HIP 2024/10 - Art. - Prejudiciële vragen inzake oneerlijke huurverhogingsbedingen

De rechtbank Amsterdam heeft op 5 oktober 2023¹ in twee tussenvonnissen geoordeeld over huurverhogingsbedingen in geval van woonruimte, waarin naast een jaarlijkse verhoging op basis van de consumentenprijsindexindex (hierna: ‘CPI’), is voorzien in de mogelijkheid van een extra huurverhoging. De rechtbank merkt deze bedingen als ongeldig aan omdat het gedeelte over de extra verhoging bovenop de CPI als oneerlijk wordt bestempeld als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen.² De rechtbank heeft op 11 januari 2024³ aangegeven prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen over hoe om te gaan met de rechtsgevolgen van het integraal als oneerlijk aanmerken van een huurverhogingsbeding.

In het navolgende geven wij onze visie op enkele overwegingen van de rechtbank Amsterdam bij de prejudiciële vragen. We zullen ons met name concentreren op de vraag of de rechtsgevolgen van oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen echt zo verstrekkend moeten zijn als bijvoorbeeld in de Bouwinvest-uitspraken⁴ aan de orde was. In die uitspraken achtte de rechtbank de betreffende huurverhogingsbedingen als geheel oneerlijk. Dit heeft tot gevolg dat alle jaarlijkse huurverhogingen die Bouwinvest vanaf het begin van de huurovereenkomst had doorgevoerd met terugwerkende kracht ongeldig zijn. Dus ook de inflatiecorrectie mag niet meer worden toegepast.

Het is opmerkelijk dat oneerlijke huurverhogingsbedingen sinds de Bouwinvest-uitspraken volop in de belangstelling staan. De Richtlijn dateert namelijk al uit 1993 en sindsdien zijn er al talloze Nederlandse en Europese uitspraken gedaan over de betekenis daarvan. Ter onderbouwing van haar prejudiciële vragen verwijst de rechtbank Amsterdam ook naar een deel van deze uitspraken.

Alvorens hierna in te gaan op de prejudiciële vragen, staan we bij wijze van inleiding eerst kort stil bij de Richtlijn en de Bouwinvest-uitspraken.

De Richtlijn

De Richtlijn bepaalt, kort gezegd, in art. 3 lid 1 dat een beding in een overeenkomst tussen een handelaar en een consument waarover niet afzonderlijk is onderhandeld, als oneerlijk wordt beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. In art. 4 lid 1 van de Richtlijn is het toetsingskader voor de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding opgenomen. Dit komt hierna nog nader aan bod.

Bij de Richtlijn hoort een bijlage die een indicatieve en niet-uitputtende lijst van bedingen bevat die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt, waaronder:

• de bepaling als bedoeld in art. 1 sub j van de bijlage, op grond waarvan de verkoper zonder geldige, in de overeenkomst vermelde reden, eenzijdig de voorwaarden van de overeenkomst kan wijzigen; en

• de bepaling als bedoeld in art. 1 sub l van de bijlage, op grond waarvan de prijs wordt vastgesteld op het moment van levering of op grond waarvan de verkoper het recht toekomt om de prijs te verhogen, zonder dat de consument in beide gevallen het overeenkomstige recht heeft om de overeenkomst op te zeggen, indien de eindprijs te hoog is ten opzichte van de bij het sluiten van de overeenkomst bedongen prijs;

• Dat laatste staat op grond van art. 2 sub d van de bijlage niet in de weg aan bedingen van prijsindexering, voor zover deze wettig zijn en de wijze waarop de prijs wordt aangepast hierin expliciet beschreven is.

Hierbij is het van belang dat het Hof van Justitie in meerdere uitspraken heeft bevestigd dat zodra vaststaat dat sprake is van een oneerlijk beding, de betreffende overeenkomst niet mag worden aangevuld door de inhoud van het oneerlijke beding te herzien.⁵ Er wordt namelijk een afschrikkende werking beoogd door oneerlijke bedingen zonder meer buiten toepassing te laten. Indien een overeenkomst in geval van een oneerlijk beding aangevuld zou kunnen worden door de nationale rechter om onredelijke uitkomsten te voorkomen, zouden gebruikers van dergelijke oneerlijke bedingen minder snel geneigd zijn te stoppen met het gebruik daarvan.⁶ Daarmee zou de beoogde consumentenbescherming onvoldoende tot zijn recht kunnen komen.

Tegen deze achtergrond kan ook de ambtshalve toetsing worden begrepen. De rechter is gehouden om in geval van huurovereenkomsten tussen een professionele verhuurder en een consument/huurder uit eigen beweging te onderzoeken of een bepaald contractueel beding mogelijk oneerlijk is. Dit geldt dus ook als de huurder zelf geen beroep heeft gedaan op de oneerlijkheid van een beding of als de huurder niet in de procedure is verschenen. Als de rechter bij de ambtshalve toetsing vaststelt dat een beding oneerlijk is, dan rest hem als uitgangspunt niets anders dan het betreffende beding te vernietigen.

Bouwinvest-uitspraken: oneerlijke huurverhogingsbedingen

In de Bouwinvest-uitspraken oordeelde de rechtbank Amsterdam (ambtshalve) dat de toegepaste jaarlijkse huurverhoging gebaseerd was op een oneerlijk beding. Op grond van het in de huurovereenkomst van de woning opgenomen huurprijswijzigingsbeding mocht Bouwinvest de huurprijs jaarlijks eenzijdig wijzigen met, kort gezegd, de inflatie, op basis van de ontwikkeling van de CPI. Daarbovenop kon Bouwinvest de huur nog extra verhogen met maximaal 5%. Saillant detail is dat deze bedingen veel gelijkenis vertonen met het huurverhogingsbeding in de ROZ-modelhuurovereenkomst voor woonruimte 2017. Ook daarin is sprake van zowel een reguliere huurindexering als een mogelijke extra huurverhoging.

