Gerechtshof Den Haag, 17-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:155, BK-22/1143

Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt verweerder uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde. Op grond van artikel 7:4, tweede lid, van de Awb moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage leggen.

Eiser heeft in zijn bezwaarschrift aan verweerder verzocht om het taxatieverslag aan hem toe te zenden. Ook heeft hij verzocht om de grondstaffel en de KOUDV-factoren (uiterlijk in de beslissing op bezwaar op te nemen) als verweerder het voornemen heeft om het bezwaar ongegrond te verklaren. Ter zitting heeft eiser toegelicht dat hij pas over de grondstaffel en de KOUDV-factoren hoeft te beschikken als er een hoorzitting gepland wordt en dat gebeurt alleen bij een (gedeeltelijk) ongegrond bezwaar. In andere gevallen hoeft eiser deze gegevens niet te hebben in verband met de proceseconomie.

De rechtbank stelt vast dat verweerder het taxatieverslag aan eiser heeft toegezonden. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat de matrix met de KOUDV-factoren er in bezwaar nog niet was en de grondstaffel ter inzage heeft gelegen. De rechtbank is van oordeel dat verweerder niet verplicht was de matrix met de KOUDV-factoren te verstrekken, omdat deze gegevens in bezwaar nog niet beschikbaar waren. Verder heeft eiser in bezwaar niet zonder voorbehoud verzocht om de op de zaak betrekking hebbende stukken (voorafgaand aan de hoorzitting) toe te zenden, anders dan het taxatieverslag. Uit de wet volgt niet dat verweerder de verplichting had gehoor te geven aan voorwaardelijke verzoeken om nadere stukken toe te zenden en verweerder heeft de grondstaffel dan ook niet hoeven verstrekken. In beroep heeft verweerder de grondstaffel en de matrix met KOUDV-factoren overgelegd. De beroepsgrond slaagt niet.

Uit artikel 7:7 van de Awb volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden opgesteld en hoe uitgebreid het dient te zijn. Volgens de parlementaire geschiedenis bij deze bepaling kan ook uit de beslissing op bezwaar blijken wat tijdens de hoorzitting is besproken en daarbij gaat het om een korte weergave van de kern van wat naar voren is gebracht. Eiser kan worden toegegeven dat de weergave van de hoorzitting summier is, tegelijkertijd heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat deze weergave onjuist of onvolledig is. Zijn stelling dat op dit punt het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel slaagt dan ook niet.

5. Eiser voert aan dat uitgegaan moet worden van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak van € 310.000,- waarvan de leveringsakte gepasseerd is op 10 maart 2017. Volgens vaste jurisprudentie, zie de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 19 januari 2022, ECLI:NL:GHDHA:2022:34, kan het gebruiken van een prijs die meer dan een jaar voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen gerechtvaardigd zijn als de onroerende zaak bijvoorbeeld schaars is en daardoor minder goed vergelijkbaar met andere objecten. In dit geval heeft de verkoop ongeveer drie jaar voor de waardepeildatum plaatsgevonden. Niet is gebleken dat er onvoldoende geschikte objecten zijn om de onroerende zaak mee te vergelijken en eiser heeft dit ook niet gesteld. Daarnaast is de onroerende zaak na de verkoop, zoals door eiser toegelicht, nog verbouwd. Dit tezamen maakt dat verweerder niet heeft hoeven aansluiten bij het eigen verkoopcijfer. De beroepsgrond slaagt niet.

5. Eiser voert aan dat de buurwoningen (nagenoeg) identiek zijn. [adres 2] heeft een WOZ-waarde van € 468.000,- en [adres 3] van € 487.000,-.

Verweerder heeft toegelicht dat [adres 2] en [adres 3] van oorsprong enkel een verschil in perceeloppervlakte met de onroerende zaak hadden, maar hierna veranderingen hebben ondergaan. [adres 2] heeft een aanbouw op de begane grond van 18 m² en 20 m² en is hierdoor niet meer gelijk aan de onroerende zaak. [adres 3] heeft een identieke verbouwing ondergaan als de onroerende zaak, maar de staat van onderhoud van de onroerende zaak is beter. Door de informatie ten tijde van de verkoop, het bouwtechnisch rapport en de omstandigheid dat eiser de onroerende zaak na aankoop nog voor circa € 40.000,- ging verbouwen heeft verweerder de staat van onderhoud als goed beoordeeld, terwijl de staat van onderhoud van [adres 3] is gewaardeerd op voldoende.

De rechtbank concludeert dat er geen sprake is van identieke woningen. Dit maakt dat de meerderheidsregel niet is geschonden. Her beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel slaagt niet.

