Parket bij de Hoge Raad, 04-06-2010, BL8549, 08/02688

Conclusie inzake:

tegen

In geschil is de eigendom van een strook grond die deel uitmaakt van een groter perceel en gelegen is tussen de kadastrale perceelsgrens en een parallel aan die grens op het perceel gebouwde tuinmuur, welke strook door partijen, kennelijk bezien vanaf de op het perceel staande woning, wordt aangeduid als de grond "achter de tuinmuur".

1. Feiten en procesverloop

1.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan(1):

a. Op 10 mei 1937 is door het College van B en W van de gemeente Delft aan de rechtsvoorgangster van eiseres tot cassatie en toentertijd eigenares van het hierna vermelde perceel [A 001] vergunning verleend tot (onder meer) het metselen van een tuinmuur aan de [a-straat 1] te [plaats]. Deze muur loopt dwars over perceel [A 001] en staat niet op de kadastrale erfgrens.

b. Volgens een notariële transportakte van 28 maart 1991 heeft eiseres tot cassatie (hierna: [eiseres]), vertegenwoordigd door haar toenmalige directeur [betrokkene 1], verklaard te hebben verkocht aan [betrokkene 2], echtgenote van [betrokkene 1], die verklaarde te hebben gekocht en in eigendom te aanvaarden "het woonhuis plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats], met de grond waarop het is gebouwd en de grond welke daarbij behoort, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie [A 001], groot twee aren en zeven en dertig centiaren (...)."

c. Bij notariële akte van 19 juni 1998 is door [betrokkene 2] aan verweerders in cassatie (hierna tezamen: [verweerder] c.s.) geleverd "Het woonhuis met schuur, ondergrond en tuin, staande en gelegen te [plaats] aan de [a-straat 1], kadastraal bekend gemeente Delft, sectie [A 001], groot twee are en zeven en dertig centiare."

d. [Eiseres] is eigenares van het belendende perceel, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie [A 002] (voorheen [003]). Tot in omstreeks 2002 of 2003 heeft [eiseres] op dit terrein een zeepfabriek geëxploiteerd. [Eiseres] is voornemens het fabrieksterrein te verkopen, waarna het is bestemd voor de bouw van appartementen.

1.2 Bij inleidende dagvaarding van 2 juni 2005 heeft [eiseres] [verweerder] c.s. gedagvaard voor de rechtbank 's-Gravenhage. [Eiseres] heeft daarbij gevorderd, kort gezegd, een verklaring voor recht dat het strookje zoals aangegeven eigendom is gebleven van [eiseres] alsmede een bevel aan [verweerder] c.s. het betreffende strookje - op straffe van verbeurte van een dwangsom - te ontruimen.

Daarvan uitgaande overweegt de rechtbank vervolgens (rov. 3.4) dat op grond van de feitelijke situatie, te weten de aanwezigheid van de tuinmuur, in relatie tot de omschrijving "en de grond welke daarbij behoort" niet zonder meer kan worden geconcludeerd dat de wil van [eiseres] niet was gericht op de verkoop van de strook grond, waarbij zij (onder neer) in aanmerking neemt dat die omschrijving - kort gezegd - naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd, dat ter nadere aanduiding van de omschreven grond afmetingen in de akte zijn opgenomen en dat vast staat dat de genoemde afmetingen het gehele perceel inclusief de strook betreffen. De rechtbank komt tot het oordeel (rov. 3.5) dat, nu door [eiseres] terzake onvoldoende is gesteld, het ervoor moet worden gehouden dat indertijd (in 1991) tussen [eiseres] en [betrokkene 2] wilsovereenstemming bestond met betrekking tot de verkoop van het gehele perceel, zodat een rechtsgeldige titel ten grondslag heeft gelegen aan de levering van de strook grond. De strook grond is toen dus eigendom geworden van [betrokkene 2], die bevoegdelijk heeft doorverkocht en geleverd aan [verweerder] c.s.. De rechtbank heeft het beroep van [eiseres] op (verkrijgende) verjaring afgewezen, omdat [eiseres] niet als bezitter te goeder trouw kan worden aangemerkt (rov. 3.7).