De rechtbank oordeelde hierover echter dat met een maximale extra verhoging van 5% niet duidelijk is welk percentage Bouwinvest jaarlijks zal toepassen⁷ en evenmin op grond waarvan zij daartoe zal besluiten. De rechtbank achtte daarbij ook nog van belang dat het huurprijswijzigingsbeding niet de mogelijkheid geeft om in een voorkomend geval de huur te verlagen. Ter zitting heeft Bouwinvest toegelicht dat de extra verhoging van maximaal 5% kan worden ingezet als marktontwikkelingscorrectie. Dit bleek echter niet uit het betreffende beding zelf en evenmin bevatte het beding een duidelijke en transparante uitleg over op welke wijze en onder welke omstandigheden deze correctie zou worden toegepast. De rechtbank overwoog dat de huurders daarmee volledig aan de willekeur van Bouwinvest waren overgeleverd. Eén en ander maakt volgens de rechtbank dat het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen aanzienlijk werd verstoord ten nadele van de huurders. In lijn met de afschrikwekkende werking is het volledige huurprijswijzigingsbeding als oneerlijk aangemerkt, zodat dit voor vernietiging in aanmerking komt.

Met andere woorden, de door Bouwinvest toegepaste huurverhogingen (op basis van de CPI en verhoogd met maximaal 5%) worden geacht niet te hebben plaatsgevonden. Dit heeft niet alleen aanzienlijke gevolgen voor het verleden, maar ook voor de toekomstige mogelijkheden om de huur jaarlijks aan te passen, zelfs als het gaat om aanpassing aan de inflatie.⁸ Daarmee kwam Bouwinvest van een koude kermis thuis. In plaats van de gevorderde ontruiming op grond van een huurachterstand zag zij zich geconfronteerd met een ‘huurvoorstand’, waarbij de huurders een forse terugbetalingsvordering lijken te hebben op Bouwinvest. Het is niet voor niets dat vanuit verhuurders en verhuurdersorganisaties de noodroep klinkt. Gezien de vele huurovereenkomsten waarin dergelijke bedingen voorkomen, lijken financiële problemen onvermijdelijk als deze lijn in de rechtspraak gehandhaafd blijft. Het was dan ook wachten totdat deze kwesties in hoger beroep en cassatie zouden worden voorgelegd of dat over dit onderwerp prejudiciële vragen zouden worden gesteld aan de Hoge Raad, zoals de rechtbank Amsterdam inmiddels dus heeft gedaan. Hierna laten we de voorgenomen prejudiciële vragen de revue passeren.

Vraag 1A: Leidt een extra verhogingsmogelijkheid ertoe dat sprake is van een oneerlijk beding?

Dit is in feite een voorvraag, namelijk of een huurverhogingsbeding met een extra huurverhogingsmogelijkheid (naast de verhoging op basis van de CPI) moet worden aangemerkt als een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn. Over oneerlijke bedingen is al het nodige geschreven en de rechtbank verwijst ook nadrukkelijk naar de verschenen literatuur hierover.⁹ Zelf beantwoordt de rechtbank Amsterdam deze voorvraag bevestigend.¹⁰

Aangezien wij in ons in deze bijdrage met name richten op de rechtsgevolgen van oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen, volstaan wij ermee om enkele overwegingen van de rechtbank bij vraag 1A hierna te bespreken bij de overige prejudiciële vragen.

Vraag 1B: Gelden de verhoging op basis van CPI en de extra verhoging als twee afzonderlijke bedingen en – zo niet – is partiële vernietiging mogelijk?

Met het eerste deel van vraag 1B stelt de rechtbank Amsterdam aan de orde of een huurprijswijzigingsbeding, dat zowel voorziet in een reguliere indexering op basis van de CPI als in een extra huurverhogingsmogelijkheid, scheidbaar is in twee separate bedingen, die elk afzonderlijk voor vernietiging in aanmerking komen. Voor het geval het huurprijswijzigingsbeding niet scheidbaar is, stelt de rechtbank met het tweede deel van vraag 1B aan de orde of volstaan kan worden met een partiële vernietiging. Hierbij zou het door de rechtbank als eerlijk beoordeelde inflatiecorrectiedeel¹¹ in stand kunnen blijven, terwijl het als oneerlijk bestempelde extra huurverhogingsdeel van maximaal 3% wordt vernietigd.

Volgens de rechtbank is geen sprake van twee te scheiden bedingen. Daarbij acht de rechtbank het vooral van belang dat het voor huurders in veel gevallen niet duidelijk zal zijn dat aan de indexering op basis van de CPI en de extra huurverhogingsmogelijkheid een andere ratio ten grondslag ligt. Opmerkelijk is dat de rechtbank hierbij de Haviltex-maatstaf¹² hanteert, terwijl in de Richtlijn zelf en de rechtspraak van het Hof van Justitie duidelijke aanwijzingen te vinden zijn over de (on)mogelijkheid van de scheidbaarheid van huurprijswijzingsbedingen en de daarbij behorende criteria.

Om dit toe te lichten moet eerst een belangrijke voorvraag worden beantwoord, namelijk wat moet worden verstaan onder het begrip ‘beding’ als bedoeld in de Richtlijn. De Richtlijn verwijst in art. 2 sub a voor het begrip oneerlijke bedingen naar art. 3. Hierin wordt het begrip ‘beding’ echter niet beschreven.

In de Europese rechtspraak wordt als uitgangspunt een functionele uitleg voorgestaan van de Europese richtlijnen en de daarin gehanteerde begrippen, waarbij niet de strikte letter van de betreffende richtlijn maar het doel van de richtlijn voorop staat.¹³ In de Richtlijn is onder meer overwogen dat kopers van goederen of dienstenontvangers moeten worden beschermd tegen misbruik van de machtspositie van de verkoper respectievelijk de dienstverrichter, in het bijzonder tegen toetredingsovereenkomsten¹⁴ en de oneerlijke uitsluiting van rechten in overeenkomsten.

Wat ons betreft volgt uit een functionele uitleg nog niet dat het begrip beding in ruime zin moet worden uitgelegd. Die ruime uitleg zou betekenen dat als een artikel uit meerdere bepalingen bestaat, waarvan één onderdeel als oneerlijk moet worden beschouwd, het gehele artikel als oneerlijk moet worden aangemerkt. De Bouwinvest-uitspraken vormen een voorbeeld van de ruime uitleg. Ons inziens kan het begrip beding ook beperkter worden uitgelegd, zodat volstaan kan worden met vernietiging van het oneerlijke deel onder instandhouding van de overige bepalingen.

