Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-12-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7656, 20/9284
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 15-12-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7656, 20/9284
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 15 december 2022
- Datum publicatie
- 5 januari 2023
- Zaaknummer
- 20/9284
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 24 lid 9 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 4 lid 1 onderdeel a Uitv.reg. WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ woning.
Uitspraak
Zittingsplaats Breda
Bestuursrecht
zaaknummer: BRE 20/9284
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 december 2022 in de zaak tussen
[belanghebbende]
, uit [woonplaats] , belanghebbende
(gemachtigden: H.J. van Zelst en A. van den Dool, hierna tezamen: de gemachtigde),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant (gemeente Etten-Leur), de heffingsambtenaar,
en
de minister van Justitie en Veiligheid, de minister.
1 Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 18 september 2020.
Het voorafgaande traject is als volgt verlopen. De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 31 maart 2020 aan belanghebbende een waarde-beschikking voor het jaar 2020 toegezonden (hierna: de beschikking). De beschikking is vastgesteld op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ). Tegelijk is (onder meer) ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd (hierna: de aanslag OZB). De beschikking en de aanslag OZB hebben betrekking op de woning van belanghebbende op het adres [adres] (hierna: de woning).
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld per de datum van 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum). De waarde is vastgesteld op € 259.000. Daartegen richten zich de beroepsgronden van belanghebbende.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd. Vervolgens heeft belanghebbende beroep ingesteld.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
Belanghebbende heeft via de digitale weg een verzoek om immateriëleschadevergoeding en een verzoek om vergoeding van bijbehorende proceskosten gedaan. Dit verzoek is op 6 september 2022 door de rechtbank ontvangen.
Op 13 oktober 2022 heeft de rechtbank de heffingsambtenaar er telefonisch op gewezen dat een deel van de door hem bij het verweerschrift overgelegde matrix is weggevallen. Eveneens op 13 oktober 2022 heeft de rechtbank van de heffingsambtenaar via de digitale weg een set nadere stukken ontvangen.
De rechtbank heeft het beroep op 18 oktober 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde en namens de heffingsambtenaar: [heffingsambtenaar] en [taxateur 1] (taxateur).
2 Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een appartement met bouwjaar 1994. De woning kenmerkt zich door een berging/schuur en een balkon/(dak)terras en heeft een inhoud, exclusief berging/schuur van 239 m3.
3 Beoordeling door de rechtbank
Vooraf I: Artikel 40 Wet WOZ/indexeringscijfers
Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar het gehanteerde indexeringspercentage niet aannemelijk heeft gemaakt. De heffingsambtenaar heeft in de van hem afkomstige stukken gesteld dat een gematigd indexeringspercentage is toegepast en heeft ter zitting toegelicht dat wordt gewerkt met geobjectiveerde gegevens van Vastgoed Pro. In het licht van het betoog van belanghebbende is die toelichting van voldoende gewicht. Met betrekking tot dit punt heeft belanghebbende geen (voldoende) relevante jurisprudentie aangehaald. De uitspraak die ter zitting is genoemd is casuïstisch en geeft geen uitleg over rechtsregels op dit punt. Dat sprake is van vergelijkbaarheid van het onderliggende feitenrelaas is gesteld noch gebleken. De rechtbank ziet daarom geen reden om de matrix van de heffingsambtenaar op dit punt te passeren.
Specifiek in deze zaak heeft de gemachtigde ter zitting gesteld dat ook cijfermatig blijkt dat de in de matrix gehanteerde indexering niet juist is toegepast. De gemachtigde onderbouwt dit nader door te stellen dat uit de matrix blijkt dat het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 1] en het vergelijkingsobject [vergelijkingsobject 2] drie dagen na elkaar werden verkocht en dat [vergelijkingsobject 1] met een bedrag van € 20.000 is geïndexeerd en [vergelijkingsobject 2] met een bedrag van € 10.000. Volgens de gemachtigde had ook [vergelijkingsobject 2] met € 20.000 geïndexeerd moeten worden en beïnvloedt deze onjuiste indexering rechtstreeks de gecorrigeerde prijs per eenheid waarop de waarde van de woning is gebaseerd. De rechtbank volgt belanghebbende hierin niet en overweegt daartoe als volgt. De heffingsambtenaar heeft ter zitting geloofwaardig verklaard dat het raadplegen van het voor de markt gebruikelijke programma Vastgoedpro, tot een beperktere indexering zou hebben geleid dan toegepast in de matrix en dat de bedragen die uit dat programma komen in het voordeel van belanghebbende naar beneden zijn bijgesteld.
