Aflevering 1

Franchise als een vorm van economische samenwerking is nog altijd populair. De voordelen die deze samenwerkingsvorm biedt, worden als het goed is door beide partijen bij de franchiseovereenkomst in gelijke mate gevoeld. Ongeacht de exacte vorm waarin de franchise plaatsvindt, profiteren zowel franchisegever als franchisenemer van de wervende kracht die van een gezamenlijke merknaam uitgaat. In het hierna volgende gaat het over methodes tot behoud van de vestiging voor de franchiseketen als de franchiseovereenkomst een einde neemt.

Indien een verhuurder wenst dat de huurder zijn woning moet ontruimen, zal hij doorgaans in een kort geding procedure bij de (kanton)rechter een ontruimingsvonnis halen. Maar wat kan de verhuurder nu precies vorderen? Moet de verhuurder bijvoorbeeld expliciet in het petitum opnemen dat hij zo nodig ontruiming wenst met behulp van de sterke arm? En sluit dat dan uit dat een verhuurder de ontruiming vordert op straffe van een dwangsom? En wat als de huurder weigert de woning vrijwillig te verlaten waardoor de verhuurder genoodzaakt is verschillende instanties erbij te halen, zoals de gemeentelijke reinigingsdienst (grof vuil), de politie en de deurwaarder? Kan de verhuurder die (toekomstige) kosten in dezelfde ontruimingsprocedure vorderen of moet hij later opnieuw een procedure starten? In het navolgende zal ik proberen deze vragen te beantwoorden aan de hand van de dagelijkse praktijk en jurisprudentie.

De huurder van woonruimte in Nederland geniet zoals bekend een sterke bescherming tegen ongewenste beeindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast zijn huurprijzen en servicekosten strak gereguleerd, althans als de woonruimte niet kan gelden als ‘geliberaliseerd'. De praktijk heeft echter in toenemende mate behoefte aan flexibelere contracten. Dat geldt voor de institutionele verhuurders (woningcorporaties, beleggers) maar vooral ook voor particulieren, die om allerlei redenen niet voor praktisch eeuwig aan een huurder willen vastzitten. Recent is daar een groep particulieren bijgekomen: de mensen die hun koopwoning niet verkocht krijgen maar zelf al wel een andere woning hebben gekocht en geleverd gekregen. Voor deze mensen kan tijdelijke verhuur een optie zijn om de lasten enigszins in de hand te houden.

Volgens Amsterdamse corporatiedirecteuren is het systeem van verhuur van sociale huurwoningen failliet. Dit stellen De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) en het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, zo meldt de corporatiekoepel Aedes op zijn website. Vorig jaar boekten de corporaties in de hoofdstad voor het eerst verliezen. Door de gestegen bouwkosten en de geringe huurstijgingen worden sociale huurwoningen steeds onrendabeler. De gemiddelde huur van een sociale woning in de stad zou volgens de corporatiedirecteuren met € 100 verhoogd moeten worden tot € 480 als corporaties geen winst meer maken met de verkoop van woningen. De afgelopen jaren wist de AFWC de verlieslijdende sociale tak te compenseren met verkoop van woningen. Maar sinds de kredietcrisis lukt dat niet meer. Dit geldt niet alleen voor de Amsterdamse corporaties, maar treft alle corporaties in Nederland in meer of mindere mate. Aedes: 'Stijgende bouwkosten, dalende inkomsten uit de verkoop van huurwoningen, een stapeling van kabinetsmaatregelen (vennootschapsbelasting, Vogelaarheffing, inflatievolgend huurbeleid) en daarbij ook nog de huidige economische crisis beperken de investeringsruimte van corporaties aanzienlijk.' (Vastgoedmarkt.nl 19 oktober 2009)

Geschillen over de hoogte van de huur zijn een veelvoorkomend verschijnsel. Binnen het BW zijn regels opgenomen voor de vaststelling van huurprijzen. De dagelijkse praktijk laat veel ruimte voor discussie en dus geschillen open. Per jaar worden ongeveer 14.000 zaken aan de Huurcommissies voorgelegd. Om al die geschillen volgens een vast stramien te behandelen en een stroom procedures richting kantonrechter te voorkomen, is het stelsel van Huurcommissies ingesteld. Het aantal procedures is de laatste jaren gedaald door het strakkere huurverhogingbeleid van de rijksoverheid, waardoor minder interpretatievrijheid is ontstaan. Daarnaast is de kwaliteit van de woningvoorraad gestegen. Belangrijkste reden is de afschaffing in 2006 van het systeem van huurverhoging na rappel. (Journaal Huur & Verhuur 2009/146, drs. H.A. Nuij)