Een eerste aanknopingspunt voor een dergelijke beperktere uitleg kan gevonden worden in art. 3 lid 2 van de Richtlijn: ‘Het feit dat sommige onderdelen van een beding of een afzonderlijk beding het voorwerp zijn geweest van een afzonderlijke onderhandeling sluit de toepassing van dit artikel op de rest van een overeenkomst niet uit, indien de globale beoordeling leidt tot de conclusie dat het niettemin gaat om een toetredingsovereenkomst.’ Hieruit lijkt te kunnen worden afgeleid dat een beding zowel uit aparte onderdelen kan bestaan als dat per beding moet worden beoordeeld of sprake is van oneerlijkheid.

Een nog duidelijkere indicatie voor een beperktere uitleg is te vinden in de Richtsnoeren met betrekking tot de uitleg en toepassing van de Richtlijn.¹⁵ Deze zijn terug te vinden in een Mededeling van de Europese Commissie uit 2019. Hiermee is beoogd om het bewustzijn omtrent de jurisprudentie van het Hof van Justitie te vergroten en daardoor de toepassing van de Richtlijn te vergemakkelijken. Weliswaar bevatten de Richtsnoeren ook geen definitie van het begrip beding, maar daarin wordt het wel uitdrukkelijk mogelijk geacht dat iets dat op het eerste gezicht één contractueel beding lijkt, in werkelijkheid bestaat uit verschillende contractuele bedingen in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn. Dit zou met zich brengen dat deze ieder afzonderlijk op oneerlijkheid kunnen worden getoetst en daarmee afzonderlijk voor vernietiging in aanmerking komen.

In de Richtsnoeren wordt als kader voor een dergelijke scheidbaarheid van contractuele bedingen aangegeven dat dit wordt bepaald door de inhoud of functie van de specifieke bepalingen en niet door de manier waarop deze in een bepaalde overeenkomst worden gepresenteerd. Een gedeeltelijke schrapping is alleen mogelijk indien dat de inhoud van de resterende contractuele bedingen niet zou beïnvloeden. In dit kader wordt het mogelijk geacht dat een enkel(e) paragraaf/nummer in een overeenkomst meer dan één contractueel beding in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn bevat. Anderzijds is het ook mogelijk dat twee paragrafen/nummers of zelfs bepalingen in verschillende documenten gezien hun inhoud één contractueel beding vormen.¹⁶

In de uitspraak van het Hof van Justitie van 23 november 2023 is dit kader in feite terug te vinden.¹⁷ In die uitspraak overwoog het Hof van Justitie onder meer dat de Richtlijn eraan in de weg staat dat een als oneerlijk aangemerkt beding door een substantiële wijziging wordt herzien. Daarvan is echter geen sprake wanneer het oneerlijke bestanddeel van een beding bestaat in een contractuele verplichting, die losstaat van de andere bedingen en waarvan het oneerlijke karakter apart kan worden getoetst. De Richtlijn beoogt namelijk de consument te beschermen en het evenwicht tussen de partijen te herstellen door als oneerlijk aangemerkte bedingen buiten toepassing te laten en tegelijkertijd de geldigheid van de overige bedingen van de betrokken overeenkomst in beginsel te behouden. Dit geldt ook voor de verschillende bepalingen van één en hetzelfde beding, voor zover de kern van dit beding niet wordt aangetast als een oneerlijke bepaling wordt geschrapt. Dit leidt het Hof van Justitie mede gelet op de beginselen van doeltreffendheid, evenredigheid en rechtszekerheid, tot het oordeel dat wanneer een beding een bepaling bevat die van de overige bepalingen van dat beding kan worden gescheiden, dit niet tot gevolg heeft dat dit beding, of zelfs deze overeenkomst, als geheel ongeldig moet worden verklaard. Dit onder voorwaarde dat een dergelijk beding aan een afzonderlijk onderzoek van het oneerlijke karakter ervan kan worden onderworpen en waarvan de schrapping het herstel van een werkelijk evenwicht tussen de partijen mogelijk zou maken zonder de kern van de betrokken overeenkomst aan te tasten.

In deze uitspraak stond overigens de vraag centraal of art. 6 lid 1 van de Richtlijn eraan in de weg staat dat een leningsovereenkomst nietig wordt verklaard wanneer wordt vastgesteld dat alleen één beding in die overeenkomst oneerlijk is en dat die overeenkomst niet zonder dat beding kan voortbestaan. Anders dan waar de rechtbank in de toelichting op vraag 2B van uit lijkt te gaan, gelden deze overwegingen van het Hof van Justitie wat ons betreft meer algemeen. Deze zijn aldus ook toepasselijk in geval van huurprijsverhogingsbedingen in huurovereenkomsten.

Passen we het hiervoor besproken kader toe op huurverhogingsbedingen die zowel een regulier indexeringsdeel als een extra verhogingsdeel bevatten, dan bestaan er ons inziens goede gronden om aan te nemen dat die twee delen ‘scheidbaar’ moeten worden geacht in twee afzonderlijke bedingen in de zin van art. 3 lid 1 van de Richtlijn. Dit heeft als consequentie dat de oneerlijkheid van die twee delen dus ook afzonderlijk moet worden beoordeeld en beide delen afzonderlijk kunnen worden vernietigd.

In het navolgende is een drietal veelvoorkomende contractuele bepalingen over huurverhoging opgenomen. De keuze is tamelijk willekeurig geweest, maar we gaan ervan uit dat dergelijke bepalingen in allerlei varianten voorkomen in de meeste huurovereenkomsten.

I. Ten eerste kan het gaan om – op het eerste oog – één samenhangende bepaling. Zie bijvoorbeeld het beding waar het om draait in de uitspraken van de rechtbank Amsterdam waarin de prejudiciële vragen zijn geformuleerd:

‘De laatste geldende huurprijs kan door verhuurder voor het eerst per 1 juli 2016 en vervolgens jaarlijks worden aangepast. Die aanpassing vindt plaats met toepassing van het maandindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI) (…) De verschuldigde huurprijs op de wijzigingsdatum wordt gewijzigd met dat indexeringspercentage plus een additionele door verhuurder vast te stellen opslag van maximaal 3 % over de laatst geldende huurprijs.’

II. Ten tweede komt voor dat het toegestane deel en het (mogelijk) niet-toegestane deel in twee afzonderlijke volzinnen zijn opgenomen. Zie bijvoorbeeld de standaardbepaling in de modelhuurovereenkomst 2017 voor woonruimte van de Raad voor Onroerende Zaken (‘ROZ’):

‘Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, (…) wordt de huurprijs voor het eerst per ……………… en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal ….%.’

