Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10083, 21/00531 en 21/00532
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10083, 21/00531 en 21/00532
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 22 november 2022
- Datum publicatie
- 2 december 2022
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBMNE:2021:1117, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- 21/00531 en 21/00532
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 3 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling sportcomplex en zwembad.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummers BK-ARN 21/00531 en BK-ARN 21/00532
uitspraakdatum: 22 november 2022
Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
en het incidentele hoger beroep van
[belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 16 maart 2021, nummer UTR 20/1608 en UTR 20/1609, ECLI:NL:RBMNE:2021:1117, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [adres1] 1A , [adres2] 3A en [adres2] 5 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2018 en naar de toestand op 1 januari 2019, voor het jaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 2.585.000, € 956.000 en € 364.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting 2020 (hierna: OZB) vastgesteld op € 7.388,57.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak [adres1] 1A verminderd tot € 2.372.000. De waarde van de andere onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar gehandhaafd. Hij heeft de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd tot € 7.067,37.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Midden-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de beschikking verminderd tot € 900.000 voor de onroerende zaak [adres2] 3A en € 2.200.000 voor de onroerende zaak [adres1] 1A, de beschikking voor het overige gehandhaafd en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] en [naam3] , taxateur.
2 Vaststaande feiten
[adres1] 1A
Belanghebbende is gebruiker van [adres1] 1A. De onroerende zaak is eigendom van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. De onroerende zaak bestaat uit een sportcomplex, met bowlingcentrum en horecagelegenheid, gebouwd in 1977. Het perceeloppervlak is 4.637 m2 en het bruto vloeroppervlak is 4.137 m2. Deze onroerende zaak wordt hierna in zijn geheel aangeduid als: het sportcomplex.
De heffingsambtenaar heeft een overzicht van “Investeringen” overgelegd in het sportcomplex voor de jaren 2017, 2018 en 2019. In dit overzicht zijn diverse uitgaven voor het sportcomplex opgenomen, zoals de kosten van de legionellacontrole en de telefonie, maar ook investeringen en grote kostenposten. De posten die meer dan € 5.000 bedragen betreffen:
2017 reparatiewerkzaamheden scheidingswanden, asbestsanering, duurzame goederen
2018 asbestsanering, afwerken vergaderzaal, isolatie dak, timmerwerk
2019 binnenschilderwerk, werkzaamheden douches, plaatsen luchtbehandelingskast, vervangen putjes, vervangen dakbedekking
De gemeente Utrechtse Heuvelrug verstrekt op basis van een exploitatieovereenkomst ter zake van het sportcomplex jaarlijks een bijdrage van € 85.000.
Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin de uitgangspunten voor de waardering van het sportcomplex voor wat betreft het hoofdgebouw zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer, archetype S1100402. Zij hebben daarin de volgende uitgangspunten gehanteerd:
|
Taxatiewijzer |
heffingsambtenaar |
belanghebbende |
||
|
Restwaarde |
ruwbouw |
20% - 35% |
27% |
15% |
|
afbouw |
25% - 30% |
27% |
10% |
|
|
installaties |
10% - 20% |
15% |
5% |
|
|
Levensduur |
ruwbouw |
35 - 45 jaar |
51 |
40 |
|
afbouw |
20 - 30 jaar |
46 |
25 |
|
|
installaties |
15 - 20 jaar |
46 |
17 |
|
|
prijs per m2 |
ruwbouw |
€ 494 - € 741 |
€ 617 |
€ 524 |
|
afbouw |
€ 219 - € 329 |
€ 274 |
€ 233 |
|
|
installaties |
€ 201 - € 302 |
€ 251 |
€ 213 |
|
[adres2] 3A
Belanghebbende is gebruiker en eigenaar van [adres2] 3A . Deze onroerende zaak bestaat uit een binnenzwembad met horecagelegenheid, gebouwd in 1974. Het perceeloppervlak is 8.780 m2, waarvan 600 m2 parkeerplaats, en het bruto vloeroppervlak is 1.402 m2. Deze onroerende zaak wordt hierna in zijn geheel aangeduid als: het zwembad.
De gemeente Utrechtse Heuvelrug verstrekt op basis van een exploitatieovereenkomst ter zake van het zwembad jaarlijks een bijdrage van € 100.000.
Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd, waarin de uitgangspunten voor de waardering van het zwembad voor wat betreft het hoofdgebouw zijn gebaseerd op de Taxatiewijzer, archetype S2164151. Zij hebben daarin de volgende uitgangspunten gehanteerd:
|
Taxatiewijzer |
heffingsambtenaar |
belanghebbende |
||
|
Restwaarde |
ruwbouw |
20% - 30% |
25% |
15% |
|
afbouw |
15% - 25% |
20% |
10% |
|
|
installaties |
10% - 20% |
15% |
5% |
|
|
Levensduur |
ruwbouw |
40 - 50 jaar |
54 |
45 |
|
afbouw |
25 - 35 jaar |
49 |
30 |
|
|
installaties |
20 - 30 jaar |
49 |
25 |
|
|
prijs per m2 |
ruwbouw |
€ 509 - € 689 |
€ 599 |
€ 479 |
|
afbouw |
€ 594 - € 804 |
€ 699 |
€ 559 |
|
|
installaties |
€ 594 - € 804 |
€ 699 |
€ 559 |
|
Een zustervennootschap van belanghebbende heeft op 30 augustus 2021 de eigendom van een voormalig zwem- en instuctiebad met omliggende grond aan de [adres3] 17 te [plaats2] overgedragen aan de eigenaar van een buurperceel voor € 825.000. In de overeenkomst hebben partijen bepaald, dat de koper het gekochte niet zelf als zwembad mag gebruiken, in gebruik geven, verkopen of verhuren op straffe van een onmidellijk opeisbare boete van € 2.500 per week dat de koper in overtreding is.
3 Geschil
Het hoger beroep en het incidentele hoger beroep richten zich uitsluitend tegen de door heffingsambtenaar vastgestelde waarden van het sportcomplex en het zwembad. De waarden van de onroerende zaak [adres2] 5 en de overige ongebouwde onroerende zaken zijn niet in geschil.
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarden van het sportcomplex en het zwembad te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend en belanghebbende beantwoordt deze bevestigend.
De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 2.372.000 voor het sportcomplex en € 956.000 voor het zwembad.
Belanghebbende stelt dat de waarde van beide objecten te hoog zijn vastgesteld. Zij bepleit een waarde van € 975.000 voor het sportcomplex en € 352.000 voor het zwembad.