Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 22-08-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:4871, 21/2455

Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning. Belanghebbende stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens hem dient aan de woning geen of zelfs een negatieve waarde te worden toegekend. De heffingsambtenaar verdedigt de bij beschikking vastgesteld waarde van € 188.000.

De rechtbank wijst het verzoek van belanghebbende om de heffingsambtenaar op te dragen niet nader gespecificeerde opnamen van telefoongesprekken te overleggen af. Belanghebbende heeft namelijk niet duidelijk gemaakt was de relevantie van deze gespreksopnamen is ten opzichte van de WOZ-waarde van de woning voor het onderhavige jaar. Evenmin is gesteld of gebleken dat deze opnamen de heffingsambtenaar ter beschikking hebben gestaan en dat deze opnamen een rol hebben gespeeld of zouden moeten spelen bij de beoordeling van de waarde van de woning door de heffingsambtenaar.

De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.

De waarde van een woning wordt in beginsel bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd.

Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.

In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een waardematrix overgelegd, opgemaakt door [naam 3] , waarin de waarde van de woning is getaxeerd op € 188.035. Als vergelijkingsobjecten zijn gebruikt [straatnaam 1] , [straatnaam 2] en [straatnaam 3] te [plaats 2] .

De rechtbank acht de gebruikte vergelijkingsobjecten wat betreft uitstraling, ligging, bouwjaar inhoud en grondoppervlakte voldoende vergelijkbaar met de woning. De vergelijkingsobjecten zijn bovendien voldoende dicht, namelijk binnen één jaar voor of na de waardepeildatum, verkocht. De rechtbank concludeert dat de vergelijkingsobjecten kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning.

Belanghebbende voert in de kern het volgende aan tegen de onderbouwing van de waarde door de heffingsambtenaar. Volgens belanghebbende is er bij de woning sprake van achterstallig onderhoud wat voor grote belemmeringen zorgt. Door de gemeente zijn dwangsommen aan hem opgelegd in verband met dit achterstallig onderhoud. De brandveiligheid van de woning is niet in orde en op het balkon van de woning mag niet worden gestaan vanwege instortingsgevaar. Daarnaast is het dak van de woning ernstig gaan lekken door een verbouwing van het naast de woning gelegen pand, waardoor veel waterschade is ontstaan. De woning is onbewoonbaar op dit moment en het kost heel veel geld om de woning weer bewoonbaar te maken. Dit alles heeft er volgens belanghebbende toe geleid dat de woning niets meer waard is of zelfs een negatieve waarde vertegenwoordigd.

In het kader van de door belanghebbende genoemde gebreken aan de binnenzijde van de woning, heeft de heffingsambtenaar belanghebbende in de bezwaarfase verzocht om foto’s van de binnenzijde van de woning te overleggen. Omdat belanghebbende aan dit verzoek geen gehoor heeft gegeven, heeft de heffingsambtenaar vervolgens meerdere malen aan belanghebbende gevraagd of de taxateur bij de woning een inpandige opname mocht verrichten. Ook ter zitting heeft de heffingsambtenaar aangeboden dat de taxateur de woning alsnog inpandig kan opnemen zodat de door belanghebbende genoemde gebreken kunnen worden beoordeeld. Belanghebbende is op geen van deze voorstellen ingegaan. De taxateur heeft de woning wel van de buitenzijde beoordeeld waarbij is geconstateerd dat de kozijnen van beneden gemiddelde kwaliteit zijn en waarbij is geconstateerd dat het balkon werd ondersteund. In verband daarmee heeft hij een correctie toegepast op de waarde van de woning van € 20.000.

Zoals hiervoor is overwogen is het in eerste instantie aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hierbij is de heffingsambtenaar gebonden aan de hem ter beschikking staande middelen en gegevens. Indien hij niet over foto’s van de binnenzijde van de woning beschikt, kan de binnenzijde van de woning niet worden beoordeeld zonder de medewerking van de belastingplichtige. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar in dit geval voldoende heeft geprobeerd om een inzicht te krijgen in de staat van onderhoud van de woning. Belanghebbende is degene die stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud en dat de woning daarom te hoog is gewaardeerd. Gelet daarop had het op de weg van belanghebbende gelegen om zijn standpunt over het achterstallig onderhoud nader te onderbouwen door bijvoorbeeld het overleggen van foto’s of rapporten dan wel het toelaten van een inpandige opname door de taxateur. De stelling van belanghebbende dat er al eerder ambtenaren van de gemeente [plaats 2] in de woning zijn geweest en dat de gemeente [plaats 2] in het kader van de dwangsomprocedure over voldoende gegevens met betrekking tot het achterstallig onderhoud van de woning beschikt, verandert het voorgaande oordeel niet. Zoals ook aan belanghebbende ter zitting is uitgelegd, bestaat de gemeente uit meerdere bestuursorganen waaronder de heffingsambtenaar. De heffingsambtenaar gaat niet over de door belanghebbende genoemde vergunningen of over de dwangsomprocedure in verband met het achterstallig onderhoud. Het is niet zo dat de heffingsambtenaar vrij over de gegevens van de andere bestuursorganen kan beschikken. De rechtbank acht de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie van € 20.000 vanwege het achterstallig onderhoud voldoende, gelet op de aan de heffingsambtenaar ter beschikking staande informatie.

Ten slotte heeft belanghebbende aangevoerd dat er bij de woning veel overlast wordt ondervonden van het daarnaast gelegen pand waar zonder vergunning kamers worden verhuurd. Deze beroepsgrond slaagt naar het oordeel van de rechtbank niet. Belanghebbende heeft niet nader onderbouwd waar deze overlast uit bestaat en zonder nadere toelichting acht de rechtbank het niet aannemelijk dat van het enkele feit dat de naastgelegen onroerende zaak wordt verhuurd een waardeverminderend effect uitgaat.

Voor het overige overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde waardematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.