III. Ten derde komen bepalingen voor waarin het toegestane deel en het (mogelijk) niet-toegestane deel zijn opgenomen in twee aparte artikelleden. Zie bijvoorbeeld:¹⁸

‘12.1.Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, (…)

c. Verhuurder heeft (…) de mogelijkheid de huurprijs te wijzigen op basis van de wijziging van het jaarprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (…)

d. Tevens heeft de verhuurder het recht om de te wijzigen huurprijs zoals omschreven op de wijzigingsdatum, naast de aanpassing overeenkomstig de in 12.1.b. en 12.1.c. vermelde indexering, daarboven te verhogen met maximaal 3%. (…)’

Zoals in de Richtsnoeren is vastgelegd, moet het voor de vraag of sprake is van één of meer bedingen in de zin van de Richtlijn niet uitmaken hoe een contractuele bepaling is opgeschreven en evenmin of dit deel uitmaakt van meerdere al dan niet samenlopende bedingen of dat er bijvoorbeeld sprake zou zijn van twee aparte artikelen, waarbij het reguliere indexeringsbeding in de algemene bepalingen voorkomt en het extra verhogingsbeding in het lichaam van de huurovereenkomst. In zoverre kan de bepaling in het eerste voorbeeld evengoed in twee afzonderlijke bedingen resulteren als de bepaling in het derde voorbeeld.

Doorslaggevend is kortom de inhoud en functie van de bedingen en het eventuele onderlinge verband. Daarvoor geldt ons inziens dat het naar zijn aard gaat om twee verschillende soorten bedingen die ieder een ander doel nastreven. De voorgenomen verhoging op basis van de ontwikkeling in de CPI is bedoeld om het effect van geldontwaarding tegen te gaan. Daarover zal weinig discussie bestaan. Dit was waarschijnlijk ook de aanleiding voor de rechtbank Amsterdam in de uitspraken van 5 oktober 2023 om alvast te overwegen dat een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk is wanneer die wijziging is gegrond op de CPI en daarbij is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent de wijziging van de huurprijs.

De voorgenomen extra verhoging dient een ander doel. Zowel Bouwinvest als ASR hebben aangevoerd dat dit erop is gericht om de ontwikkeling van de huurprijs gelijke tred te laten houden met de ontwikkeling van de marktwaarde van de verhuurde woning. Toegegeven moet worden dat deze bedoeling niet blijkt uit de betreffende bedingen. Echter, volgens de rechtbank Amsterdam op 11 januari 2024 bij de beantwoording van vraag 1A, neemt het huurgenot van de huurder niet toe door de waardestijging van de woning en zou de huurder zonder redelijke grond een steeds zwaarder wegende prestatie moeten verrichten omdat het vermogen van de verhuurder toeneemt.

De rechtbank miskent hiermee dat in het woningwaarderingsstelsel voor niet-geliberaliseerde huur sinds 2015 nu juist een rol is weggelegd voor de WOZ-waarde van de woning.¹⁹ Het kabinet beoogde met de introductie van de WOZ-waarde de marktwerking te verbeteren. De WOZ-waarde vormde namelijk een goede indicatie van de voorkeuren van woonconsumenten voor de verschillende kwaliteitsaspecten van woningen in combinatie met de locatie van de woning.²⁰ Aangezien de WOZ-waarde kan fluctueren, zouden ook de maximale huurprijzen kunnen fluctueren. Het kabinet achtte dit gewenst, omdat deze de veranderingen in marktvoorkeuren weerspiegelen en zowel tot een stijging als een daling kunnen leiden. Het zou dan ook bijzonder zijn als in geval van de voorliggende discussie, die ziet op geliberaliseerde woningen, de marktontwikkeling geen rol zou mogen spelen. Het ligt voor de hand dat dit zowel bij de aan- en verkoop- en/of investeringsbeslissingen, als de verhuurmogelijkheden, als de financiering van de betreffende woningen, een grote rol heeft gespeeld.

De rechtbank houdt hierbij wél de mogelijkheid open dat de stijging van bepaalde kosten, zoals zakelijke lasten, bouw- en materiaalkosten en financieringslasten, zou kunnen kwalificeren als een redelijke grond voor een extra huurprijsverhoging. Omdat ASR dit niet uitdrukkelijk en voldoende duidelijk had vastgelegd in het door haar gebruikte beding, zal deze extra verhogingsmogelijkheid volgens de rechtbank reeds hierom geen stand kunnen houden.

Wat van dit alles zij, het al of niet voorhanden zijn van een goede reden voor een extra huurverhoging van maximaal 3%, is nog geen reden om een dergelijk beding over één kam te scheren met het in elk geval als eerlijk te beschouwen prijsindexeringsbeding.

Net als de rechtbank Amsterdam, plaatst mr. Jongeneel²¹ deze discussie in het leerstuk van de partiële nietigheid (art. 3:41 BW), hetgeen naar Nederlands recht ook kan worden toegepast op een deel van een beding. Hij geeft aan dat schrapping van een deel van een oneerlijk beding in de ogen van het Hof van Justitie al heel snel zal neerkomen op een verboden herziening van het beding. Echter, de uitspraak²² waarnaar hij verwijst, gaat over een beding waarin is bepaald dat de betreffende hypothecaire lening reeds vervroegd opeisbaar wordt zodra de schuldenaar in gebreke is met de betaling van één (of meer) maandelijkse termijnen van de lening. De verwijzende rechter vroeg zich af of het mogelijk is een contractueel beding als deels oneerlijk aan te merken, terwijl het niet als oneerlijk beschouwde gedeelte van dat beding ongemoeid wordt gelaten. We gaan ervan uit dat daarmee werd beoogd het gedeelte te schrappen dat zag op het reeds na één ontijdige betaling kunnen beëindigen van de overeenkomst. Dat staat het Hof van Justitie dus niet toe gezien de beoogde afschrikkende werking.

