Gerechtshof Amsterdam, 04-06-2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1644, 23/763

- de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar deugdelijk heeft gemotiveerd;

- het voor het instellen van beroep bij de rechtbank betaalde griffierecht aan belanghebbende dient te worden vergoed.

5. Eiseres stelt dat de KOUDV-factoren in bezwaar wel zijn verstrekt, maar dat daarbij geen inzicht is verstrekt in de toegepaste correctiepercentages en dat dit verzuim dient te leiden tot gegrondverklaring van het beroep. De rechtbank begrijpt dat eiseres hierbij een beroep doet op artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), dat - voor zover hier van belang - voorschrijft dat het bestuursorgaan voorafgaand aan de hoorzitting alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter inzage legt. Indien in het onderhavige geval al zou moeten worden aangenomen dat de correctiepercentages in de bezwaarfase op de zaak betrekking hebbende stukken zijn (vgl. HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316), dan ziet de rechtbank in de gestelde schending van artikel 7:4, lid 2, Awb in ieder geval hier geen aanleiding om het beroep gegrond te verklaren zoals eiseres heeft bepleit. Hooguit zou in dit verzuim naar het oordeel van de rechtbank eventueel aanleiding kunnen worden gevonden om de kosten van het beroep te vergoeden aan eiseres. Maar ook daarvoor ziet de rechtbank in dit geval geen reden. Ook zonder de correctiepercentages is met de verstrekte KOUDV-factoren, de per object aangegeven afwijking van het gemiddelde en alle overige door verweerder in bezwaar verstrekte informatie voldoende inzicht geboden in (de onderbouwing van) de vastgestelde waarde, en zijn daarmee ook de gemaakte keuzes, aannames en gegevens voldoende controleerbaar. De rechtbank verbindt aan het niet verstrekken van de correctiepercentages dus geen gevolgen.

6. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning. Daartoe overweegt zij dat het allemaal in dezelfde straat gelegen rijwoningen zijn uit dezelfde bouwjaar en hebben dezelfde bouwstijl. De rechtbank acht [A-straat] 181 het beste vergelijkingsobject, daar de inhoud en oppervlakten van de objecten het dichtst bij elkaar liggen. De wooninhoud van de onroerende zaak bedraagt 311 m³ tegenover een wooninhoud van 318 m³ voor het vergelijkingsobject [A-straat] 181. De grondoppervlakte bedraagt voor de onroerende zaak 119 m² tegenover een grondoppervlakte van 112 m² voor het vergelijkingsobject [A-straat] 181.

Alle woningen zijn van een vergelijkbaar kwaliteitsniveau, onderhoudsniveau en voorzieningenniveau. De verkoopprijzen van de referentieobjecten kunnen dus worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat er verschillen zijn tussen de woning en de referentieobjecten maakt dit niet anders. Het gaat er om dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met die verschillen.

8. Dat laatste heeft verweerder gelet op de verschillen, zoals vermeld in de matrix, gedaan. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en het daarbij overgelegde taxatierapport een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de referentieobjecten gehanteerde kubieke- en vierkante meterprijzen. Anders dan eiseres stelt, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal en van het perceel, ligging, kwaliteit en voorzieningenniveau in de staat van onderhoud alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. Nu de voor de woning gehanteerde waarde per kubieke meter (€ 641) lager is dan de gemiddelde waarde per kubieke meter van de door verweerder ingebrachte referentieobjecten (€ 645,67), kan niet worden gesteld dat de gewogen gemiddelde van de eenheidsprijzen van de referentiepanden een lagere waarde voor de woning onderbouwen. De ter zitting ingebrachte stelling van eiseres dat verweerder in de waardering onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat referentieobject [A-straat] 138 een moderne keuken heeft en [A-straat] 181 een moderne badkamer, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De badkamer en keuken hadden anno 2020 geen waarde-invloed gelet op de toen geldende marktsituatie. Hierbij neemt de rechtbank in acht dat het hebben van een voorkeur voor een moderne keuken of badkamer veelal een kwestie van smaak is en niet van invloed is op de waarde.

9. Eiseres heeft betoogd dat de grondstaffel niet inzichtelijk is gemaakt. Verweerder heeft voor de onderbouwing van de grondwaarde van de referentieobjecten en de woning verwezen naar de in het dossier aanwezige grondstaffel. De woning en referentieobjecten zijn alle gelegen in dezelfde straat en in hetzelfde waardegebied. Daarnaast zijn de woningen van hetzelfde objectsoort en vallen de woningen daardoor in hetzelfde segment. Van de ingebrachte grondstaffel is af te leiden wat de waarde van de kavel is. De rechtbank acht de grondstaffel zeker in samenhang met het hiervoor vermelde, anders dan eiseres stelt, voldoende inzichtelijk.

10. Eiseres heeft gesteld dat de gehanteerde indexeringspercentages niet inzichtelijk zijn. Naar aanleiding hiervan oordeelt de rechtbank het volgende. De enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, maakt deze niet onjuist. Uit het door verweerder overgelegde verweerschrift en bijgevoegde taxatierapport en matrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. Bovendien heeft verweerder in het verweerschrift een toelichting gegeven dat er voor de woning een indexeringspercentage van 9,7% gehanteerd is en dat dit percentage af te halen is van de website van de waarderingskamer. De in de waardematrix besloten liggende indexering van de referentieobjecten is in overeenstemming hiermee. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende inzicht heeft gegeven in hoe de indexering van de verkoopprijs van de referentieobjecten naar de waardepeildatum heeft plaatsgevonden en acht het percentage voldoende aannemelijk. De in de matrix gehanteerde indexeringspercentages zijn in overeenstemming hiermee. Voorts berusten deze percentages – en mogen deze ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis. De rechtbank neemt daarbij tevens in aanmerking dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling. De afzonderlijke elementen van de taxatieopbouw worden niet apart op hun juistheid beoordeeld, want uiteindelijk ligt enkel de eindwaarde ter toetsing voor (zie bijvoorbeeld gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059, gerechtshof ’s-Hertogenbosch, 10 november 2011, ECLI:NL:GHSHE:2011:BV2713 en gerechtshof Amsterdam 6 september 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:3789). De klacht faalt.

11. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren.