Rechtbank Rotterdam, 05-09-2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7678, C/10/545392 / HA ZA 18-192
Rechtbank Rotterdam, 05-09-2018, ECLI:NL:RBROT:2018:7678, C/10/545392 / HA ZA 18-192
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 5 september 2018
- Datum publicatie
- 13 september 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2018:7678
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:GHDHA:2020:1577, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- C/10/545392 / HA ZA 18-192
Inhoudsindicatie
Verrekenbeding bij “verkoop en/of eigendomsoverdracht” van grond. Haviltex-maatstaf. Verrekenbeding ook van toepassing bij onteigening.
Uitspraak
vonnis
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/545392 / HA ZA 18-192
Vonnis van 5 september 2018
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser,
advocaat mr. H.M. van Eerten te Zwolle,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te 's-Gravenhage.
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding d.d. 14 februari 2018, met producties,
- -
-
de conclusie van antwoord,
- -
-
het tussenvonnis (per brief) van 9 mei 2018, waarbij een comparitie van partijen is gelast,
- -
-
de akte wijziging en vermeerdering van eis,
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 9 mei 2018.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
Partijen zijn broers en hebben tot 1 januari 2009 een maatschap gevormd waarin zij voor gemeenschappelijke rekening en risico een landbouwbedrijf exploiteerden. Tot deze maatschap behoorde onder meer enige percelen bouwgrond, gelegen te Dordrecht aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Dordrecht sectie Y nummer 573, ter grootte van 8.06 ha (verder: de onroerende zaak).
In 2008 zijn partijen overeengekomen dat zij tot ontbinding van de maatschap zouden overgaan. In dat kader hebben zij gezamenlijk opdracht gegeven aan Alfa Accountants en Adviseurs (verder Alfa) voor de begeleiding bij de te maken afspraken.
Bij brief aan [eiser] van 27 november 2008 schrijft Alfa – voor zover hier van belang – :
“[…]
U bent bereid in onderling overleg uit de maatschap te treden onder de volgende voorwaarden:
[…]
Voor de gezamenlijk aangekochte grond in Dordrecht ca 8 ha) […] wordt een aparte bepaling opgenomen. Ook voor deze grond bedraagt de looptijd van het vervreemdingsbeding 15 jaar. De voortzetter heeft ten aanzien van deze grond niet de mogelijkheid te herinvesteren. Voor de grond in Dordrecht geldt, omdat deze grond “warmer” ligt en er al besprekingen zijn geweest met de gemeente over de verkoop van de grond, dat u voor 50% wilt delen in de opbrengst. […]
[…]
Wanneer u akkoord kan gaan met deze voorwaarden zullen we de ontbinding van de maatschap op basis van bovengenoemde uitgangspunten verder uitwerken. […].”
Deze brief is door [eiser] voor akkoord ondertekend, waarna Alfa een kopie daarvan aan [gedaagde] heeft toegezonden.
De maatschap is ontbonden bij akte van levering van 28 december 2009 verleden door mr. [notaris] , notaris te Liesveld, (verder: de akte). De onroerende zaak wordt in de akte aangeduid als “registergoed sub 5” en is bij de akte voor € 221.500,- aan [gedaagde] toebedeeld.
Artikel 6 van de akte (verder: het verrekenbeding) – voor zover hier van belang – luidt:
“[…]
Met betrekking tot het registergoed sub 5 geldt het navolgende verrekenbeding:
1. Bij:
- verkoop en/of eigendomsoverdracht;
- […]
binnen vijftien jaar na éénendertig december tweeduizend acht door de verkrijger of zijn rechtsopvolgers onder algemene titel van het hiervoor in eigendom verkregen registergoed sub 5, of een deel daarvan […], is laatstgenoemde verplicht de helft van het verschil tussen enerzijds de prijs waarvoor het registergoed sub 5 of een deel daarvan wordt vervreemd en anderzijds de waarde waarvoor het registergoed sub 5 door de verkrijger wordt overgenomen, uit te keren aan de vervreemder, of, ingeval deze mocht zijn overleden, aan diens rechtsopvolgers onder algemene titel.
Gemeld verschil dient nog te worden verminderd met de eventueel door de verkrijger af te dragen inkomstenbelasting, voorzover deze inkomstenbelasting betrekking heeft op het verschil tussen de vrije waarde op het moment van vervreemding en de boekwaarde per éénendertig december tweeduizend acht.
[…]
Het verrekeningbeding is niet van toepassing ingeval verkoop en/of eigendomsoverdracht aan een besloten vennootschap, waarvan verkrijger enig aandeelhouder is, mits de besloten vennootschap de plicht tot verrekening van verkrijger ten opzichte van de heer [eiser] overneemt.
Indien verkrijger overgaat tot ruiling van (een gedeelte van) het registergoed sub 5 dient (een gedeelte van) het registergoed sub 5 te worden getaxeerd op de vrije waarde op dat moment. Verrekend wordt conform lid 1 het verschil tussen de vrije waarde op dat moment en de waarde waarvoor de verkrijger het registergoed sub 5 heeft verkregen.
De waarde van het registergoed sub 5 moet worden vastgesteld door twee onafhankelijke taxateurs gezamenlijk. De benoeming van de taxateurs zal moeten geschieden in onderling overleg. Als geen overeenstemming kan worden bereikt over de benoeming van de taxateurs dient de waardering plaats te vinden op de wijze als door de wet is voorgeschreven in artikel 679 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.”
Bij Koninklijk Besluit van 29 juni 2016 is ten name van de gemeente Dordrecht de onroerende zaak ter onteigening aangewezen.
Bij vonnis van 7 december 2016 heeft de rechtbank Rotterdam ten behoeve en ten name van de gemeente Dordrecht de vervroegde onteigening van de onroerende zaak uitgesproken. Daarbij is aan [gedaagde] toegekend een voorschot op de schadeloosstelling ter hoogte van € 447.300,- en is bepaald dat de gemeente voor een bedrag van € 49.700,- zekerheid zal stellen. Dit vonnis is op 22 december 2016 in kracht van gewijsde gegaan en is vervolgens ingeschreven in de openbare registers. Voorafgaande aan de inschrijving heeft de gemeente Dordrecht ten titel van schadeloosstelling € 497.000,- aan [gedaagde] voldaan.
Tussen [gedaagde] en gemeente Dordrecht is een vaststellingsovereenkomstgesloten. Als gevolg hiervan is de onteigeningsprocedure geëindigd.
3 Het geschil
[eiser] vordert na vermeerdering van eis – samengevat – :
I. [gedaagde] te veroordelen om aan [eiser] € 137.750,- te voldoen, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 22 december 2017, althans vanaf 10 januari 2018;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure te vermeerderen met forfaitaire nakosten en wettelijke rente
[gedaagde] voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.