Ons inziens is dit hypotheekbeding echter geen beding dat uit meerdere onderdelen bestaat of uit twee samengevoegde afzonderlijke bedingen die scheidbaar zijn, zoals bij de reguliere indexering en de extra verhogingsmogelijkheid ons inziens wel het geval is. De rechtbank Amsterdam heeft in haar uitspraken die aanleiding gaven tot de prejudiciële vragen, reeds een afzonderlijk onderzoek gedaan naar het (on)eerlijke karakter van deze beide bepalingen en daarover haar oordeel gegeven. Zij acht de reguliere indexering eerlijk en de extra verhogingsmogelijkheid oneerlijk.

Schrapping van het extra huurverhogingsbeding, voor zover oneerlijk, leidt kortom wat ons betreft tot een voldoende herstel van het werkelijk evenwicht tussen partijen zonder de kern van de huurovereenkomst aan te tasten. Het aanzienlijk nadeel voor de consument als bedoeld in art. 3 lid 1 van de Richtlijn is nadrukkelijk niet gelegen in de reguliere prijsindexering. Zowel de Richtlijn als de rechtspraak van het Hof van Justitie laten voldoende ruimte voor instandhouding van het gedeelte dat ziet op de reguliere indexering.

Vraag 2: Vervalt in geval van gehele vernietiging van het huurverhogingsbeding de verschuldigdheid van iedere verhoging vanaf aanvang huurovereenkomst en voor de toekomst?

De rechtbank Amsterdam overweegt hierbij onder verwijzing naar een uitspraak van het Hof van Justitie,²³ dat de consument in de positie moet worden gebracht waarin hij feitelijk en rechtens zonder het oneerlijke beding zou zijn geweest. In zoverre is de vraag stellen, hem beantwoorden. Dit laat onverlet dat de beantwoording van vraag 3 (ambtshalve verrekening) en 4 (verjaring) nog wel van belang is bij de vordering tot terugbetaling die daardoor ontstaat, hetgeen hierna verder aan bod komt. Daarbij is van belang dat in voormelde uitspraak van het Hof van Justitie van 23 november 2023 is overwogen dat bij het herstellen van de situatie waarin de consument zich zonder het oneerlijke beding zou hebben bevonden, het evenredigheidsbeginsel in acht moet worden genomen. Dit komt bij de vijfde vraag verder aan bod.

Vraag 3: (Ambtshalve) verrekening

Uit de beantwoording van vraag 2 volgt dat als een beding oneerlijk is, het moet worden vernietigd, waardoor een vordering tot terugbetaling voor de huurder op de verhuurder ontstaat. De huurder zou dit in een eigen, zelfstandige procedure kunnen vorderen, maar hij kan ook een beroep op verrekening doen als een verhuurder bijvoorbeeld een vordering tot betaling van een huurachterstand instelt.²⁴

De rechtbank Amsterdam verwijst naar een uitspraak van het Hof van Justitie²⁵ waaruit volgt dat de rechter verplicht is om over te gaan tot ambtshalve verrekening indien de beginselen van gelijkwaardigheid en doeltreffendheid dit meebrengen. Hiermee wordt blijkens deze uitspraak bedoeld dat de wijze waarop de rechten van de consument uit hoofde van de Richtlijn worden beschermd enerzijds niet ongunstiger mogen zijn dan die welke voor soortgelijke situaties naar nationaal recht gelden (gelijkwaardigheidsbeginsel) en anderzijds in de praktijk niet onmogelijk of uiterst moeilijk mogen worden gemaakt (doeltreffendheidsbeginsel).²⁶

Wat ons betreft is van belang dat een rechter over de benodigde gegevens beschikt om tot een oordeel te kunnen komen. Dat zal bij verstekzaken veelal niet het geval zijn. Ook zal een rechter precies moeten kunnen vaststellen hoe het zit met de verjaring.²⁷ Het gaat dan bijvoorbeeld om de vraag of de huurder stuitingshandelingen heeft verricht.

De rechtbank overweegt hierbij verder nog dat de omstandigheid dat de huurder in het verleden een aanzienlijk bedrag te veel heeft betaald, een relatief hoge huurachterstand minder ernstig zou maken. De rechtbank acht het kunnen terugvorderen van achterstallige huur, relevant voor de beoordeling of de tekortkoming, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechtbank doelt hiermee op de ‘tenzij-regel’ uit art. 6:265 BW.

De rechtbank geeft aan dat volgens de Hoge Raad deze tenzij-regel ook in verstekzaken ambtshalve moet worden toegepast bij de huur van woonruimte.²⁸ De Hoge Raad overweegt²⁹ onder meer dat een tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, niet zonder meer de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Naast de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming en gevolgen van de ontbinding) kunnen alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. De Hoge Raad noemt hierbij als voorbeelden dat de huurder na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald, de aard van de desbetreffende overeenkomst, de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten of de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.

Anders dan de rechtbank meent, zijn deze overwegingen van de Hoge Raad wat ons betreft niet zonder meer van toepassing op de situatie van een huurachterstand. De tijdige en volledige betaling van de huurprijs is immers één van de kernverplichtingen van de huurder. Het enkele feit dat de huurder mogelijk een tegenvordering op de verhuurder blijkt te hebben, doet niet af aan de ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

De Hoge Raad geeft tot slot nog aan dat de rechterlijke beoordeling vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin kent, dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden. Dit onderstreept wat ons betreft dat het van belang is dat genoegzaam komt vast te staan, dat de huurder op grond van art. 6:127 BW een rechtsgeldig beroep op verrekening zal kunnen doen. Dit vereist dat de rechter kan beschikken over alle daarvoor van belang zijnde relevante feiten en omstandigheden. Dat lijkt ons een uitdaging als partijen zich hierover niet nader hebben kunnen uitlaten, zoals in het geval van een ambtshalve beslissing kan spelen en in ieder geval in verstekzaken aan de orde is.

Vraag 4: Verjaring van vordering huurder

De rechtbank Amsterdam geeft aan dat in het arrest van het Hof van Justitie van 15 juni 2023,³⁰ wordt bevestigd dat het buiten toepassing laten van een oneerlijk beding leidt tot een terugbetalingsplicht voor de verhuurder van de door de huurder onverschuldigd betaalde bedragen. Uit het arrest van het Hof van Justitie van 10 juni 2021³¹ blijkt dat er geen verjaringstermijn mag gelden voor de vordering tot vernietiging van het oneerlijke beding, maar dat er wel een verjaring toepasselijk kan zijn op de vordering tot terugbetaling van het daardoor ten onrechte betaalde.

