Gerechtshof Amsterdam, 13-04-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1011, 22/00214

Vooropgesteld wordt dat de gezochte waarde de waarde in het economisch verkeer is van de volle eigendom van de onroerende zaak in niet-verhuurde staat op peildatum 1 januari 2019 (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ). Er bestaat geen aanleiding de WOZ-waarde van de onroerende zaak te bepalen op de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Een geschikt aanknopingspunt om vast te stellen of de WOZ-waarde al dan niet te hoog is vastgesteld, is de prijs die is gerealiseerd voor het pand zelf. De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar vermeld dat de onroerende zaak op 12 november 2018 is verkocht voor € 1.175.000. Mede daarom heeft hij de voor de onroerende zaak vastgestelde WOZ-waarde van € 792.000 gehandhaafd. In zijn verweerschriften heeft de heffingsambtenaar naar de uitspraak op bezwaar verwezen.

Het door de heffingsambtenaar gestelde eigenverkoopcijfer moet als vaststaand worden beschouwd. Belanghebbende, althans zijn gemachtigde, heeft het weliswaar ter zitting bij het Hof bij gebrek aan wetenschap betwist, maar dat is onvoldoende gemotiveerd. Belanghebbende heeft immers wetenschap van een verkoop van het eigen pand en de daarvoor gerealiseerde prijs. Ook heeft zijn gemachtigde in de ruim twee jaar die zijn verstreken sinds de uitspraak op bezwaar meer dan voldoende tijd gehad die wetenschap bij belanghebbende op te doen. Het had daarom, temeer gezien de laattijdigheid van de betwisting, op de weg van (de gemachtigde van) belanghebbende gelegen concreter op de stelling van de heffingsambtenaar in te gaan.

Reeds gelet op het eigenverkoopcijfer is het aannemelijk dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het jaar 2020 niet te hoog is vastgesteld op € 792.000. Het verschil tussen € 1.175.000 en € 792.000 is namelijk dermate groot, dat het redelijkerwijs niet denkbaar is dat het geheel wordt tenietgedaan door de ficties in het waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Belanghebbende heeft ook niets aangevoerd dat aanleiding geeft tot een ander inzicht. Dat geldt in het bijzonder voor het betoog dat de Coronapandemie, de “inmiddels gevolgde desastreuze economische crisis” en de oorlog in Oekraïne hun schaduw achteruit werpen op de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2019 dan wel per 1 januari 2020.

Anders dan belanghebbende meent, hoeft van het horen in de bezwaarfase niet een proces-verbaal te worden opgemaakt. Wel moet van het horen een verslag worden gemaakt (artikel 7:7 van de Awb), hetgeen in dit geval in de uitspraak op bezwaar is opgenomen. Die uitspraak is verder, gezien de globale gronden van het bezwaar, van een behoorlijk uitgebreide motivering voorzien, die zicht geeft op de uitgevoerde heroverweging, deze heroverweging kan dragen en daarom ook een deugdelijke motivering is. Voor zover belanghebbende op voormelde punten heeft bedoeld te klagen in hoger beroep, falen die klachten daarom.

Verder bestaat geen reden om de heffingsambtenaar nadere stukken of gegevens te laten overleggen, ook niet nu belanghebbende gewag heeft gemaakt van diverse stukken en gegevens die niet in het dossier zitten. Voor een deel verwijst hij naar stukken of gegevens waarvan het niet eens duidelijk is dat zij bestaan, zoals “vergelijkingen met ander “vergelijkbaar” vastgoed c.a., waarvan de waarde óók -aantoonbaar- onjuist is vastgesteld”, een “toekomstige leegstands- annex marktanalyse”, een “recent én onafhankelijk opgemaakt taxatierapport van dit specifiek te onderscheiden object over dit belastingjaar bezien” en “inzichtelijke én controleerbare berekeningen van de gebruikte waardering(en) tevens in onderling verband bezien”. Voor het overige (grondstaffels, “bevindingen vanuit het Kadaster” en waarderingen en taxatiekaarten betreffende voorgaande en latere belastingjaren) heeft belanghebbende in het geheel niet gemotiveerd waarom stukken of gegevens voor de beslissing in deze zaak van belang kunnen zijn.

Het hoger beroep is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd.