Aflevering 6882

In het voorjaar van 2010 heeft het toenmalige Ministerie van Justitie een concept-wetsvoorstel en concept-memorie van toelichting over de executoriale verkoop van onroerende zaken als consultatiedocument op de website www.internetconsultatie.nl geplaatst.Het concept-wetsvoorstel was te raadplegen op www.internetconsultatie.nl/executieveiling. Via deze website kon gedurende twee maanden daarop worden gereageerd. Doel van het wetsvoorstel is het transparanter en voor particulieren toegankelijker maken van de executieveiling. Gepoogd wordt een meer open speelveld te creëren waaraan meer bieders zullen deelnemen. Hiertoe wordt onder andere de executoriale verkoop via internet geïntroduceerd. Op dit moment verlangt art. 514 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering dat een executoriale verkoop geschiedt ‘ten overstaan van een notaris’, wat lijkt te duiden op de fysieke aanwezigheid van de notaris. De voorgestelde regeling voorziet er ten tweede in dat de veilingkoper weet wat hij na een veilingkoop zal aantreffen. Kopers kunnen bijvoorbeeld het te veilen pand van tevoren bezichtigen door de introductie van een bezichtigingsbeding. Het huurbeding zal in geval van een woning verplicht ingeroepen moeten worden waardoor een koper op de hoogte zal zijn van het feit of er zich huurders in de woning bevinden. Met deze voorstellen kan worden voorkomen dat negatieve invloeden op de biedingen, die de prijs kunnen drukken, zoveel mogelijk worden weggenomen. De voorgestelde wijzigingen zullen naar verwachting tot hogere opbrengsten van executieveilingen leiden.

De afgelopen jaren bestaat een verhoogde belangstelling voor de executieveiling van registergoederen vanuit de maatschappij, vanuit de wetenschap en niet in de laatste plaats vanuit de wetgever. Ook al kan men discussiëren over percentages, vast staat dat executieveilingen van ‘vastgoed’ gemiddeld genomen substantieel minder opleveren dan wanneer registergoederen informeel worden verkocht. Dat raakt de belangen van zowel de hypothecaire financier als die van de schuldenaar/hypotheekgever. De hypothecaire financier blijft bij een te lage opbrengst mogelijk met een - moeilijk verhaalbare - restvordering zitten; de schuldenaar houdt een (hogere) restschuld.

Op 25 maart 2010 stelde het Ministerie van Justitie een concept-wetsvoorstel voor internetconsultatie beschikbaar, getiteld ‘Wijziging van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken’.www.internetconsultatie.nl/executieveiling. De internetconsultatie stond open tot en met 31 mei 2010. Het concept-wetsvoorstel wordt hierna vermeld als concept-wetsvoorstel Executieveilingen. Op voormelde website is eveneens de bijbehorende concept-memorie van toelichting (hierna: concept-MvT) te vinden. Zie hierover ook de bijdrage van Strengers in dit themanummer. Op 31 januari 2011 is een gewijzigde versie van dit voorstel naar de Raad van State gestuurd (zie ‘Bieden via internet bij executieverkoop woning’, Persbericht 31 januari 2011, via<http://www. rijksoverheid.nl/ministeries/venj/documenten-en-publicaties/persberichten/2011/01/31/bieden-via-internet-bij-executieverkoop-woning.html>. Nu de inhoud ervan bij het schrijven van dit artikel (afgerond op 1 februari 2011) nog niet bekend was, is hiermee geen rekening gehouden. Het concept-wetsvoorstel voorziet in een aantal wijzigingen in de wetgeving betreffende executoriale verkoop. De titel ervan doet reeds vermoeden dat het nodige mis is met de huidige wijze waarop onroerende zaken worden verkocht door de hypotheekhouder. Hoewel dit niet met zoveel woorden wordt gesteld in de bijbehorende concept-memorie van toelichting, houdt de problematiek voornamelijk verband met de uiteindelijk bij de executoriale verkoop behaalde op -brengst.Op p. 1-2 van de concept-MvT somt de Minister van Justitie op wat er mis is in de huidige veilingpraktijk. Deze wordt “beheerst door handelaren die de prijs in veel gevallen kunstmatig laag houden” en voor particulieren bestaat er “een drempel om een onroerende zaak op een executoriale veiling te kopen” vanwege “het gesloten karakter van de veiling en de risico’s die een veilingkoper loopt”. Zie tevens de bijdrage van Strengers in dit themanummer. Uit onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam komt naar voren dat de veilingopbrengst gemiddeld 37% lager is dan de (geschatte) marktprijs van de woning, de concepmemorie van toelichting vermeldt een korting van 30% ten opzichte van de onderhandse verkoopopbrengst.D. Brounen, ‘Eenmaal, andermaal...’ in: The Bloom and Gloom of Real Estate Markets (oratie Rotterdam) 2009, via www.erim.eur.nl; MvT bij het concept-wetsvoorstel Executieveilingen, p. 2. Niet duidelijk wordt, waar de in de MvT vermelde gegevens vandaan komen. Zie ook onderdeel 5.3 van dit artikel. Op het moment dat de executoriale verkoopprocedure in eigen land ter discussie staat, is het interessant deze te onderwerpen aan een rechtsvergelijkend onderzoek. De Nederlandse procedure wordt daarbij vergeleken met de procedures in de ons omringende landen. Een dergelijk onderzoek biedt de mogelijkheid de verschillende procedures te beoordelen op hun effectiviteit en efficiëntie en tevens inspiratie op te doen voor verbetering van de eigen wetgeving. Deze bedrage geeft een overzicht van de resultaten van een rechtsvergelijkend onderzoek naar de procedures van executoriale verkoop in een zevental lidstaten van de Europese Unie, uitgevoerd in de eerste helft van 2010.

