Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-04-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:2523, 20/9715

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende bepleit een waarde van € 75.000. De heffingsambtenaar bepleit dat de vastgestelde waarde van € 100.000 juist, althans niet te hoog, is. Een beroep tegen de waarde-beschikking is tegelijk ook een beroep tegen een aanslag OZB (artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ). Deze bepaling strekt zich niet uit tot de aanslag watersysteemheffing eigenaren. Omdat belanghebbende tegen de aanslag watersysteemheffing eigenaren geen gronden heeft aangevoerd, blijft die aanslag buiten de beoordeling.

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

De taxateur heeft in opdracht van de heffingsambtenaar op 6 april 2021 een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport). De taxateur heeft een uitpandige opname van de woning gedaan en de woning getaxeerd op € 101.000. De taxateur heeft de woning getaxeerd door middel van vergelijking van de woning van belanghebbende met verkoopprijzen van woningen die omstreeks de waardepeildatum zijn verkocht (hierna: de vergelijkingsobjecten).¹ De mate waarin de woningen onderling van elkaar verschillen, heeft de taxateur tot uiting laten komen in de waardeberekening. Deze is inzichtelijk gemaakt door middel van een cijfermatig overzicht (hierna: de matrix).

De daartegen door belanghebbende aangevoerde gronden slagen niet. De rechtbank licht dat als volgt toe.

Tussen partijen is niet in geschil dat de drie tussenwoningen goed vergelijkbaar zijn. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning te kunnen dienen. De vergelijkingsobjecten hebben ongeveer hetzelfde bouwjaar en nagenoeg dezelfde KOUDV-factoren.

Partijen zijn het erover eens dat de woning gedateerd is. Ter zitting is tussen partijen komen vast te staan dat de gedateerdheid moet worden geschaard onder kwaliteit en niet onder voorziening. De heffingsambtenaar heeft in zijn matrix reeds rekening gehouden met een KOUDV-factor 2 voor voorziening waarvoor rekening gehouden wordt met een waardevermindering van 7%. Aangezien voor kwaliteit ook een vermindering van 7% wordt verleend is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar reeds voldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde toestand van de woning. Voorts is de rechtbank van oordeel dat de matige isolatie en de enkele beglazing reeds is verdisconteerd in de verkoopcijfers nu drie van de vier vergelijkingsobjecten eveneens over een matige isolatie en enkele beglazing beschikken.

Niet in geschil is dat de woning beschikt over een plat dak met een bitumen dakbedekking en dat de vergelijkingsobjecten alle beschikken over een pannendak. Ter zitting hebben partijen hierover een uitvoerig betoog gevoerd. Met de enkele stelling van belanghebbende dat door de aanwezigheid van een plat dak de doelgroep bij verkoop zeer beperkt is heeft hij niet voldoende aannemelijk gemaakt dat daar rekening mee moet worden gehouden. Belanghebbende heeft zijn stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, onvoldoende nader onderbouwd.

Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat er een dusdanig verschil in ligging is van de woning en de vergelijkingsobjecten waarmee rekening gehouden zou moeten worden.

De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond niet slaagt. Een procedurele bepaling zoals artikel 40 Wet WOZ is in het leven geroepen om de eventuele informatieachterstand van een belanghebbende in de bezwaarfase te kunnen herstellen, zodat deze in de gelegenheid wordt gesteld zijn standpunt(en) optimaal te kunnen onderbouwen. Alleen dan kan op een zinvolle wijze invulling worden gegeven aan de bezwaarprocedure en kunnen onnodige beroepsprocedures worden voorkomen. Dit brengt met zich mee dat dergelijke bepalingen moeten worden ingeroepen zodra dat mogelijk is. Indien een belanghebbende in de bezwaarfase niet aanvoert dat hij bepaalde informatie, zoals in dit geval de indexeringscijfers, mist, dan mag in beginsel worden aangenomen dat hij die stukken kennelijk niet nodig heeft gehad om de vastgestelde WOZ-waarde van de woning mee te controleren. Met het verstrekken van het taxatieverslag aan belanghebbende in de bezwaarfase heeft de heffingsambtenaar voldaan aan zijn verplichtingen op grond van artikel 40 Wet WOZ. Omdat belanghebbende in de bezwaarfase, op zijn laatst tijdens het hoorgesprek, niet heeft gevraagd om het (aanvullend) toezenden van de indexeringscijfers, is in dit geval geen sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ.

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De in aanmerking te nemen termijn is aangevangen op 29 maart 2020, zijnde de datum dat het bezwaarschrift is ontvangen. Nu de rechtbank uitspraak doet op 13 april 2023, zijn sindsdien 37 maanden verstreken. Aangezien de redelijke termijn als uitgangspunt twee jaar bedraagt, is de redelijke termijn met dertien maanden overschreden.

Voor wat betreft de hoogte van de schadevergoeding bij overschrijding van de redelijke termijn in gevallen waar sprake is van een waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken, dan wel van aanslagen opgelegd door een heffingsambtenaar ziet de rechtbank thans aanleiding de omvang van deze vergoeding te bepalen op € 50 per (gedeelte van een) half jaar waarmee de redelijke termijn is overschreden. Daarbij acht de rechtbank bepalend dat het financiële belang in de regel minder is dan een bedrag van € 500 en de veronderstelde spanning en frustratie een vergoeding tot ten hoogste € 50 per half jaar overschrijding rechtvaardigt.

Al hetgeen belanghebbende voor het overige heeft gesteld maakt het voorgaande niet anders. Voor het nemen van meer of andere procesbeslissingen dan hetgeen in het bovenstaande is behandeld, ziet de rechtbank geen aanleiding.