Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 09-12-2022, ECLI:NL:RBZWB:2022:7493, 20/9033

Partijen zijn het niet eens over de waarde van de woning. Belanghebbende vindt dat de waarde van de woning maximaal € 183.000 kan zijn. De heffingsambtenaar handhaaft de bij beschikking vastgestelde waarde van € 200.000. In opdracht van de heffingsambtenaar heeft de taxateur een taxatie van de woning uitgevoerd en daarvan een rapport opgemaakt (hierna: het taxatierapport).

Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".¹

De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld aan de hand van de vergelijkingsmethode. Daartoe heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van het taxatierapport waarin onder meer een gegevensmatrix van de woning is opgenomen en de woning is vergeleken met een aantal referentieobjecten, zijnde [referentieobject 1], [referentieobject 2] en [referentieobject 3], alle te [plaats].

De rechtbank overweegt dat de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten alle in [plaats] gelegen woningen betreffen aan dezelfde straat. De referentieobjecten zijn binnen een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum verkocht. De woning en de referentieobjecten zijn vergelijkbaar qua inhoud en hebben nagenoeg dezelfde indicaties qua ligging en onderhoud. In het taxatierapport zijn ook de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten inzichtelijk gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van de gegevensmatrix voldoende inzichtelijk gemaakt hoe met de verschillen tussen de genoemde woningen rekening is gehouden.

Wat belanghebbende in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de brandgang niet meer in gebruik is als brandgang, maar tot het perceel van belanghebbende behoort. Daarnaast heeft belanghebbende niet inzichtelijk gemaakt dat de heffingsambtenaar van foutieve waarden is uitgegaan in het taxatierapport. Belanghebbende heeft ook niet aannemelijk gemaakt dat de woning 6 m3 kleiner zou zijn dan waarvan de heffingsambtenaar is uitgegaan.

Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar geen gehoor heeft gegeven aan zijn verzoek om in bezwaar de grondstaffel en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV-factoren en de liggingsfactoren tijdig voor de hoorzitting te verstrekken. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat deze gegevens alleen ter inzage dienen te liggen op grond van artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Anders dan belanghebbende stelt geldt in de bezwaarfase niet dat de heffingsambtenaar reeds voor de hoorzitting de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde moet verstrekken en niet kan volstaan met inzage voorafgaand aan het horen als bedoeld in artikel 7:4, tweede lid, van de Awb.²

Belanghebbende heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt als regel een periode van twee jaar.³ De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ontvangen op 3 maart 2020. De rechtbank doet uitspraak op 9 december 2022. De redelijke termijn is daarmee overschreden met (afgerond) 10 maanden. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende recht op een schadevergoeding van € 1.000. Voor de verdeling van de schadevergoeding tussen de heffingsambtenaar (bezwaarfase) en de Staat (beroepsfase) geldt het volgende. De bezwaarfase is geëindigd met het op de voorgeschreven wijze bekendmaken van de uitspraak op bezwaar op 8 september 2020. De bezwaarfase heeft daarmee (afgerond) 7 maanden geduurd, waarmee de redelijke termijn voor de bezwaarfase met 1 maand is overschreden. Het restant wordt toegerekend aan de beroepsfase. De heffingsambtenaar dient daarom 1/10e deel van € 1.000 te betalen (€ 100) en de Staat 9/10e deel van € 1.000 (€ 900). De rechtbank merkt de Staat daarom mede aan als partij in dit geding.