De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak in de bezwaarfase modelmatig is gewaardeerd. Overigens staat het verweerder vrij de waarde te bepalen en te onderbouwen op de manier zoals hij dat wil. De rechtbank beoordeelt de aangedragen bewijsmiddelen, waarbij de uiteindelijke toets is of de waarde niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft dan ook niet in strijd met het verbod van willekeur of het vertrouwensbeginsel gehandeld.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een taxatierapport over van 21 juli 2022 van [naam taxateur] en de daarin opgenomen matrix. Verweerder onderbouwt de waarde met de verkoopcijfers van vier vergelijkingsobjecten, [adres 4] , [adres 5] , [adres 6] en [adres 7] .

9. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, gebruiksoppervlakte, perceeloppervlakte, kwaliteit, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

10. Eiser voert aan dat verweerder de aanbouw van de vergelijkingsobjecten [adres 4] , [adres 5] en [adres 7] ten onrechte los heeft gewaardeerd van de gebruiksoppervlakte, omdat dit één geheel vormt met het hoofdgebouw.

Uit de matrix volgt dat verweerder een lagere m²-prijs toegepast heeft voor de onroerende zaak dan uit de verkopen van de vergelijkingsobjecten als gemiddelde kan worden afgeleid. De gehanteerde m²-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 2.081,- tegenover een gemiddelde m²-prijs van € 2.171,- voor de vergelijkingsobjecten. Het verschil per m², € 90,-, brengt, omgerekend naar het object, een totaal waardeverschil van € 11.880,- mee. Ook volgt uit de matrix dat verweerder zowel bij de onroerende zaak als de door eiser genoemde vergelijkingsobjecten de aanbouw los van het hoofdgebouw heeft gewaardeerd.

Verweerder heeft toegelicht dat de ligging in een doodlopende straat niet wordt beschouwd als een waardedrukkende omstandigheid. Overigens zijn drie van de vier vergelijkingsobjecten ook gelegen in een doodlopende straat. Het standpunt van eiser dat er weinig parkeerplekken zijn is volgens verweerder onjuist. De onroerende zaak is gelegen tegenover een parkeerterrein en heeft een eigen parkeerplaats. Eiser heeft dit niet betwist. De rechtbank volgt eiser niet in het ter zitting ingenomen standpunt dat parkeerproblemen ook kunnen ontstaan met een eigen parkeerplek, omdat de inrit kan worden geblokkeerd of het ontvangen van visite lastig is. Dit kan niet worden beschouwd als een waardedrukkende factor. Ook klopt het standpunt over de vuilcontainers niet. Deze containers zijn al voor 2013 verwijderd. Verweerder onderbouwt dit met schermafdrukken van Googlemaps en de website van [naam] met de containerlocaties in de buurt. Het standpunt van de gemachtigde van eiser dat hij eiser meerdere malen heeft gesproken en dit punt toen naar voren kwam is onvoldoende om dit te weerleggen. Ook het tegenovergelegen appartementencomplex kan niet worden beschouwd als een waardedrukkende omstandigheid. Verweerder heeft toegelicht dat dit complex slechts vier etages hoog is en gelegen is aan de overzijde van een water van 25 meter breed met een eiland met hoge bomen die het zicht op de appartementen nagenoeg ontnemen. Eiser heeft dit onvoldoende onderbouwd betwist.

Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de onroerende zaak. De beroepsgrond slaagt niet.

Verweerder heeft toegelicht dat er van betonrot in deze straat geen sprake is. Ook blijkt uit het bouwtechnisch rapport uit 2017 dat de dakconstructies in een voldoende conditie verkeren. De dakpannen boven het zijgevelkozijn zijn iets ingezakt. De op termijn noodzakelijke kosten zijn ingeschat op € 968,-. Drie van de vier vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde bouwjaar als de onroerende zaak, waardoor de isolatie van de schuifpui nagenoeg identiek zal zijn. Een enigszins gedateerd toilet is geen reden het voorzieningenniveau aan te passen, des te meer nu de badkamer onlangs is gerenoveerd en de keuken voldoet aan moderne maatstaven. Eiser heeft dit onvoldoende betwist. De beroepsgrond slaagt niet.

13. De conclusie is dat verweerder met de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel inzichtelijk maakt dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

14. Het door eiser overgelegde taxatierapport, waarin de waarde wordt onderbouwd met de verkoopcijfers van drie vergelijkingsobjecten, [adres 6] , [adres 8] en [adres 9] , maakt het voorgaande niet anders. In het taxatierapport is een veel lagere waarde genoemd dan in beroep door eiser wordt bepleit en bovendien heeft eiser niet aangetoond dat de door hem genoemde objecten beter vergelijkbaar zouden zijn. De conclusie is dan dat het taxatierapport van eiser onvoldoende gewicht in de schaal legt tegenover het taxatierapport van verweerder.

15. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

16. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”