Vooraf II: correctie aandeel in reservefonds vereniging van eigenaars
Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling in de matrix ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in het reservefonds van de vereniging van eigenaars (hierna: vve-aandeel) door deze bedragen niet uit de geïndexeerde koopsommen van de vergelijkingsobjecten te elimineren. Dit heeft er volgens belanghebbende toe geleid dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank volgt belanghebbende daarin niet en overweegt daartoe als volgt. In de uitspraak op bezwaar heef de heffingsambtenaar reeds toegelicht dat het vve-aandeel in mindering is gebracht op de transactiecijfers. Dat is door de gemachtigde betwist. Gelet op de geloofwaardige verklaring van de taxateur ter zitting, acht de rechtbank aannemelijk dat de taxateur het vve-aandeel in mindering heeft gebracht op de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten welke identiek zijn aan de in de beroepsfase gehanteerde vergelijkingsobjecten. De rechtbank vindt steun voor dat oordeel in de stukken waaruit blijkt dat al in de bezwaarfase voor elk van de vergelijkingsobjecten het vve-aandeel is vermeld in de toelichting op de matrix.
Inhoudelijk
Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van maximaal € 223.000. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 259.000 alsmede de opgelegde aanslag OZB.
Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen de aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling. Tegen de aanslag OZB zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het oordeel over de aanslag OZB volgt daarom het oordeel over de waarde.
De relevante wettelijke bepalingen zijn opgenomen in de bijlage bij deze uitspraak.
De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de door hem bepleite WOZ-waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt de heffingsambtenaar in de op hem rustende bewijslast.
Tot de stukken die door de heffingsambtenaar zijn ingebracht behoort een waardebepaling opgemaakt door [taxateur 2] , taxateur. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten)1. De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze waardeberekening is inzichtelijk gemaakt door middel van een matrix. In de matrix is de waarde van de woning bepaald op € 270.000. Als vergelijkingsobjecten voor de woning heeft de heffingsambtenaar [vergelijkingsobject 1] , [vergelijkingsobject 3] en [vergelijkingsobject 2] gebruikt, alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex als de woning.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport en de matrix aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de referentieobjecten nagenoeg identiek zijn aan de woning en deel uitmaken van hetzelfde appartementencomplex als de woning. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de minimale verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.
Volgens belanghebbende is onvoldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentieobjecten. Hij wijst daartoe specifiek op de gedateerde voorzieningen in de woning. Volgens hem beschikt de woning over voorzieningen, zoals een badkamer, keuken en sanitair die meer dan vijftien jaar oud zijn en modernisering behoeven. Naar zijn mening zijn de voorzieningen ten onrechte geclassificeerd als ‘gemiddeld’(factor 3) in plaats van ‘matig’ (factor 2). De rechtbank volgt hem daarin niet en overweegt daartoe als volgt. Van een belanghebbende mag worden verwacht dat hij de betwisting van de juistheid van de KOUDV-factoren motiveert. Dat heeft belanghebbende in dit geval op geen enkele wijze gedaan. De door belanghebbende in dit verband aangehaalde jurisprudentie is in dit geval niet van toepassing.
Gelet op het vorenstaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld. Al hetgeen belanghebbende overigens tegen de door de taxateur gehanteerde waardeberekening heeft ingebracht, waaronder zijn stelling dat het referentieobject [vergelijkingsobject 1] een hoekwoning betreft met een extra zijraam, rechtvaardigt geen ander oordeel. Het beroep dient om die reden ongegrond te worden verklaard. De beschikking en de aanslag OZB blijven dus in stand.
Vergoeding van immateriële schade
Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Tussen partijen is niet in geschil dat het bezwaarschrift op 15 april 2020 door de heffingsambtenaar is ontvangen. De uitspraak van de rechtbank wordt op 15 december 2022 gedaan en dus afgerond 32 maanden na indiening van het bezwaarschrift. De redelijke termijn die staat voor de behandeling van het bezwaar en beroep is als uitgangspunt 24 maanden, waarvan 6 maanden voor bezwaar en 18 maanden voor beroep. Nu er geen reden is om van dit uitgangspunt af te wijken, bedraagt de overschrijding van de redelijke termijn 8 maanden. Deze overschrijding is volledig toerekenbaar aan de beroepsfase.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Belanghebbende heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van afgerond 2x € 500 is € 1.000 volledig te vergoeden door de minister. De rechtbank heeft om die reden de minister in zoverre aangemerkt als partij in het geding.