Gerechtshof Den Haag, 21-09-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2213, BK-22/00408
Gerechtshof Den Haag, 21-09-2023, ECLI:NL:GHDHA:2023:2213, BK-22/00408
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 21 september 2023
- Datum publicatie
- 13 december 2023
- Zaaknummer
- BK-22/00408
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ, Art. 40 Wet WOZ, Art. 7:4 Awb, Art. 7:9 Awb
Inhoudsindicatie
Artikel 6:17 en 7:4 Awb. Artikel 17 en 40 Wet WOZ. Toezendplicht op de zaak betrekking hebbende stukken. Hoorplicht. Heroverweging primair besluit. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur. De Heffingsambtenaar heeft aan de hand van vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen belanghebbende daartegenover heeft aangevoerd, doet daaraan niet af.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-22/00408
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 maart 2022, nummer SGR 21/843.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 421.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffingen (de aanslagen).
Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd op de voorafgaand aan de bezwaarprocedure ambtshalve verminderde waarde van € 402.000.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband met het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 14 juli 2023 heeft de Heffingsambtenaar, op verzoek van het Hof, de waardematrix nogmaals toegezonden.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een tussenwoning uit het bouwjaar 1939 met een berging. De inhoud van de woning bedraagt ongeveer 433 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 150 m2.
Bij brief van 8 april 2020 heeft belanghebbende bezwaar gemaakt tegen de ambtshalve verminderde waarde van de woning. Het bezwaarschrift vermeldt:
“(…)
Belanghebbende bestrijdt dat voldoende rekening is gehouden met de referentie-objecten en het onderhavige object. Belanghebbende wenst een taxatieverslag. Belanghebbende wenst tevens een matrix en de grondstaffel te ontvangen (ECLI:NL:HR:2018:1316, overweging 2.3.3).
Belanghebbende bestrijdt dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud aan de achterzijde van het onderhavige object. De gehele gevel moet opnieuw worden afgebroken en gemetseld worden.
(…)
(…) Belanghebbende wenst mogelijk haar eis te wijzigen indien het taxatieverslag en matrix daar aanleiding toe geven. (…)”
Bij e-mailbericht van 20 oktober 2020 stelt belanghebbende voor om het hoorgesprek te houden op 16 november 2020. Voorts verzoekt de gemachtigde van belanghebbende nogmaals om de taxatiematrix en de grondstaffel.
Bij e-mailbericht van 27 oktober 2020 vermeldt de Heffingsambtenaar het volgende:
“(…). De telefonische hoorzitting kan wat ons betreft plaatsvinden op maandag 16 november 2020 om 10 uur. (...)
De taxatiekaarten met daarop de grondstaffels van de woningen liggen van 9 t/m 15 november 2020 ter inzage bij op ons kantoor aan de [bezoekadres] . Je dient hiervoor een afspraak te maken vóór 3 november 2020.”
Bij e-mailbericht van 16 november 2020 informeert de Heffingsambtenaar de gemachtigde van belanghebbende als volgt:
“Vandaag heb ik u gebeld voor de afgesproken telefonische hoorzitting op 16 november 2020 om 10:00. U gaf tijdens dit gesprek aan dat de eerder met u afgesproken hoorzitting u eigenlijk niet uitkwam, ondanks dat u de datum zelf had voorgesteld. Er is toen in overleg met u een nieuwe telefonische hoorzitting gepland op 27 november 2020 om 13:00, u wordt dan gebeld op het nummer [nummer]. (…).
Op grond van de uitspraak van de Hoge Raad ECLI:NL:HR:2018:1316 heeft u recht op inzage van de op de zaak betrekking hebbende stukken. De taxatiekaarten met daarop de grondstaffels van de woningen liggen nog steeds voor u ter inzage op ons kantoor aan de [bezoekadres] tot de dag van de hoorzitting op 27 november 2020. (…)”
Op 27 november 2020 is de gemachtigde van belanghebbende telefonisch gehoord.
Bij e-mailbericht van 27 november 2020 is, onder meer, het taxatieverslag van de woning naar de gemachtigde van belanghebbende verzonden. Het e-mailbericht vermeldt:
“(…)
Ik stel u wel nog in de gelegenheid om tot en met 8 december 2020 schriftelijk op de taxatieverslagen te reageren. In de uitspraak op bezwaar zal daar dan door de taxateur op worden ingegaan.
Ik stuur de betreffende taxatieverslagen met deze email mee.
