Gerechtshof Den Haag, 09-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:406, BK-23/482
Gerechtshof Den Haag, 09-01-2024, ECLI:NL:GHDHA:2024:406, BK-23/482
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 januari 2024
- Datum publicatie
- 22 april 2024
- Zaaknummer
- BK-23/482
- Relevante informatie
- Art. 6:17 Awb, Art. 8:42 Awb, Art. 17 WOZ, Art. 22 WOZ, Art. 40 WOZ
Inhoudsindicatie
Art. 22 Wet WOZ, art. 40, lid 2, Wet WOZ, art 8:42 Awb. WOZ woning. Toezendverplichting. Op de zaak betrekking hebbende stukken. Zorgvuldigheidsbeginsel. WOZ-waarde niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-23/482
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 28 maart 2023, nummer SGR 22/10.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 688.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerende-zaakbelastingen van de [gemeente] voor het jaar 2021 (de aanslag) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 49 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 136 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk met bijlagen ingediend, ingekomen bij het Hof op 12 november 2023.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 24 november 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een hoekwoning met bouwjaar 1950 en een inhoud van ongeveer 491 m3, een perceeloppervlakte van ongeveer 372 m2. De woning beschikt over een berging dan wel een schuur, twee dakkapellen, een aanbouw en een vrijstaande garage.
De Heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van de woning voor het onderhavige belastingjaar is getaxeerd op € 688.000. De Heffingsambtenaar heeft tevens een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] te [woonplaats] , [adres 3] te [woonplaats] en [adres 4] te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). Voorts heeft de Heffingsambtenaar iWOZ-rapporten van de vergelijkingsobjecten overgelegd. De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn, samengevat, als volgt:
|
Vergelijkingsobject: |
Bouwjaar: |
Inhoud |
Grondoppervlakte: |
Overige objectdelen: |
Verkoopprijs: |
Leveringsdatum: |
|
[adres 2] |
1950 |
428 m3 |
179 m2 |
twee dakkapellen en berging/schuur |
€ 555.000 |
31 januari 2019 |
|
[adres 3] |
1950 |
428 m3 |
263 m2 |
twee dakkapellen en berging/schuur |
€ 600.000 |
5 augustus 2019 |
|
[adres 4] |
1931 |
505 m3 |
142 m2 |
aanbouw, berging/schuur en dakkapel |
€ 615.000 |
25 februari 2019 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit die matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn wat betreft ligging, uitstraling en voorzieningen goed vergelijkbaar met de woning. Het best vergelijkbaar is het object [adres 3] te [woonplaats] . Dit betreft ook een hoekwoning met twee dakkapellen en een berging/schuur, gelegen in dezelfde straat, met hetzelfde bouwjaar en net als de woning een onder gemiddelde staat van onderhoud. Weliswaar heeft dit object een iets betere kwaliteit/luxe (onder gemiddeld in plaats van slecht) maar dit object heeft daarentegen geen aanbouw en geen garage en een aanzienlijk kleiner perceel. Verder is van belang dat alle vergelijkingsobjecten niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht.
9. Uit de matrix blijkt dat voor de woning een lagere prijs per kubieke meter (€ 802) is gehanteerd dan bij de vergelijkingspanden (variërend van € 917 tot € 1.012). Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, waaronder het verschil in kwaliteit/luxe en staat van onderhoud.
10. Gelet op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en met name de verkoopprijs van [adres 3] , alsmede de lagere prijs per kubieke meter die voor de woning is gehanteerd, waardoor rekening is gehouden met de ook door eiseres genoemde slechte staat van de kwaliteit/luxe en de onder gemiddelde staat van onderhoud, is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld.
11. De stelling van eiseres dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de grondstaffel en de waardematrix toe te zenden, faalt eveneens. Artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat, in het geval er een gemachtigde is, voor verweerder de plicht bestaat aan hem de op de zaak betrekking hebbende stukken te zenden maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt.1 In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiseres en haar gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiseres heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest.2 Ook volgt uit artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ geen verplichting de grondstaffel en de waardematrix desgevraagd voorafgaand aan het horen aan gemachtigde, dan wel eiseres toe te zenden. Die bepaling bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken (lees: toezenden of digitaal beschikbaar stellen) van het taxatieverslag. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat het taxatieverslag voor eiseres beschikbaar is door in te loggen op “MijnBSGR”. Indien eiseres of haar gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan zij in de bezwaarfase gebruik maken van haar inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. In de bezwaarfase had eiseres een andere gemachtigde. De voormalige gemachtigde is in de bezwaarfase gehoord. Verweerder heeft de voormalige gemachtigde in de gelegenheid gesteld om de op de zaak betrekking hebbende stukken in te zien. Deze heeft hiervan afgezien. Hiermee heeft verweerder voldaan aan zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ.3 Dat het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in zijn uitspraak van 27 juli 20214 met een uitgebreide motivering tot een andere beoordeling is gekomen, leidt de rechtbank, gelet op de onder voetnoot 3 aangehaalde uitspraken, waaronder de uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 22 februari 2022 die eveneens uitvoerig is gemotiveerd en waarin de relevante wetgeschiedenis wordt besproken, niet tot een ander oordeel.
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard.
13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
(…)
[1] vgl. Hoge Raad 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000
[2] vgl. Gerechtshof Den Haag 9 december 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, r.o. 5.10
[3] vgl. Gerechtshof Amsterdam 1 maart 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:720, r.o. 5.5,Gerechtshof Amsterdam 22 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:499, r.o. 5.5.18 t/m 5.5.20 en Gerechtshof Den Haag 4 mei 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:882, r.o. 5.2.3.”