1.5 [Eiseres] is van dit vonnis in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof 's-Gravenhage. Zij heeft haar vordering in die zin aangevuld dat zij subsidiair, kort gezegd, een verklaring voor recht vordert dat terzake het betreffende stukje grond sprake is van verkrijgende verjaring.(3) Na een tussenarrest van 10 mei 2007 - waarbij het hof een comparitie van partijen heeft gelast - heeft het hof bij eindarrest van 13 maart 2008 het bestreden vonnis bekrachtigd.

1.6 [Eiseres] heeft tegen beide arresten tijdig(4) beroep in cassatie ingesteld. [Verweerder] c.s. hebben geconcludeerd tot verwerping van het beroep. Partijen hebben hun standpunten schriftelijk toegelicht, waarna [eiseres] nog heeft gerepliceerd.

2. Bespreking van het cassatieberoep

2.1 Het cassatieberoep bevat één middel dat uiteenvalt in verscheidene rechts- en motiveringsklachten en is gericht tegen "rechtsoverweging 2 tot en met 6, met name rechtsoverweging 2, van het eindarrest" en tegen het dictum van het eindarrest.(5) Hieruit blijkt dat geen klachten zijn aangevoerd tegen het tussenarrest van 10 mei 2007. Dit betekent dat [eiseres] in haar cassatieberoep, voor zover gericht tegen dat tussenarrest, niet-ontvankelijk dient te worden verklaard.(6)

3. Voorts geldt - zulks is tussen partijen niet in discussie - dat het bij de beantwoording van de vraag wat de omvang is van een overgedragen perceel aankomt op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak. De over te dragen zaak - en de omvang daarvan - is in de akte van levering van 28 maart 1991 omschreven als "het woonhuis plaatselijk bekend [a-straat 1] te [plaats], met de grond waarop het is gebouwd en de grond welke daarbij behoort, kadastraal bekend gemeente Delft, sectie [A 001], groot twee aren en zeven en dertig centiaren." Nu de overige inhoud van de akte geen indicatie voor een ander oordeel geeft, impliceert deze omschrijving dat de bij de ge- en verkochte onroerende zaak behorende grond het kadastrale perceel "gemeente Delft, sectie [A 001], groot twee aren zeven en dertig centiaren" is. Nu tussen partijen voorts niet in discussie is dat de afmeting van 2,37 aren het gehele perceel betreft, inclusief de litigieuze strook grond tussen de muur en het perceel van [eiseres], houdt het vorenoverwogene in dat ook de litigieuze strook grond tot het ge-, respectievelijk verkochte behoort. De rechtbank heeft terecht geconcludeerd dat de strook grond destijds (in 1991) eigendom van [betrokkene 2] is geworden en dat laatstgenoemde in 1998 (ook) de strook grond aan [verweerder] heeft doorverkocht en geleverd. De tweede grief, waarmee een andere uitleg van de akte van 28 maart 1991 wordt voorgestaan, is derhalve vergeefs voorgedragen."

2.3 Middel 1 klaagt dat het hof ten onrechte althans onbegrijpelijk gemotiveerd heeft geoordeeld dat (i) de fysieke gesteldheid van de objecten in de akte niet althans onvoldoende meewegen, dat (ii) van een discrepantie tussen de omschrijving van hetgeen bij de akte van 28 maart 1991 door [eiseres] aan [betrokkene 2] is verkocht enerzijds en de levering anderzijds niet kan worden gesproken, zodat hetgeen in die akte is omschreven in beginsel ook weergeeft wat [eiseres] heeft verkocht en [betrokkene 2] heeft gekocht (rov. 2), alsmede dat (iii) de rechtbank terecht heeft geconcludeerd dat de strook grond in 1991 en in 1998 is verkocht en geleverd op grond van wilsovereenstemming tussen de betrokken partijen (rov. 3), alsmede dat (iv) [eiseres] zich niet als rechthebbende op de strook in dispuut heeft mogen beschouwen en het beroep op verjaring niet opgaat (rov. 5).(7)

