Gerechtshof Amsterdam, 13-12-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3731, 22/00348

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar een te hoge erfpachtcorrectie heeft toepast bij de drie vergelijkingsobjecten. Eiser wijst er allereerst op dat, nu de heffingsambtenaar over verbeterde inzichten beschikt voor berekening van de erfpachtcorrectie, hij die ook voor dit vergelijkingsobject zou moeten toepassen. Dit zou volgens eiser leiden tot een lagere erfpachtcorrectie en daarom ook tot een lagere WOZ-waarde van de woning.

13. De rechtbank stelt vast dat de berekening van de erfpachtcorrectie door het gerechtshof Amsterdam deugdelijk is bevonden.¹ Deze uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is bekrachtigd door de Hoge Raad.² Bij het berekenen van de erfpachtcorrecties moet een aantal keuzes worden gemaakt en afhankelijk van de keuze - ook als uitsluitend gekozen wordt voor reële, verdedigbare, toekomstige ontwikkelingen - is er een brede waaier aan uitkomsten mogelijk. De bewijsopdracht waar de heffingsambtenaar voor staat is niet om uit die brede waaier aan mogelijkheden de meest waarschijnlijke of beste te kiezen. Voldoende is dat hij op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzen maakt. Alsdan heeft hij de hoogte van de erfpachtcorrecties in voldoende mate aannemelijk gemaakt.³ De rechtbank oordeelt daarom dat een nieuwe manier om de erfpachtcorrectie te berekenen nog niet meebrengt dat de oude manier ondeugdelijk is, daarbij meewegende dat de erfpachtcorrectie altijd een benadering blijft en niet exact te berekenen is.

14. Eiser voert verder aan dat hij op 29 september 2020 een aanbieding van de gemeente [Z] heeft ontvangen waarin de erfpachtcanon vanaf 2051 op € 41.000,- per jaar zal worden bepaald. Kijkend naar de matrix en de erfpachtberekening die zich in het dossier bevindt, dan wordt voor het vergelijkingsobject [A-straat] 52 vanaf 2052 uitgegaan van een erfpachtcanon van meer dan € 97.000,- per jaar. Omdat de WOZ-waarde van de woning nog niet definitief is vastgesteld, is dat een omstandigheid waarmee de heffingsambtenaar rekening dient te houden. Eiser heeft in dat verband gewezen op artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ en op het arrest van de Hoge Raad van 9 augustus 2013 waaruit volgens eiser volgt dat zolang een waarde nog niet definitief is vastgesteld alle waardebepalende data moeten worden meegenomen.⁴

15. Volgens de heffingsambtenaar gaat het hier om een recente afspraak tussen eiser en de gemeente waarmee de heffingsambtenaar in deze procedure - waar het gaat om de vaststelling van de WOZ-waarde over het belastingjaar 2015 - geen rekening hoeft te houden.

16. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ de waarde wordt vastgesteld naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, als een onroerende zaak voorafgaand aan het begin van dat kalenderjaar een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid.

17. De rechtbank is van oordeel dat deze beroepsgrond van eiser niet slaagt. Aan de voorwaarde voor toepassing van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ is in dit geval niet voldaan. Er is geen sprake van een verandering in waarde als gevolg van een specifiek voor de woning geldende bijzondere omstandigheid nu eerst recent een overeenkomst is gesloten over de erfpacht. Ook de conclusies die eiser trekt uit het door hem genoemde arrest van de Hoge Raad volgt de rechtbank niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar terecht voor de waardebepaling van de woning van eiser, drie vergelijkingsobjecten gekozen waarvan de transactie binnen een jaar voor of na de waardepeildatum van 1 januari 2014 ligt. Omdat die vergelijkingsobjecten niet in volle onbezwaarde eigendom zijn verkregen, maar zijn gelegen op erfpacht, heeft de heffingsambtenaar de correctie toegepast die gold op de waardepeildatum. Dat eiser voor zijn woning inmiddels een lagere canon heeft afgesproken maakt dat niet anders.

18. Eiser heeft ten slotte aangevoerd dat de aanname dat een erfpachtcorrectie dient te worden toegepast omdat de transactieprijs van een woning op erfpacht lager zou zijn dan van een woning die in volle eigendom wordt verkregen niet klopt. Eiser heeft de eigenaren van de vergelijkingsobjecten benaderd en hen gevraagd of zij bereid waren geweest om het bedrag dat de heffingsambtenaar als erfpachtcorrectie in de matrix heeft opgenomen te betalen om de woning in volle eigendom te verkrijgen. Daarop hebben de drie eigenaren verklaard dat het feit dat de woning op erfpacht is gelegen geen rol heeft gespeeld bij de aankoop en dat zij niet bereid waren geweest om dat bedrag extra voor de woning te betalen.

19. Volgens de heffingsambtenaar is er - ondanks de verklaringen die eiser heeft ingebracht - een onmiskenbaar onderscheid tussen volle eigendom en een erfpachtsituatie en dient daar rekening mee te worden gehouden.

20. De rechtbank overweegt dat op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

21. In de memorie van toelichting bij de algemene regels inzake de waardering van ontroerende zaken (Kamerstukken II 1993/94, 22885, nr. 3, p. 44) ) is artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ als volgt toegelicht:

22. Gelet op het bovenstaande moet de onderhavige woning worden gewaardeerd als ware er sprake van eigen grond en niet van erfpachtgrond. De ficties moeten bewerkstelligen dat de te hanteren waarde in sterke mate wordt geobjectiveerd, aldus de Memorie van Toelichting hierboven. Naar het oordeel van de rechtbank maakt de omstandigheid dat de individuele eigenaren van de vergelijkingsobjecten zich - zo blijkt uit hun verklaringen - niet hebben laten leiden door het feit dat zij hun woning niet in volle eigendom hebben verkregen, niet dat de erfpachtcorrectie hier niet op juiste wijze door de heffingsambtenaar is toegepast. Ook deze grond slaagt niet.

23. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk.

24. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.”