De rechtbank Amsterdam overweegt dat vanuit de overheid niet eerder op het bestaan van dergelijke oneerlijke bedingen is gewezen en dat ook rechters niet eerder actief hebben getoetst op oneerlijke bedingen, terwijl dat al sinds 1994³² moet. Indachtig het arrest van het Hof van Justitie van 13 juli 2023³³ wordt de consument beschermd die zich niet tot de rechter heeft gewend, als de betrokken verkoper niets heeft ondernomen om de consument op eigen initiatief te benaderen en de gevolgen van dat oneerlijke beding zo snel mogelijk op te heffen. Dat betekent volgens de rechtbank Amsterdam dat er op dit moment in het geheel nog geen verjaring van de terugvordering aan de orde is.

De rechtbank Amsterdam verwijst voor een andere invalshoek naar het hiervoor al meermaals genoemde artikel van Jongeneel, waarin deze het moment van de huurverhoging aanmerkt als het moment waarop de verjaringstermijn aanvangt: op dat moment had de huurder zich kunnen afvragen of het beding al dan niet onredelijk bezwarend was. Overigens lijkt de rechtbank er ten onrechte aan voorbij te gaan dat de lange verjaringstermijn wel ‘gewoon’ aanvangt bij betaling van de huur, nu zij in algemene bewoordingen aangeeft ‘dit zou betekenen dat er op dit moment in het geheel geen verjaring van de terugvordering aan de orde is’.

De vordering tot terugbetaling is een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling (art. 6:203 BW). De huurder heeft namelijk gepresteerd (hij heeft een hogere huur betaald dan de aanvangshuurprijs) zonder dat daar een rechtsgeldige grond voor blijkt te hebben bestaan.

De Hoge Raad³⁴ verwijst naar art. 3:309 BW dat zowel een korte verjaringstermijn bevat, die begint te lopen de dag volgende op die waarop de schuldeiser met het bestaan van zijn vordering en de persoon van de schuldenaar bekend is geworden, als een lange verjaringstermijn van twintig jaren, die begint te lopen op de dag waarop de vordering ontstaat (het moment van betaling). Voor de korte verjaringstermijn neemt de Hoge Raad aan dat deze niet alleen in het teken staat van de rechtszekerheid, maar ook van de billijkheid en dat daardoor deze verjaringstermijn, gelet op de strekking van de bepaling, pas begint te lopen op de dag na (...) na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen.

Daarmee lijkt de Nederlandse regeling rondom verjaring van de vordering tot terugbetaling in lijn met het door de rechtbank Amsterdam aangehaalde arrest van het Hof van Justitie inzake BNP PariBas.³⁵ De korte verjaringstermijn vangt immers pas aan zodra de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot terugbetaling in te stellen. Als pas tijdens de looptijd van een overeenkomst de impact van het oneerlijke beding wordt ontdekt, mag het niet zo zijn dat de vordering dan al verjaard is. Op deze wijze is het doeltreffendheidsbeginsel gewaarborgd. Dat tevens een lange verjaringstermijn van twintig jaar geldt, die aanvangt telkens bij betaling, kan hier niet aan afdoen.

De te beantwoorden vraag blijft dan wel wanneer de huurder in geval van een oneerlijk huurverhogingsbeding moet worden geacht daadwerkelijk een rechtsvordering te hebben kunnen instellen. Is dat:

I. het moment waarop het huurverhogingsbeding als zijnde oneerlijk wordt vernietigd (dat lijkt het uitgangspunt van de rechtbank Amsterdam); of

II. het moment van huurverhoging zoals Jongeneel voormeld heeft betoogd;³⁶ of

III. het moment waarop de huurder op andere wijze bekend is geraakt met de mogelijkheid van terugvordering, bijvoorbeeld doordat de oneerlijkheid van dergelijke bedingen via publiciteit bekend is geworden aan een groter publiek?

Een interessante uitspraak in dit verband is van de rechtbank Zeeland-West-Brabant.³⁷ Deze uitspraak ziet op een in 1997 mondeling aangegane huurovereenkomst, waarbij de huur telkens periodiek is verhoogd en de verhoogde huur ook steeds werd voldaan. In 2012 kaart de huurder deze huurverhogingen aan. Onder verwijzing naar art. 3:309 BW overweegt de rechtbank dat voor de aanvang van de verjaringstermijn subjectieve bekendheid is vereist, maar die bekendheid betreft slechts de feiten. Uit een tweetal uitspraken van de Hoge Raad³⁸ zou blijken dat voor de aanvang van de verjaringstermijn niet vereist is dat de benadeelde ook bekend is met de juridische beoordeling van de feiten, zoals dat het een oneerlijk beding zou zijn. Aangezien de huurder bekend was met het feit dat de huur periodiek werd verhoogd en deze verhoogde huur ook voldeed, is de verjaring aanstonds in 1998 aangevangen.

Zowel optie I als optie III genieten vanuit een oogpunt van redelijkheid en billijkheid wat ons betreft niet de voorkeur. Optie I leidt tot een hoge mate van rechtsonzekerheid nu terugbetalingsvorderingen ouder dan vijf jaar ook nog steeds ingesteld kunnen worden, terwijl optie III onvoldoende recht doet aan het beoogde afschrikkende effect. Het kan niet zo zijn dat een oneerlijk beding kan blijven voortbestaan zolang het niet door het grote publiek is ontdekt. Optie II doet in onze optiek recht aan de door het Hof van Justitie³⁹ genoemde beginselen van doeltreffendheid, evenredigheid en rechtszekerheid. De huurder mag dan tot vijf jaar terug de betaalde extra verhogingen terugvorderen, maar blijft de reguliere indexering verschuldigd.⁴⁰

Vraag 5: Kan toewijzing van een terugvordering over de gehele huurperiode als een onevenredige sanctie worden aangemerkt?

