Gerechtshof Den Haag, 17-10-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2084, BK-22/01149
Gerechtshof Den Haag, 17-10-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2084, BK-22/01149
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 17 oktober 2023
- Datum publicatie
- 27 november 2023
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2022:10134, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-22/01149
- Relevante informatie
- Art. 22 WOZ, Art. 17 WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde hotel. Taxatiewijzer Hotels 2020. Huurwaardekapitalisatiemethode. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/01149
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 20 september 2022, nummer SGR 21/7628.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 26 februari 2021 (de beschikking) op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 1.851.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking en de aanslag.
De Heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar van belanghebbende tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.500.000, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de door belanghebbende gemaakte proceskosten en de Heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht te vergoeden.
De Heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. De Heffingsambtenaar heeft met dagtekening 16 juni 2023 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 26 juli 2023. De Heffingsambtenaar is verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak.
De onroerende zaak omvat een hotelgedeelte, bestaande uit 27 hotelkamers, een gemeenschappelijke ruimte, een kelder en een inpandige woning (de woning).
De Heffingsambtenaar heeft een Waarderapport overgelegd, opgesteld op 11 augustus 2022 door [naam] , WOZ-taxateur (het waarderapport), waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.851.000.
Voor doeleinden van de taxatie is als objecttypering van de onroerende zaak gehanteerd: hotel met restaurant, 27 kamers, drie sterren, vloeroppervlak 996 m2 (verdeeld over kamers (600 m2), restaurant (244 m2) en overig (152 m2)) en acht parkeerplaatsen.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn of door middel van de discounted-cashflow- methode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. In het door verweerder overgelegde waarderapport staat vermeld dat de onroerende zaak is getaxeerd conform de Taxatiewijzer Hotels 2020 (de taxatiewijzer). In het waarderapport wordt geen vergelijking gemaakt met andere objecten, is geen kapitalisatiefactor weergegeven en zijn geen gerealiseerde huurwaarden dan wel gerealiseerde transactieprijzen aangevoerd. Ook ten aanzien van de overige gebruikte kengetallen is niet onderbouwd hoe verweerder tot de gehanteerde bedragen is gekomen. De door verweerder gebruikte gegevens zijn dan ook niet inzichtelijk. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt.
8. Nu verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord.
Eiser heeft ter zitting een waarde van € 999.000 bepleit, maar heeft deze waarde niet nader onderbouwd. Hetzelfde geldt voor eisers stellingen over de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren. Eiser heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaak. De rechtbank zal daarom ook aan deze stellingen voorbijgaan.
9. Nu geen van beide partijen er naar het oordeel van de rechtbank in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.500.000.”