Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-01-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:782, 22/464
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 30-01-2024, ECLI:NL:GHARL:2024:782, 22/464
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
- Datum uitspraak
- 30 januari 2024
- Datum publicatie
- 9 februari 2024
- Zaaknummer
- 22/464
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 6:17 Awb
Inhoudsindicatie
Wet Woz. Waardevaststelling woning.
Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Leeuwarden
nummer BK-ARN 22/464
uitspraakdatum: 30 januari 2024
Uitspraak van de tweeëntwintigste enkelvoudige kamer
op het hoger beroep van
[belanghebbende] te [woonplaats] (hierna: belanghebbende)
tegen de uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland te Utrecht van 29 december 2021, nummer UTR 21/1017, in het geding tussen belanghebbende en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (hierna: de heffingsambtenaar)
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 29 te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het jaar 2020 vastgesteld op € 689.000. Tegelijk met deze beschikking is voor dat jaar de aanslag onroerendezaakbelasting voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte vastgesteld.
Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Partijen hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 november 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. A. Bakker, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] , taxateur.
Na de zitting hebben partijen opnieuw stukken ingestuurd, waarna het Hof het onderzoek heeft gesloten.
2 Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning met de volgende objectkenmerken:
|
Type woning |
Twee-onder-een-kap |
|
Wijk |
[naam3] te [woonplaats] |
|
Bouwjaar |
Ca 1935 |
|
Kavel |
430 m2 |
|
Overig |
Garage, tuinhuis/blokhut |
De destijdse gemachtigde van belanghebbende heeft een bezwaarschrift ingediend tegen de WOZ-beschikking met dagtekening 29 februari 2020. Aan het in het bezwaarschrift opgenomen verzoek om toezending van het gemeentelijke taxatieverslag is voldaan. In het bezwaarschrift is ook het volgende verzoek opgenomen:
‘Indien u voornemens bent dit bezwaarschrift ongegrond te verklaren, verzoeken wij u om uiterlijk in de uitspraak op bezwaar een overzicht op te nemen (bij voorkeur in de vorm van een taxatiematrix) van de relevante gegevens en waarden van de woning, waaronder in ieder geval:
1. De gehanteerde grondstaffel; en
2. De gehanteerde cijfers en correcties voor kwaliteit, onderhoud, ligging etc. (VLOK/KOUDV factoren).’.
Het taxatieverslag bevat een algemene toelichting op de daarin gehanteerde objectgegevens, waaronder het type woning, de onderdelen, het bouwjaar, de inhoud, de oppervlakte, het onderhoud en de voorzieningen van de woning en van drie referentieobjecten. Van de woning en van de drie referentieobjecten zijn het type woning (twee-onder-een-kapwoning), de onderdelen (bijvoorbeeld een dakkapel, berging/schuur, aanbouw woonruimte, dakkapel of garage), het bouwjaar, de hoeveelheid grond en de woonoppervlakte opgenomen. De staat van onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd met ‘matig’, ‘voldoende’, ‘normaal’, ‘goed’ of ‘luxe’. Daarnaast is er van de woning en van de referentieobjecten een foto in het taxatieverslag opgenomen.
Het taxatieverslag bevat verder een toelichting op een aantal taxatiebegrippen en op de gang van zaken rondom de taxatie, waarin onder meer het volgende is vermeld:
‘Wij moeten alle woningen en andere onroerende zaken elk jaar opnieuw taxeren. Hiervoor gebruiken wij speciale geautomatiseerde systemen. Deze manier van taxeren wordt aangeduid als modelmatige waardebepaling.
(…)
Het kenmerk van deze systemen is dat een computer hiervoor grote hoeveelheden gegevens over de woningmarkt (zoals verkoopprijzen) analyseert. De geanalyseerde gegevens worden gebruikt om voor alle woningen taxatiewaarden te berekenen. Deze berekening gebeurt met de kenmerken die zijn geregistreerd van alle woningen.
(…)
Dankzij de computer kunnen wij een getaxeerde woning in feite vergelijken met alle andere woningen in de gemeente. Meer specifiek: met alle woningen in de gemeente waarvan een verkoopprijs beschikbaar is. Bij de taxatie zijn dus veel meer verkoopprijzen gebruikt dan de verkopen die op dit taxatieverslag zijn vermeld.