De rechtbank Amsterdam verwijst hierbij naar de uitspraak van het Hof van Justitie van 21 maart 2013.⁴¹ Desgevraagd is hierin overwogen dat slechts in zeer uitzonderlijke gevallen uit hoofde van rechtszekerheid, beperkingen worden gesteld om te goeder trouw tot stand gekomen rechtsbetrekkingen opnieuw in het geding te brengen. Tot een dergelijke beperking kan slechts worden besloten indien is voldaan aan twee essentiële criteria, te weten de goede trouw van de belanghebbende kringen en het gevaar van ernstige verstoringen.⁴²

Hiervoor bij de tweede vraag hebben wij al verwezen naar de uitspraak van het Hof van Justitie van 23 november 2023 waarin is bevestigd⁴³ dat de doelstelling om de juridische en feitelijke situatie te herstellen waarin de consument zich zonder het oneerlijke beding zou hebben bevonden, moet worden nagestreefd met inachtneming van het evenredigheidsbeginsel. Dat is een algemeen beginsel van Unierecht en vereist dat de nationale regeling waarbij dit recht ten uitvoer wordt gelegd, niet verder gaat dan noodzakelijk is om het nagestreefde doel te bereiken.

We hebben de financiële gevolgen niet in kaart gebracht, maar het lijkt ons niet ondenkbaar dat een reëel gevaar van ernstige verstoringen ontstaat indien een streep moet worden gezet door het volledige huurverhogingsbeding (inclusief de reguliere indexering). De investeringsruimte voor verhuurders zal ieder jaar kleiner worden en zelfs kunnen omslaan in een verliespost. Indien huurders met terugwerkende kracht en voor de verre toekomst nooit meer geconfronteerd worden met een op zichzelf beschouwd alleszins redelijke indexering, buigt het beoogd wegnemen van een ernstig nadeel om in een significant voordeel. We noemden al art. 4 van de Richtlijn waarin onder meer is vastgelegd dat de aard van de goederen of de diensten moet worden meegewogen bij de beoordeling van een beding. Huurovereenkomsten worden vaak voor lange tijd aangegaan, hetgeen niet alleen tot aanzienlijke terug te vorderen bedragen kan leiden maar ook tot ver in de toekomst kan doorwerken. Dit terwijl een verhuurder gezien de huurbescherming die een huurder geniet, een huurovereenkomst reëel bezien niet of nauwelijks zal kunnen beëindigen.

In zoverre raken we in feite het leerstuk van ongerechtvaardigde verrijking, omdat de verhuurder in beginsel tot in lengte van dagen, althans totdat de zittende huurders vertrekken, jaar in jaar uit verder zal worden benadeeld. Dit terwijl het doel van de Richtlijn alleszins al bereikt wordt zodra alleen het als oneerlijk beoordeelde extra huurverhogingsbeding wordt vernietigd. Dit is zeker in geval van al langer lopende huurovereenkomsten een zeer zware sanctie, waardoor niet te verwachten is dat verhuurders van dergelijke bedingen nog langer gebruik zullen gaan maken.⁴⁴

Als het een beetje tegenzit, zijn huurders van geliberaliseerde woonruimte in geval van een oneerlijk huurverhogingsbeding straks beter af dan huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. Immers, zodra zelfs van indexering geen sprake meer is en partijen bij geliberaliseerde woonruimte blijvend terugvallen op de oorspronkelijke aanvangshuurprijs, is het een kwestie van tijd voordat de maximale huurprijs van niet-geliberaliseerde huur de aanvangshuurprijs van de geliberaliseerde woonruimte overstijgt. De huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte kan in principe namelijk verhoogd blijven worden op grond art. 7:248 e.v. BW.

Vernietiging van het reguliere huurprijsindexeringsbeding naast en bovenop het extra huurverhogingsbeding zou wat ons betreft neerkomen op een onevenredige sanctie, zoals de rechtbank ook opwerpt in het laatste deel van de toelichting op de eerste prejudiciële vraag. Hierbij zijn de door de rechtbank bij de vijfde prejudiciële vraag genoemde omstandigheden naar onze mening zeker van belang. Vanuit de overheid en rechtsprekende instanties is er immers lange tijd weinig aandacht geweest voor oneerlijke bedingen. In de overwegingen van de Richtlijn is onder meer opgenomen dat het de taak van de lidstaten is om erop toe te zien dat geen oneerlijke bedingen in overeenkomsten met consumenten worden opgenomen alsmede dat de lidstaten de nodige maatregelen dienen te treffen om te voorkomen dat in overeenkomsten tussen een verkoper en een consument oneerlijke bedingen worden opgenomen.

Prof. mr. Van Boom en mr. Kottenhagen gaven bijvoorbeeld reeds in 2006⁴⁵ aan dat in sommige lidstaten een min of meer centralistische toetsing door de overheid wordt gehanteerd, met bijvoorbeeld de mogelijkheid van ingrijpen door een overheidsorgaan. Een ander model dat gangbaar is, is dat de overheid zelfregulering aanmoedigt en waarbij met name door gecoördineerd overleg tussen consumentenorganisaties enerzijds en ondernemersverenigingen anderzijds van tevoren de scherpste kantjes van algemene voorwaarden afgehaald worden. In Nederland wordt het daarentegen aan de rechtspraak overgelaten om in voorkomende gevallen achteraf in te grijpen. De Richtlijn is al sinds 1993 van kracht, maar pas sinds afgelopen jaar is de rechtspraak actief bezig met de aanpak van huurverhogingsbedingen.

Daarbij komt dat sinds 1 juli 1994 – de datum waarop de huurprijsliberalisatie in werking is getreden – de boodschap in feite is geweest dat verhuurders bij een geliberaliseerde huurprijs vrij zijn in de wijze waarop zij de verhoging van de huurprijs regelen in een huurverhogingsbeding. In ieder geval zijn verhuurders van overheidswege niet gewezen op de in datzelfde jaar in werking getreden Richtlijn, die mede ziet op oneerlijke huurprijswijzigingsbedingen. Ook bij de invoering van titel 7.4 van het Burgerlijk Wetboek per 1 augustus 2003 is in art. 7:246 BW de contractvrijheid voorop blijven staan. Bij geliberaliseerde huur is daarbij maar een aantal beperkingen opgenomen omdat de huurprijsbescherming van duurdere woonruimte niet nodig werd geacht.⁴⁶ Aldus is het niet heel vreemd dat verhuurders in de veronderstelling verkeerden dat de huurprijzen zouden gelden die partijen overeenkomen, met als enige beperking in art. 7:251 BW dat de huurprijzen slechts eenmaal per twaalf maanden mogen worden verhoogd. Het is dan ook opmerkelijk dat de rechtbank Amsterdam het feit dat op dezelfde datum één verhoging bekend wordt gemaakt, nu juist mede ten grondslag legt aan haar overweging dat de verschillende ratio’s achter de indexering en de extra verhoging zich geheel aan de waarneming van de consument onttrekken. Dit terwijl de consument aan de hand van de betreffende contractsbepalingen in ieder geval had kunnen constateren dat de huurverhoging hoger was dan de jaarlijkse inflatiecijfers. In art. 7:264 BW, dat bepaalt dat een beding nietig is dat een niet-redelijk voordeel voor één der partijen oplevert, zijn bedingen over huurprijzen uitgezonderd. Mr. Jacobs⁴⁷ verwijst naar een uitspraak van de Hoge Raad⁴⁸ over het toenmalige art. 3 Huurprijzenwet Woonruimte. Daarover is overwogen dat partijen vrij zijn de huurprijs overeen te komen die hun goeddunkt. Met dit uitgangspunt strookt volgens de Hoge Raad een vrijheid van partijen om ook een clausule overeen te komen, waarin de huurprijs door middel van een wijziging eenmaal per jaar aan een bepaalde index wordt gebonden.

