Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 13-12-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:10638, 21/00660 en 21/00661

De onroerende zaak [adres1] 26 betreft een object dat op waardepeildatum in gebruik was als kantoorgebouw, met een bruto vloeroppervlakte van 1.087 m². Het object is gebouwd in de jaren ’60 van de vorige eeuw en is uitgebreid in 1993, waarbij ook met betrekking tot het bestaande deel vernieuwingen hebben plaatsgevonden (o.a. nieuwe kozijnen met dubbel glas). In 1993 is tegelijk met de uitbreiding ook een berging/schuur gebouwd.

De onroerende zaak [adres1] 35 betreft een gezinsvervangend tehuis bestaande uit meerdere paviljoens met een totale bruto vloeroppervlakte van 3.544 m². In 2002 is de onroerende zaak uitgebreid met vier paviljoens, een garage en een fietsenstalling.

De heffingsambtenaar is bij het vaststellen van de waarde en de uitspraak op bezwaar voor het gebouw [adres1] 26 uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1960 en een renovatie in 1993. Bij het vaststellen van de waarde voor [adres1] 35 en de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar uitgegaan van het oorspronkelijk bouwjaar 1955 van acht paviljoens.

De heffingsambtenaar heeft de door hem vastgestelde en door hem in hoger beroep bepleite waarden onderbouwd met een tweetal taxatierapporten van 23 juni 2020 opgesteld door taxateur [de taxateur] RT (hierna: [de taxateur] ). In deze rapporten is de waarde van de onroerende zaken getaxeerd op € 910.000 ( [adres1] 26) en € 4.340.000 ( [adres1] 35). [de taxateur] heeft beide onroerende zaken op 19 mei 2016 inpandig opgenomen en op 5 mei 2020 nog een keer bezocht. Op de zitting bij de Rechtbank heeft [de taxateur] toegelicht dat hem uit nadere tekeningen is gebleken dat bij beide onroerende zaken uitgegaan moet worden van latere bouwjaren dan waarvan ten tijde van de beschikking en de uitspraak op bezwaar is uitgegaan.

In het taxatierapport vermeldt [de taxateur] dat [adres1] 26 oorspronkelijk in 1968 is gebouwd ten behoeve van de directie en administratie. In 1993 vond een uitbreiding plaats en is ook het bestaande gebouw grondig gerenoveerd en aangepast.

Met gebruikmaking van de kengetallen van archetype O125PA12 , Basisschool, pannendak, metselwerk, gemiddelde afwerking 1986 t/m 2000 is [de taxateur] voor de taxatie van 310 m² uitgegaan van:

In het taxatierapport ten aanzien van [adres1] 35 vermeldt [de taxateur] dat dit object bestaat uit vier paviljoens uit 1965, vier paviljoens uit 1969 en vier paviljoens uit 2002 in dezelfde stijl als de bestaande paviljoens. In dat jaar is ook uitgebreid met een fietsenstalling en een garage. In het taxatierapport zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer Verzorging de archetypes gezinsvervangend tehuis, 1945 t/m 1965 en gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer opgenomen. De taxateur heeft van de verschillende onderdelen de levensduur bepaald en verlengd. Zo heeft hij de levensduur van de ruwbouw met bouwjaar 1965 met acht jaar verlengd tot 63 jaar, de ruwbouw uit 1969 met vier jaar verlengd tot 59 jaar en de installaties uit 2002 met één à zes jaar verlengd tot 21 jaar. Voorts blijkt nog meegenomen te zijn 20 m² uit 1955, waarvan ook de ruwbouw, afbouw en installaties zijn verlengd tot 73, 68 en 68 jaar.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar er niet in geslaagd is aannemelijk te maken dat sprake is van (deels) jongere bouwjaren dan waarvan eerder door hem is uitgegaan noch dat uitgegaan moet worden van de door hem gehanteerde levensduurverlenging.

Bij de gronden van het hoger beroep heeft de heffingsambtenaar twee bijlagen gevoegd waarmee de door hem gehanteerde (jongere) bouwjaren nader worden onderbouwd, alsmede een besluit van het college van B&W van de gemeente Maarn van 24 juli 2001 waarin een bouwvergunning wordt verleend voor de bouw van vier paviljoens, alsmede vrijstelling van het bestemmingsplan ten behoeve van dit bouwplan, correspondentie omtrent het realiseren van vier fietsenbergingen in 2002, alsmede een print van de website van Stichting [naam3] waarin is vermeld dat [naam4] , [naam5] en [naam3] vanaf 1 december 2019 verder zijn gegaan onder de naam [naam3] en dat de locatie [plaats1] / [adres1] vanaf 2017 een kernlocatie is van [naam3] .