(…)
Om alle woningen met elkaar te kunnen vergelijken, beschikken wij (de taxateur) over heldere informatie om te bepalen in welke mate woningen op elkaar lijken. Dit laatste gebeurt zo veel mogelijk op basis van objectieve kenmerken van de woningen zoals type, grootte van de woning, bouwjaar, ligging en grootte van de kavel. Waar nodig worden ook minder objectieve kenmerken (zoals kwaliteit en onderhoudstoestand van de woning) gebruikt om te vergelijken. Al deze kenmerken worden aangeduid als 'objectkenmerken'. Wij houden deze objectkenmerken steeds actueel.
(…)
De WOZ-waarden die de computer berekent, worden uitgebreid door ons gecontroleerd en eventueel gecorrigeerd.’
Op 31 juli 2020 heeft de destijdse gemachtigde de grondstaffel ontvangen. De hoorzitting heeft plaatsgevonden op 7 augustus 2020. Het verslag van de hoorzitting luidt als volgt:
‘Gemachtigde stelt dat de badkamer meer dan 31 jaar oud is, de algemene staat van onderhoud matig. De woning is 15 jaar geleden voor het laatst geschilderd. Gemachtigde
stelt een waarde van € 478.000,- voor en vraagt foto's van de woning op.’.
In de uitspraak op bezwaar van 19 januari 2021 heeft de heffingsambtenaar het volgende geschreven:
‘Verzoek verstrekking gegevens
In uw bezwaarschrift verzoekt u om verstrekking van de grondstaffel en een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede de manier waarop de BghU de verschillen van het onderhavige object en de vergelijkingsobjecten te verstrekken tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken. De grondstaffel is met een e-mailbericht op 31 juli 2020 aan u verstrekt. In het taxatieverslag worden met ingang van 2020 de onderhoudstoestand (hieronder is ook de kwaliteit van de woning begrepen) en het voorzieningenniveau van het object en de referenties vermeld. De uitstraling van het object en de referenties kunt u waarnemen door middel van de foto's op het verslag en is zoveel als mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt eveneens voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de ligging van de verkoopcijfers van de referenties.’.
In beroep heeft belanghebbende gesteld dat datgene wat tijdens de hoorzitting is gesteld als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
In de beroepsfase heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport met een taxatiematrix laten opmaken. Dit rapport en de matrix zijn gedagtekend 7 april 2021 en zijn opgemaakt door [naam4] , taxateur. In het taxatierapport is de woning per 1 januari 2019 gewaardeerd op € 789.000. In de matrix zijn drie referentieobjecten opgenomen, alle twee-onder-een-kapwoningen met uitstraling/type ‘normaal’ en alle gelegen in de woonwijk [naam3] in [woonplaats] . In de matrix (hierna: de taxatiematrix) luiden de gegevens als volgt:
- -
-
woning van belanghebbende, bouwjaar ca 1935, gebruiksoppervlakte 154 m2, kaveloppervlak 430 m2, met garage van 60 m2 ( € 60.000) en tuinhuis/blokhut (€ 1.000), bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘matig’, voorzieningen ‘voldoende’, woningwaarde per m2 € 3.752,
- -
-
[adres2] 29, bouwjaar ca 1933, gebruiksoppervlakte 145 m2, kaveloppervlak 640 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende/matig’, berging/schuur (€ 3.500) , vrijstaande garage (€ 26.000), verkoopdatum 1 oktober 2019, verkoopprijs € 805.000, woningwaarde per m2 € 3.879,
- -
-
[adres2] 7, bouwjaar ca 1932, gebruiksoppervlakte 125 m2, kaveloppervlak 501 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘matig’, met vrijstaande garage (€ 18.000), verkoopdatum 20 april 2018, verkoopprijs € 742.500, woningwaarde per m2 € 4.731,
- -
-
[adres3] 4, bouwjaar ca 1932, gebruiksoppervlakte 142 m2, kaveloppervlak 473 m2, bouwkundige kwaliteit ‘voldoende’, staat van onderhoud ‘voldoende’, voorzieningen ‘voldoende’, met vrijstaande schuur/berging (€ 12.500) en aangebouwde schuur/berging (€ 4.500), verkoopdatum 6 juli 2019, verkoopprijs € 822.000, woningwaarde per m2 € 4.382.
3 Geschil
In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2019 te hoog is vastgesteld.
Belanghebbende beantwoordt die vraag bevestigend en bepleit een waarde van € 478.000, subsidiair een waarde van € 517.000. De heffingsambtenaar beantwoordt die vraag ontkennend.
Verder is in geschil of de heffingsambtenaar zijn toezendverplichting als bedoeld in artikel 40, lid 2, van de Wet WOZ heeft geschonden na een in de bezwaarfase gedaan verzoek om gegevensverstrekking.