Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9501, 21/01493
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 08-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9501, 21/01493
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 8 november 2022
- Datum publicatie
- 18 november 2022
- Zaaknummer
- 21/01493
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 8:58 lid 1 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Arnhem
nummer BK-ARN 21/01493
uitspraakdatum: 8 november 2022
Uitspraak van de tiende enkelvoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 23 augustus 2021, nummer UTR 21/414, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 40 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het jaar 2020 vastgesteld op € 275.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 aan belanghebbende opgelegd.
Op het bezwaar van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot €260.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank MiddenNederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2022. Daarbij is verschenen en gehoord [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [de taxateur] (taxateur). Belanghebbende is, zoals door hem voorafgaand aan de zitting telefonisch aan de griffier van het Hof te kennen gegeven, niet verschenen.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
De heffingsambtenaar heeft de voor de onroerende zaak vastgestelde waarde onderbouwd met een in hoger beroep ingebrachte taxatiematrix, waarin de waarde per 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) is bepaald op € 240.000. Die waarde is bepaald door vergelijking met verkoopgegevens van vier in dezelfde of een naastliggende straat gelegen vergelijkingsobjecten die evenals de onroerende zaak hoekwoningen zijn, te weten [adres2] 11, [adres1] 27 (hierna: nr. 27), [adres3] 28 (hierna: [adres3] ) en [adres2] 4. Ter onderbouwing van de getaxeerde waarde van de onroerende zaak zijn in het rapport onder meer de volgende gegevens vermeld. Daarbij zijn de uitstraling (“U”), voorzieningen (“V”), het onderhoud (“O”) en de kwaliteit (“K”) van de objecten gewaardeerd op eenvoudig (2) of normaal/voldoende (3).
|
Object |
Bouw-jaar |
Opp. woning in m² |
Waarde per m² |
Kavel- opp. in m² |
Waarde per m² |
Overige |
U |
V |
O |
K |
Getaxeerde waarde / verkoopprijs en datum verkoop |
|
Onroerende zaak |
1966 |
80 |
€ 1.941 |
185 |
€ 377 |
Berging (30 m²): € 15.000 |
3 |
2 |
3 |
3 |
€ 240.000 |
|
[adres2] 11 |
1962 |
98 |
€ 2.110 |
224 |
€ 367 |
Garage (20 m²): € 20.000 Berging (8 m²): € 4.000 |
3 |
2 |
3 |
3 |
€ 298.000 (19-04-2018) |
|
Nr. 27 |
1963 |
87 |
€ 1.979 |
148 |
€ 384 |
Berging (8 m²): € 4.000 |
3 |
2 |
3 |
3 |
€ 235.000 (13-02-2019) |
|
[adres3] |
1963 |
80 |
€ 1.855 |
176 |
€ 378 |
Berging (8 m²): € 4.000 |
3 |
2 |
3 |
3 |
€ 220.000 (01-02-2019) |
|
[adres2] 4 |
1962 |
103 |
€ 2.283 |
181 |
€ 378 |
Berging (11 m²): € 5.500 |
3 |
3 |
3 |
3 |
€ 299.000 (11-07-2018) |
Bij het onder 2.2 weergegeven overzicht verdient opmerking dat in de taxatiematrix een kaveloppervlak van de onroerende zaak van 195 m² is vermeld. Eveneens is daarin echter ervan uitgegaan dat op 20 m² van het perceel een recht van overpad is gevestigd. Daarom, en omdat ook een recht van overpad op een deel van het buurperceel is gevestigd, heeft de heffingsambtenaar deze 20 m² voor slechts 50% in aanmerking genomen bij de waardering.
Zowel bij de onroerende zaak als bij alle gehanteerde vergelijkingsobjecten hoort volgens de taxatiematrix een brandgang van 5 of 6 m².
3 Geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat die waarde moet worden vastgesteld op € 220.000. De heffingsambtenaar bepleit een waarde van € 240.000.