Het betreft de volgende objecten:
|
AANSLAGNUMMER |
ADRES |
|
(…) |
(…) |
|
[…] |
[adres 1] [woonplaats] |
|
(…) |
(…) |
(…)”
Bij e-mailbericht van 4 december 2020 wijst de Heffingsambtenaar de gemachtigde van belanghebbende op het volgende:
“(…)
U had zelf al eerder kunnen aangeven dat u de taxatieverslagen niet heeft ontvangen, u bent ermee bekend dat er taxatieverslagen beschikbaar zijn. (…). De taxatieverslagen zijn 27 november naar u gemaild, u kunt daar nog tot en met 8 december 2020 schriftelijk (of per e-email) op reageren. De taxateur zal daar in de uitspraak op bezwaar dan op reageren.”
Bij e-mailbericht van 8 december 2020 herhaalt de Heffingsambtenaar, onder meer, dat de termijn om schriftelijk of per e-mail te reageren op het taxatieverslag diezelfde dag verstrijkt.
Bij brief van 31 december 2020 heeft de Heffingsambtenaar uitspraak op bezwaar gedaan. In de uitspraak op bezwaar is een samenvatting van het telefonische hoorgesprek opgenomen, waarin het volgende wordt vermeld:
“Op 27 november 2020 bent u telefonisch gehoord. (…). De achtergevel is er slecht aan toe en brokkelt langzaam af. Sommige stukken steen zijn al weg, daar zou echt wat aan moeten gebeuren. (…)”
De Heffingsambtenaar heeft in beroep bij nader stuk, gedagtekend 13 januari 2022, de taxatiematrix met grondstaffel overgelegd.
Belanghebbende heeft ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde in beroep verkoopdocumentatie van “ [naam] ” (de stamkaarten) betreffende de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] overgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde in hoger beroep een nieuwe taxatiematrix overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 402.000. In de matrix staan, naar opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 4] en [adres 3] , alle gelegen te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 1935, 1934 en 1935, en hebben respectievelijk een bruto-inhoud van 477 m3 (inclusief aanbouw), 448 m3 en 421 m3. Voorts heeft de Heffingsambtenaar luchtfoto’s van het vergelijkingsobject [adres 2] , ingemeten tekeningen van de woning en het vergelijkingsobject [adres 2] , en een PMA-formulier van het vergelijkingsobject [adres 3] , overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Beoordeling van het geschil
5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 26 oktober 2018 met transactieprijs € 485.000), [adres 4] (verkocht op 31 januari 2018 met transactieprijs € 385.000) en [adres 3] (verkocht op 15 januari 2018 met transactieprijs € 405.000). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken, het bouwjaar, de inhoud, perceeloppervlakte en de ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt dat uit de m³-prijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] (€ 701), [adres 4] (€ 656) en [adres 3] (€ 699) een gemiddelde prijs per kubieke meter volgt van € 685, terwijl verweerder voor de woning een lagere prijs per kubieke meter gebruiksoppervlakte heeft gebruikt van € 650. Uit de waardematrix blijkt verder dat verweerder correcties heeft toegepast voor de kwaliteit, onderhoudstoestand en ligging. Aan de woning en vergelijkingsobject [adres 3] heeft verweerder voor de kwaliteit een vlokcodering 3 (op een schaal van 5) toegekend, terwijl voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 4] een vlokcodering van respectievelijk 3 is toegekend. Voor de onderhoudstoestand van de woning heeft verweerder een vlokcodering van 2 toegekend, terwijl voor de vergelijkingsobjecten een codering geldt van 3. [adres 2] en [adres 4] beschikken voorts over een grotere inhoud en een grotere perceeloppervlakte en voor [adres 2] . [adres 3] heeft weliswaar 12 m³ minder inhoud dan de woning, maar heeft betere voorzieningen en, evenals [adres 2] , een betere ligging. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer de ligging, de perceeloppervlakte, het onderhoud en de kwaliteit van de opstallen.
7. Hetgeen eisereses heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af.
Met betrekking tot de inhoud heeft eiseres aangevoerd dat uit de stamkaart blijkt dat, anders dan in de waardematrix en het taxatieverslag van verweerder is gesteld, het vergelijkingsobject [adres 2] een inhoud heeft van 550 m³ en niet 494 m³, bestaande uit de woning (462 m³), berging (25 m³) en aanbouw (7 m³). Die stelling is onvoldoende onderbouwd om te twijfelen aan de juistheid van de in de waardematrix en het taxatieverslag genoemde inhoudsmaten. Bij dat oordeel is in aanmerking genomen dat de door eiseres gestelde inhoud van de woning en de aanbouw overeenkomen met de door verweerder gehanteerde inhoud in de waardematrix en dat uit de waardematrix voorts volgt dat verweerder voor de berging een vast bedrag in aanmerking heeft genomen. Dat de door eiseres overgelegde stamkaart voor [adres 2] een andere inhoudsmaat toont is, zonder nadere uitleg of verklaring voor de grotere inhoud, onvoldoende.