De executoriale verkoop van met name woonpanden is sinds 2004 een onderwerp dat in de aandacht staat: van de media, van de politiek, van het notariaat, van de wetgever en mede aangejaagd door de economische crisis ook van de hypothecair financiers. Aan de notaris is een belangrijke rol toegekend: er vindt geen executie plaats zonder dat een notaris daarbij is betrokken. In deze bijdrage zal ik die rol van de notaris inkleuren. Ik baseer mij daarbij op de kennis en de ervaring die ik de afgelopen vijftien jaar bij de KNB heb opgedaan, onder meer als preadviseur in het KNB preadvies van 1998 ”Incidenten bij de afwikkeling van verkoop en overdracht”, als secretaris van de oude en de nieuwe veilingcommissie, als secretaris van de Federatie van de regioveilingen alsmede door de vele rechtsvragen over dit onderwerp die aan het Notarieel Juridisch Bureau worden voorgelegd. Geïnspireerd door de lezenswaardige bijdrage van mr. C.G. Breedveld-de Voogd in het KNB preadvies 2010: ”De goede notaris” wordt aan de hand van praktijkervaringen een “maatman” geschetst, de “redelijk bekwaam en redelijk handelende vakgenoot” (zie p. 66 van het preadvies) die de opdracht tot executie uitvoert en dient te zorgen voor een zo hoog mogelijke opbrengstHof Amsterdam, 18 december 1997, WPNR 1998/6314 (p. 322-323).. Ik maak daarbij een indeling in drie perioden: wat wordt verwacht van de notaris voor, tijdens en na de veilingzitting. Gezien de beperking in omvang van dit artikel kan ik niet een compleet beeld schetsen van alle wettelijke taken die de notaris moet uitvoeren, maar richt ik de aandacht op het handelen bij probleemsituatiesZie voor meer informatie: Asser/Van Mierlo & Van Velten 3-VI* 2010, nrs. 397-458 en JBN 2004, nrs. 29 (Gräler) en 31 (Kleijn)..

Aan de executoriale verkoop van onroerend goed kleeft bij velen nog altijd het beeld van een rokerig achterafzaaltje op het platteland, waar pafferige handelslieden - met bilnaden die slechts gedeeltelijk aan het vrije zicht onttrokken zijn - in ruil voor een appel en een ei woningen verwerven. De praktijk is echter al enkele jaren aan het veranderen: zo is het inmiddels gebruikelijk om alle onroerend goed die in een bepaalde regio executoriaal moet worden verkocht, op één ‘regioveiling’ onder de hamer te brengen. Dergelijke ontwikkelingen, die erop gericht zijn de transparantie van de executieveilingen te vergroten en in het verlengde daarvan de opbrengsten te verhogen, verwonderen niet. Recent economisch onderzoek leert namelijk dat de prijzen op executieveilingen ongeveer 37 procent onder de (normale) marktwaarde liggen.D. Brounen, The Boom and Gloom of Real Estate Markets (oratie Rotterdam), Rotterdam 2008. Als belangrijkste oorzaken worden de extra kosten en de extra risico’s genoemd die met een veilingkoop gemoeid zijn. Een veel gehoord bezwaar is verder echter nog steeds de gebrekkige transparantie van de executoriale verkoop: de regionale veilingzaaltjes worden - net als de café’s van vroeger - bevolkt door (steeds dezelfde) handelslieden, die zich nogal eens intimiderend opstellen in de richting van nieuwkomers en er nog steeds in slagen te verhinderen dat particulieren, die ter eigen bewoning iets op de veiling willen kopen, het hoogste bod uitbrengen.Zie o.a. Arend Clahsen en Cor de Horde, ‘Banken pakken samen huizenveilingen aan’, Het Financieele Dagblad, 4 mei 2009, p. 1 (met vervolg op p. 11).