2.4 De bestreden overwegingen van het hof, evenals de daarin aangehaalde overwegingen 3.2 en 3.3 van de rechtbank, hebben betrekking op de vraag of de in geschil zijnde strook grond deel uitmaakt van hetgeen destijds door [eiseres] aan [betrokkene 2] is verkocht. Indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord, ontbreekt in zoverre geldige titel en staat zulks, zelfs indien de strook wel onder de omschrijving in de tot levering bestemde akte van 28 maart 1991 zou vallen - hetgeen [eiseres] betwist(8) -, aan eigendomsoverdracht van de strook aan [betrokkene 2] in de weg (art. 3:84 lid 1 BW).(9)

2.5 Volgens vaste rechtspraak geldt met betrekking tot de uitleg van de tot levering bestemde akte een objectieve maatstaf: voor de bepaling van (de omvang van) het object van levering komt het aan op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen omschrijving van de over te dragen onroerende zaak.(10) Voor de uitleg van de obligatoire titel geldt evenwel de (subjectieve) Haviltex-maatstaf.(11) Indien uitleg van de leveringsakte tot de conclusie voert dat het in geschil zijnde object geen onderdeel vormt van de in de akte omschreven onroerende zaak, is voor bewijsvoering over de (meeromvattende) partijbedoeling bij het sluiten van de koopoverenkomst geen plaats.(12) De laatste exercitie is immers zinloos (art. 3:84 lid 1 BW).(13)

2.6 De rechtbank in haar rov. 3.3(14) en - bij gebreke van een daartegen gerichte grief - het hof (in rov. 2) zijn er, kennelijk op gronden als vermeld in Uw arrest van 22 april 1994 (rov. 3.5 en 3.8)(15), van uitgegaan dat hetgeen in de akte van levering is omschreven in beginsel ook weergeeft hetgeen [eiseres] heeft verkocht en [betrokkene 2] heeft gekocht. Daardoor kwam, zo komt het voor, de vraag aan de orde naar uitleg van de aldus (behoudens tegenbewijs) tot uitgangspunt te nemen koopovereenkomst betreffende (onder meer) "de grond welke daarbij behoort", welke uitleg volgens voormelde vaste rechtspraak zou dienen te geschieden aan de hand van de Haviltex-maatstaf.(16) Bij de vaststelling van de inhoud van de koopovereenkomst gaat de rechtbank echter uit van de zojuist onder 2.5 aangehaalde, bij de uitleg van akten van levering te hanteren objectieve maatstaf (rov. 3.4). In de toelichting bij haar tegen deze overweging gerichte grief II (MvG onder 5) wordt door [eiseres] tegen het hanteren van deze maatstaf niet opgekomen. Er wordt, integendeel, expliciet onderschreven dat de gehanteerde objectieve maatstaf juist is en dat de subjectieve partijbedoeling bij het sluiten van de koopovereenkomst niet relevant is. De grief luidt echter dat bij de toepassing van die (objectieve) maatstaf niet (uitsluitend) acht moet worden geslagen op de omschreven omvang van het perceel, maar (ook) op de partijbedoeling tot levering van slechts de grond tot aan de muur (MvG onder 6-14). Het hof bespreekt deze grief II in zijn rov. 3, aanvangende met de vaststelling dat de toepasselijkheid van de objectieve uitlegmaatstaf tussen partijen niet in discussie is.

2.11 De klacht onder (iv) met betrekking tot het beroep op verjaring is niet nader toegelicht. Deze klacht voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen en faalt dan ook.

3. Conclusie

De conclusie strekt tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar cassatieberoep voor zover gericht tegen het tussenarrest van 10 mei 2007 en voor het overige tot verwerping van het cassatieberoep.

A-G