Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9832, 21/00681
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 15-11-2022, ECLI:NL:GHARL:2022:9832, 21/00681
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 15 november 2022
- Datum publicatie
- 25 november 2022
- Zaaknummer
- 21/00681
- Relevante informatie
- Art. 17 lid 2 Wet WOZ, Art. 18 lid 3 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 7:12 lid 1 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 21/00681
uitspraakdatum: 15 november 2022
Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 6 mei 2021, nummer LEE 20/367, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de gemeente Leeuwarden (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 94 te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2018, voor het jaar 2019 vastgesteld op € 196.000.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft voor de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2022. De onderhavige zaak is ter zitting gelijktijdig en gezamenlijk behandeld met de zaken, met procedurenummers 21/00682 tot en met 21/00686, 21/00688 en 21/00834. Daarbij zijn verschenen en gehoord J.K. van der Weit, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] en [naam2] , taxateur, namens de heffingsambtenaar. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een in 1988 gebouwd appartement met een inhoud van 366 m³. Het appartement heeft een inpandige berging en is gelegen op de 16e etage. De onroerende zaak maakt deel uit van een complex van 114 appartementen, genaamd [naam3] .
De onroerende zaak is op 12 december 2017 aangekocht voor € 192.800. In de aankoopprijs is een aandeel in de reserves van de Vereniging van Eigenaars (hierna: VvE) begrepen van € 8.048,06. De levering heeft plaatsgevonden op 4 april 2018. Het appartement is na de levering in 2018 gerenoveerd voor een bedrag van circa € 30.000, waarbij het sanitair en de keuken zijn vervangen.
Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de waarde per waardepeildatum 1 januari 2018 is getaxeerd op € 196.678 (hierna: de matrix). Aan de waardebepaling zijn in de matrix de marktgegevens van de volgende, in [woonplaats] , in hetzelfde appartementencomplex, gelegen appartementen met een gelijke inhoud als de onroerende zaak (366 m³) en met hetzelfde bouwjaar, ten grondslag gelegd:
1. [adres1] 109, een appartement op de 18e verdieping, met een inpandige berging en (ten tijde van de verkoop) één parkeerplaats in de garage, verkocht op 31 oktober 2017 voor € 195.000, vastgestelde WOZ-waarde € 222.000;
2. [adres1] 31, een appartement op de 5e verdieping, met een inpandige berging en een parkeerplaats in de garage, verkocht op 1 september 2017 voor € 205.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 7.720,82, vastgestelde WOZ-waarde € 205.000;
3. [adres1] 77, een appartement op de 13e verdieping, met een inpandige berging, verkocht op 26 juni 2018 voor € 205.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 8.982,97, vastgestelde WOZ-waarde € 224.000;
4. [adres1] 106, een appartement op de 18e verdieping, verkocht op 30 maart 2018 voor € 239.000, vastgestelde WOZ-waarde € 234.000;
5. [adres1] 115, een appartement op de 19e verdieping, met een inpandige berging en een parkeerplaats in de garage, verkocht op 14 september 2017 voor € 230.000, waarin een aandeel in de reserves van de VvE is begrepen van € 7.991,65, vastgestelde WOZ-waarde € 234.000.
In de matrix is een waardering opgenomen van de toestand van de onroerende zaak en voormelde referentieobjecten. Het gaat daarbij om de waardering van voorzieningen, ligging, onderhoudstoestand en kwaliteit/luxe (hierna: VLOK).
3 Geschil
In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2018 te hoog heeft vastgesteld, en of het gelijkheidsbeginsel dan wel het motiverings- en zorgvuldigheidsbeginsel zijn geschonden. Belanghebbende beantwoordt deze vragen bevestigend en bepleit in hoger beroep een waarde van € 179.000. De heffingsambtenaar beantwoordt deze vragen ontkennend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.