Pas met ingang van 1 mei 2021 is aan de huurverhoging een limiet gesteld in art. 7:248 lid 3 en 4 BW met de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten. Hierin is notabene uitdrukkelijk een verhoging van CPI/loonontwikkeling + 1% toegestaan. In 2023 is de wet gewijzigd en geldt dat de maximering uitgaat van inflatie plus 1 procentpunt óf cao-ontwikkeling plus 1 procentpunt, afhankelijk van welke van de twee de laagste is.

Aan het slot van vraag 1A noemt de rechtbank Amsterdam de wettelijke mogelijkheden van een opslag boven de inflatiecorrectie met een vast (maximum)percentage. Zij overweegt echter dat daaruit niet kan worden afgeleid dat een vast (maximum)percentage van 3% in een huurverhogingsbeding redelijk wordt geacht. Zij acht het wel denkbaar dat vanuit een oogpunt van praktische toepasbaarheid en alle overige omstandigheden, een opslag volgens een vast, forfaitair percentage (1 of 2%) redelijk zou kunnen worden geacht. Dat zou zich voor kunnen doen indien een nadere differentiatie van specifieke kosten, die een huurverhoging bovenop de inflatie zouden rechtvaardigen, ondoenlijk is. Dit kan bijvoorbeeld spelen in geval van onverwachte kosten.⁴⁹

Veel verhuurders zullen er net als huurders bij het sluiten van de huurovereenkomst niet op bedacht zijn geweest dat een huurverhoging, al dan niet met meer dan de inflatie of het wettelijke toegestane percentage, oneerlijk is in de zin van de Richtlijn, althans niet zonder toereikende nadere motivering die bijvoorbeeld ook in het model ROZ 2017 ontbreekt. Het komt dan ook wat wrang over om de rekening van het oneerlijk beding eenzijdig bij de verhuurders te leggen, althans voor zover dit verder strekt dan het extra huurverhogingsbeding bovenop de reguliere indexeringen.

Tegen deze achtergrond gaat het in de uitspraak van het Hof van Justitie van 15 juni 2023⁵⁰ gebezigde argument, namelijk dat een potentieel gevaar voor de stabiliteit van de financiële markten geen rol kan spelen in het kader van de uitlegging van de Richtlijn, niet zonder meer op. Het is te begrijpen dat niet kan worden aanvaard dat verkopers de door de Richtlijn nagestreefde doelstellingen kunnen omzeilen met het argument dat de stabiliteit van de financiële markten moet worden gewaarborgd en dat het de verantwoordelijkheid van in dat geval de banken is om hun activiteiten in overeenstemming met deze richtlijn te organiseren. Maar dit kan er wat ons betreft nog steeds niet aan af doen dat onder de hiervoor genoemde omstandigheden sprake kan zijn van een onevenredige sanctie als de rechtsgevolgen van twintig jaar ongehinderd gebruikmaken van (extra) huurverhogingsbedingen geheel en al bij de verhuurders worden gelegd. Het over één kam scheren van banken met verhuurders oogt nogal kort door de bocht, te meer in geval van kleinere verhuurders met slechts enkele panden.

Tot slot

Strikte toepassing van de Richtlijn lijkt in geval van huurverhogingsbedingen al snel te kunnen leiden tot onevenredige gevolgen. In onze optiek is dat nu juist ook aanleiding voor de rechtbank Amsterdam om prejudiciële vragen te stellen over de reikwijdte en de gevolgen van de vernietiging van een (gedeeltelijk) oneerlijk huurverhogingsbeding.

Wij zien goede argumenten om het begrip ‘beding’ uitsluitend te laten zien op het betreffende oneerlijke deel van de bepaling, in dit geval de extra huurverhoging bovenop de reguliere indexering. Het maakt daarbij niet uit of dit is opgenomen in twee artikelen/artikelleden, twee zinnen of zelfs in één zin. Beide vormen van verhoging dienen immers een ander doel (geldontwaarding versus marktontwikkelingen, dekking van kosten of anderszins) en het staat genoegzaam vast dat een reguliere indexeringsbepaling alleszins gebruikelijk en eerlijk is. De gevolgen van het vernietigen van de reguliere indexeringsbepaling staat wat ons betreft ook niet in verhouding tot de met de Richtlijn te bereiken doelen.

Het Hof van Justitie⁵¹ heeft de weg hiervoor vrij gemaakt door te overwegen dat het mogelijk is om het evenwicht tussen partijen te herstellen door een oneerlijke bepaling in een beding op basis van een afzonderlijk onderzoek te scheiden van de eerlijke bepalingen van dat beding. Daardoor hoeft niet het gehele beding ongeldig te worden verklaard.

Maar in onze optiek kunnen ook de antwoorden en overwegingen bij de andere prejudiciële vragen leiden tot in ieder geval het in stand laten van (de rechtsgevolgen van) het reguliere indexeringsbeding. Het wachten is op de Hoge Raad.

Dit artikel is afgesloten op 21 januari 2024.

Mr. H.J.B. (Boudewijn) van Nieuwenhuijzen

Advocaat te Rotterdam bij Kneppelhout Advocaten.

Mr. I.J.M.I. (Ingomar) Souren

Advocaat bij Kneppelhout Advocaten.