Gerechtshof Den Haag, 24-08-2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:1692, BK-21/01224 en BK-22/00769

Voor de bepaling van de restwaarde houdt verweerder bij de ruwbouw een percentage van 27 % aan, bij de afbouw 22 % en bij de installaties 17 %, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Eiseres stelt dat de restwaarde van alle onderdelen op 0 % (1 januari 2018) of 5 % (1 januari 2019) is.

Zoals eiseres terecht aanvoert, zijn de kengetallen uit de Taxatiewijzer onvoldoende met marktgegevens onderbouwd. Echter, met de verwijzing in de taxatierapporten van verweerder naar een drietal verkopen van kinderdagverblijven waarvan de verkoopprijzen dicht genoeg bij de waardepeildatum overeen zijn gekomen, levert verweerder gerealiseerde marktcijfers die in combinatie met de Taxatiewijzer een voldoende onderbouwing geven.
De verkochte objecten liggen niet in [woonplaats 1] of omgeving. Verkopen van dit soort objecten doen zich - vanwege het beperkte aantal objecten van deze aard – niet zo vaak voor. Daarom kon verweerder naar verkooptransacties van dit type object elders uitwijken. Uit de verkopen volgt voor 1 januari 2018 een (totale) restwaarde van 29,27 %, 37,37 % en 24,86 % en voor 1-1-2019 van 29,27%, 37,37 % en 36%. Deze percentages zijn voldoende inzichtelijk doordat verweerder de verkoopsom heeft verminderd met de grondwaarde, de aldus berekende waarde van de opstal heeft gedeeld door de vervangingswaarde en de uitkomst heeft vermenigvuldigd met 100 %. Een gemiddelde restwaarde van de onroerende zaak van 23,50 % (van de ruwbouw, afbouw en installaties) is dan niet te hoog.

Wat betreft de levensduur gaan beide partijen uit van een initiële levensduur van 47 jaar voor de ruwbouw, 27 jaar voor de afbouw en 17 jaar voor de installaties, het gemiddelde van de bandbreedte zoals in de Taxatiewijzer opgenomen.
Op de waardepeildata is de onroerende zaak 13 en 14 jaar oud. Dit betekent dat de restwaarde nog niet is bereikt. Desondanks heeft verweerder de levensduur van de installaties met vijf jaar verlengd.

Uit het arrest van de Hoge Raad van 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, volgt dat als in de waardering wordt aangesloten bij een taxatiewijzer, de partij die wil afwijken van de kengetallen in die taxatiewijzer de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk maken.
Omdat volgens verweerder de levensduur van installaties van de onroerende zaak op een langere periode gesteld moet worden dan de periode die volgt uit de Taxatiewijzer en de restwaarde op dat latere tijdstip wordt bereikt, rust de bewijslast daarvan verweerder, nu eiseres dit betwist.

Verweerder voert voor de levensduurverlenging van de installaties aan dat al duidelijk is dat de installaties langer gebruikt gaan worden dan oorspronkelijk ingeschat. De actuele verwachting is dat het gebouw nog een aantal jaren in gebruik zal blijven, omdat het geplande onderhoud en de investeringen erop zijn gericht het gebouw ook in de toekomst te blijven gebruiken. De eigenaar heeft een meerjarig onderhoudsplan tot 2043. Daarbij geldt ook dat uit onderzoek van de Rabobank naar voren komt dat voor de kinderopvang sector op korte termijn een lichte omzetgroei wordt verwacht, aldus verweerder.
De rechtbank vindt dit een afdoende motivering voor de opvatting dat de oorspronkelijk ingeschatte levensduur inmiddels achterhaald is en dat beoordeeld naar wat er op 1 januari 2018 en 1 januari 2019 bekend is een levensduurverlenging van vijf jaar gerechtvaardigd is. Daarbij is van belang dat het hier niet gaat om de bouwkundige levensduur van de afbouw en installaties, maar de functionele levensduur daarvan.
Eiseres heeft er ter zitting op gewezen, dat het meerjarig onderhoudsplan zich niet in het dossier bevindt. Dat is voor de rechtbank onvoldoende aanleiding om te twijfelen aan het bestaan ervan.

Bij de levensduurverlenging moet worden bekeken wat de invloed daarvan is op de restwaarde en op welk tijdstip die restwaarde wordt bereikt.
Verweerder wijst erop dat in de onroerende zaak een beperkte hoeveelheid installaties aanwezig zijn die regelmatig onderhouden worden, waarbij het object na beëindiging van het gebruik door eiseres voor andere doeleinden kan worden gebruikt.
Hiermee maakt verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk dat ook na een levensduurverlenging voor de installaties uitgegaan kan worden van de gemiddelde percentages die uit de Taxatiewijzer volgen. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor de waardepeildatum 1 januari 2018 de levensduur een jaar langer is dan oorspronkelijk ingeschat en voor 1 januari 2019 twee jaar langer.

11. De conclusie is dat verweerder de door hem aangehouden technische correctie aannemelijk maakt.

15. Ook wat eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat verweerder de waarden te hoog heeft vastgesteld. Verweerder is dan ook voor beide waardepeildata in zijn bewijslast geslaagd.

16. De beroepen zijn ongegrond.

17. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”