De executieveiling heeft als doel een opbrengst te realiseren die kan worden verdeeld onder de schuldeisers van de geëxecuteerde. De wet bevat een fijnmazige regeling om deze doelstelling te realiseren. In deze bijdrage wordt de wettelijke regeling besproken. Enkele vragen krijgen daarbij bijzondere aandacht. Zo wordt ingegaan op de vraag welke personen kunnen meedelen in de opbrengst van het geëxecuteerde goed, de positie van de betrokkenen bij een rangregeling, de gevolgen voor de verdeling van de opbrengst indien er een hypotheek is gevestigd na een eerder beslag en de belemmerende invloed van de uitoefening van een retentierecht op de executie van een onroerende zaak. Als eerste wordt een algemeen overzicht gegeven van de wettelijke regeling.

Het Burgerlijk Wetboek bevat een belangrijke bepaling in het streven naar hogere opbrengsten bij executoriale verkoop. Art. 3:267 BW biedt de mogelijkheid om in de hypotheekakte een beheerbeding en een beding van onder zich nemen op te nemen (welk beding gebruikelijk wordt aangeduid als ‘ontruimingsbeding’).Het is mijns inziens juister te spreken van beheerbeding, niet van beheersbeding. Het gaat immers om het beheren van een goed, niet om het beheersen. Voorts spreek ik van beding van onder zich nemen, en niet van ontruimingsbeding, nu onder zich nemen meer omhelst dan ontruimen alleen (zie onder 4). In dit artikel worden de bevoegdheden van de hypotheekhouder op grond van deze bedingen en de vereisten voor het inroepen ervan uitgewerkt. Daarmee wordt ook duidelijk in hoeverre beide bedingen kunnen bijdragen aan een hogere opbrengst bij executoriale verkoop. Het beheerbeding komt in onderdeel 3 ter sprake, het beding van onder zich nemen in onderdeel 4. Onderdeel 5 bevat enkele opmerkingen die voor beide bedingen van toepassing zijn. Dit artikel sluit af met een conclusie (onderdeel 6).

Bij KB de dato 24 maart 2011 zijn benoemd tot notaris te

In de afgelopen jaren is een nieuwe praktijk opgekomen, waarover in de juridische literatuur sporadisch is bericht. Gegeven de qua opbrengst minder succesvolle executieveiling ten opzichte van de reguliere verkoop, rees de vraag of hypotheekhouders niet op een andere manier dan met inachtneming van het keurslijf van de wettelijke openbare (of onderhandse) executoriale verkoop, de ondergezette onroerende zaakWe spreken in dit artikel afwisselend van vastgoed, onroerende zaak, registergoed en woning zonder hiermee een onderscheid te willen aangeven. Dat is natuurlijk juridisch gezien onzuiver, maar we doen het toch omdat het soms wat prettiger leest. Wat in dit artikel wordt gezegd, heeft steeds betrekking op alle registergoederen. zouden kunnen verkopen. Al snel kwamen de volmacht en de lastgeving als rechtsfiguren in het vizier van sommige banken. Met instemming van de schuldenaar/hypotheekgeverWe gaan er in dit artikel van uit dat de hypotheekgever ook de schuldenaar is. zorgt de bank voor een informele verkoop gebaseerd op een al dan niet onherroepelijke volmacht of lastgeving die bij betalingsachterstand wordt gevraagd. De verkoopopbrengst komt ten goede aan de bank, wat verklaard wordt doordat het registergoed vrij van hypotheek zal moeten worden overgedragen aan de koper. Daartoe is nodig dat de bank afstand van haar hypotheekrecht doet en dat zal zij alleen doen als zij met de koopsom (zoveel als mogelijk) zal worden voldaan. We richten ons dus uitdrukkelijk niet op de onderhandse executie van art. 3:268 lid 2 BW.