Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-11-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:6852, 20/8841
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 17-11-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:6852, 20/8841
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 17 november 2022
- Datum publicatie
- 29 november 2022
- Zaaknummer
- 20/8841
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 4 lid 1 aanhef en onderdeel a Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ
Uitspraak
Zittingsplaats Breda
Belastingrecht
zaaknummer: BRE 20/8841
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 november 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende]
, uit [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde]),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Dongen), de heffingsambtenaar
en
de Minister van Justitie en Veiligheid
1 Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 28 augustus 2020.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 29 februari 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking toegezonden (hierna: de beschikking). Tegelijk is ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). De beschikking en de aanslag hebben betrekking op de woning van belanghebbende, op het adres [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 244.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende. Tegen de berekening van de aanslag als zodanig zijn geen beroepsgronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag volgt daarom het oordeel over de waarde.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft het beroep op 6 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigde van de heffingsambtenaar in de persoon van [heffingsambtenaar], bijgestaan door [taxateur] (taxateur).
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning uit 1989 met 418 m3 aan inhoud en 149 m2 aan grond. De woning heeft twee dakkapellen en een aanbouw aan de woonruimte. Verder beschikt de woning over een berging/schuur.
De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 10 december 2020 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 250.000.
3 Beoordeling door de rechtbank
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 228.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 244.000 juist, althans niet te hoog, is.
Beoordeling van de waarde van de woning
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde het bovengenoemde taxatierapport ingebracht. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).1 De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).
De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.
Vergelijkingsobjecten
Belanghebbende heeft ter zitting verklaard zijn stellingen met betrekking tot de in de bezwaarfase gebruikte referentieobjecten in te trekken.
Partijen zijn het eens over de referentieobjecten zoals genoemd in het taxatierapport.
De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren. De vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een iets kleinere inhoud dan de woning van belanghebbende, maar daar heeft de heffingsambtenaar in zijn matrix voldoende rekening mee gehouden.
De rechtbank acht met name het vergelijkingsobject [referentieobject] goed vergelijkbaar. Dit vergelijkingsobject ligt in dezelfde straat als de woning en heeft ook een aanbouw. Met betrekking tot dit object speelt een discussie over de inhoud.
Inhoud [referentieobject]
Ter zitting is een discussie ontstaat of voor het vergelijkingsobject moet worden uitgegaan van 386m3 of van 330m3. Belanghebbende heeft gesteld dat het woningen in dezelfde straat zijn, op grond waarvan moet worden aangenomen dat beide woningen dezelfde inhoud zouden moeten hebben. Nu dat niet het geval is, kleeft aan de matrix een betrouwbaarheidsgebrek, aldus belanghebbende.
De rechtbank overweegt dat belanghebbende dit punt pas voor het eerst ter zitting heeft aangevoerd en niet met nadere stukken heeft onderbouwd. De heffingsambtenaar heeft dit punt gemotiveerd betwist. De rechtbank is van oordeel dat, gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, deze beroepsgrond niet slaagt. De rechtbank vindt daarvoor steun in de omstandigheid dat de woning van belanghebbende een even huisnummer heeft en het referentieobject een oneven huisnummer. Ook leidt de rechtbank uit de aanblik van de gevels van beide woningen af dat het niet dezelfde type woningen zijn. De rechtbank ziet daarom geen reden om [referentieobject] als referentieobject buiten beschouwing te laten.
Indexeringspercentage
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting woordelijk toegelicht dat de indexatie is gebaseerd op gegevens uit de basisadministratie gebouwen (BAG), dat is gekoppeld aan de Kadaster. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraken die ter zitting zijn genoemd zijn casuïstisch en geven geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
Voorts overweegt de rechtbank dat het, gelet op het arrest van de Hoge Raad van 29 januari 20162, toelaatbaar is dat de overeengekomen koopprijs gelijk is aan de waarde op het moment van levering indien er niet meer dan drie maanden zijn verstreken tussen deze twee momenten. De stelplicht en bewijslast rust bij degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept.
Belanghebbende heeft weliswaar gesteld dat er drie tot vier maanden tussen de datum van de koopovereenkomst en de datum van levering zijn gelegen, hij heeft zijn stelling naar het oordeel van de rechtbank niet onderbouwd dan wel op een andere wijze concreet gemaakt. Gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar heeft belanghebbende daarom niet aan zijn bewijslast voldaan.
Onderbouwing percentages tussen de verschillen in KOUDV-factoren en liggingsfactoren
Belanghebbende heeft gesteld dat de percentages tussen de verschillen in KOUDV-factoren en liggingsfactoren weliswaar in de matrix staan vermeld, maar dat deze percentages niet zijn onderbouwd.
De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij nu deze door belanghebbende verder niet is onderbouwd.
Brandgang
Belanghebbende heeft gesteld dat de oppervlakte die wordt toegerekend aan de brandgang buiten beschouwing moet worden gelaten omdat belanghebbende dit stukje perceel niet in privé kan gebruiken. Aan dit stukje perceel kan daarom geen waarde worden toegekend, aldus belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook een brandgang hebben en dat dit is verdisconteerd in de verkoopcijfers. Met hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd heeft hij dat niet weerlegd. De verwijzingen naar de jurisprudentie maken dit niet anders.
Tussenconclusie
Gelet op wat hiervoor is overwogen is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
Vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn
Belanghebbende heeft terecht aanspraak gemaakt op vergoeding van immateriële schade in verband met de duur van de bezwaar- en beroepsprocedure. De vergoeding wordt als volgt berekend.
De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 27 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 17 november 2022, is sindsdien twee jaar en acht maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met acht maanden overschreden. Er bestaat recht op een vergoeding van eenmaal € 500 per half jaar dat de redelijke termijn is overschreden. Dat betekent dat de vergoeding afgerond € 1.000 bedraagt.
Voor de verdeling daarvan tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Minister van Justitie en Veiligheid (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 28 augustus 2020. De bezwaarfase heeft daarmee afgerond zes maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase niet is overschreden. Dit betekent dat de overschrijding van de redelijke termijn volledig wordt toegerekend aan de beroepsfase. De rechtbank merkt de Minister van Justitie en Veiligheid in zoverre mede aan als partij in dit geding.