De stelling van eiseres dat verweerder geen rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud aan de achterzijde van de woning, faalt. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat is uitgegaan van een benedengemiddelde woning en uit de waardematrix volgt dat verweerder een lagere vlokcodering heeft toegepast voor onderhoudstoestand van de woning. De stelling dat de gehele achtergevel moet worden afgebroken en vervangen is onvoldoende aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft hiervoor geen concrete feiten gesteld of bewijs van haar stelling ingediend, zoals een bouwkundig rapport. Dat sprake is van andere (waardebeïnvloedende) verschillen tussen de woning enerzijds en de vergelijkingsobjecten anderzijds waarmee ten onrechte geen dan wel op onjuiste wijze rekening is gehouden, is niet gebleken. Eiseres heeft weliswaar de aanwezigheid van een balkon bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] benoemd, maar niet aannemelijk gemaakt dat en in hoeverre dit van invloed is op de waarde van de woning.
8. Eiseres bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 6 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiseres is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiseres aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiseres heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door haar aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden.
9. Eiseres heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan haar te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiseres komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden.
10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat hij eiseres heeft gewezen op de mogelijkheid tot inzage en dat eiseres van deze gelegenheid geen gebruik heeft gemaakt. Afschriften van op de zaak betrekking hebbende stukken kunnen tegen vergoeding worden verkregen door eiser. Uit de artikelen 7:4 van de Awb en 40 Wet WOZ volgt geen verplichting voor verweerder om de stukken waar eiseres tijdens de bezwaarfase om heeft verzocht, voorafgaand aan het horen toe te zenden.[2]
Hoorplicht
11. Eiseres voert aan dat verweerder artikel 7:9 van de Awb heeft geschonden, omdat hij niet (nogmaals) is gehoord nadat verweerder daartoe een toezegging had gedaan. Per e-mail van 15 oktober 2020 is de gemachtigde van eiseres uitgenodigd voor een hoorzitting op 27 oktober 2020. Op 20 oktober 2020 heeft de gemachtigde gereageerd dat hij op die datum verhinderd is en verzoekt om de hoorzitting op 16 november 2020 te laten plaatsvinden. Tijdens het telefoongesprek op 16 november 2020 heeft de gemachtigde verweerder laten weten dat deze dag hem niet goed uitkwam en is in overleg een nieuwe hoorzitting vastgesteld voor 27 november 2020. Niet in geschil is dat deze telefonische hoorzitting heeft plaatsgevonden op 27 november 2020 van circa 13.00 uur tot ongeveer 15.00 uur en dat eiseres daarbij in de gelegenheid is gesteld om mondeling zijn zienswijze naar voren te brengen.
12. Tijdens de hoorzitting van 27 november 2020 is door de gemachtigde van eiseres opgemerkt dat hij enkele taxatieverslagen niet heeft ontvangen en is door verweerder toegezegd dat op 8 december 2020 nog een hoorzitting zal worden gehouden. Op 27 november 2020 om 18:07 uur heeft verweerder per e-mail aan gemachtigde deze hoorzitting afgezegd, omdat geen sprake zou zijn van een situatie als bedoeld in artikel 7:9 van de Awb. In deze e-mail is aan eiseres ook de gelegenheid geboden om tot en met 8 december 2020 schriftelijk te reageren op de (alsnog) verstuurde taxatieverslagen. Ondanks dat de gemachtigde in de daaropvolgende correspondentie daartoe nog enkele malen de mogelijkheid is geboden, heeft hij nagelaten om te reageren op de taxatieverslagen. Nu verweerder ook onweersproken heeft gesteld dat de taxatieverslagen al beschikbaar waren ten tijde van de dagtekening van de WOZ-beschikking en dit een onderbouwing is van de waarde van de woning hoefde verweerder eiseres niet in de gelegenheid te stellen opnieuw te worden gehoord. Van schending van de hoorplicht, zoals bedoeld in artikel 7:9 van de Awb, is in het onderhavige geval geen sprake.
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.
Proceskosten
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[2] Vgl. Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882.”