De Amerikaanse investeringsmaatschappij Carlyle wil in Amsterdam luxe studentenwoningen verwezenlijken. De kamers worden volledig gemeubileerd verhuurd en krijgen een eigen badkamer. De duurdere woningen worden uitgerust met een eigen keukenblok. De huurprijzen beginnen bij € 95 per week. Carlyle hoopt de eerste Amsterdamse kamers in 2012 te kunnen verhuren. (Het Parool, 22 oktober 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/91)

De minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) heeft de voorgenomen parameters in het huurbeleid voor de periode 1 juli 2010 tot en met 30 juni 2011 bekendgemaakt. Voor deze periode is hij voornemens het beleid van de afgelopen jaren te handhaven en het maximale huurverhogingspercentage per woning wederom te bepalen op het inflatiepercentage, in casu het gerealiseerde inflatiepercentage in 2009. Het CPB verwacht vooralsnog dat dit inflatiepercentage op 1% uitkomt. (Circulaire Ministerie van VROM. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/90)

Van de ruim 7 miljoen woningen in Nederland op 1 januari 2008 was 5,7% (ofwel ruim 400.000) niet officieel bewoond. Dat wil niet zeggen dat ze leegstaan, maar dat er niemand woont die in het bevolkingsregister is ingeschreven. Vooral de kustgemeenten en de gemeenten op de Waddeneilanden, met een recreatief karakter, hebben veel niet bewoonde woningen. Dat hangt samen met het aantal tweede woningen in deze gemeenten. Verder is in de drie grootste steden 10% of meer niet bewoond. Dat woningen niet officieel bewoond zijn, betekent niet dat zij leeg staan. Woningen kunnen zijn bewoond door personen die niet voor inschrijving in het bevolkingsregister in aanmerking komen of worden gebruikt voor andere doeleinden zoals praktijkruimte, kinderopvang of studio's en dergelijke of als tweede woning. Ook kunnen woningen niet bewoond zijn omdat de bewoner elders vertoeft door opname in een zorginstelling, of omdat de persoon bij iemand is ingetrokken, maar voor de zekerheid de woning aanhoudt. Daarnaast worden woningen door illegalen bewoond. Ook zijn er woningen die niet direct voor derden beschikbaar ter bewoning. Het gaat daarbij om verhuizingen, waarbij mensen voor een bepaalde tijd twee woningen kunnen hebben. Ook bij grootschalige renovatieprojecten staan er tijdelijk woningen leeg. Verder zijn er nog woningen waarvoor de sloopvergunning is verstrekt, maar nog niet gesloopt zijn. (Persbericht CBS 5 oktober 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/13)

In deze zaak ziet een opvolgend verhuurder zich geconfronteerd met brand in een door hem aan Schuitema verhuurde supermarkt. De supermarkt wordt geheel door deze brand verwoest. De verhuurder ontbindt op grond van art. 7:210 BW de huurovereenkomst. Schuitema stelt zich hiertegen te weer en vordert een verklaring voor recht dat de verhuurder ten onrechte heeft ontbonden, alsmede veroordeling tot herstel in de oude toestand. De kantonrechter oordeelt dat, ook al was de brand ontstaan doordat buiten de supermarkt staande winkelwagentjes door derden waren aangestoken, dit nog niet betekende dat sprake was van een gebrek voor het ontstaan waarvan de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk is (art. 7:206 lid 2). Onder het verhelpen van gebreken in de zin van art. 206 lid 1 BW dient ook herbouw te worden verstaan. Uit het feit dat 90% van de schade door de opstalverzekering werd gedekt en de verhuurder toch al voornemens was om met de herbouw van het pand te beginnen, wordt door de kantonrechter afgeleid dat er geen sprake is van de situatie dat herstel van de gebreken onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Derhalve is, nu het gaat om een tijdelijk gebrek, ontbinding op de grond van art. 7:210 BW niet toegestaan. (Rb.'s-Gravenhage, kantonrechter Leiden, 13 mei 2009, LJN BI3830 (zie ook RVR 2009, 82)

Uitspraak Rechtbank Maastricht in eerste aanleg. Ook een sociale verhuurder heeft contractsvrijheid en kan bepalen wie als huurder wordt aanvaard. (Praktijkgids 2009, afl. 17)

Regels met betrekking tot versnelde ontwikkeling en verwezenlijking van ruimtelijke en infrastructurele projecten (Crisis- en herstelwet). Dit wetsvoorstel is gericht op de versnelling van projecten in het ruimtelijke domein, teneinde de economische crisis en haar gevolgen te bestrijden en een goed en duurzaam herstel van de economische structuur van Nederland te bevorderen. Het wetsvoorstel bevat daartoe tijdelijke en permanente maatregelen. (Kamerstukken TK 2009-2010, 32 127, nr. 2, Voorstel van wet)

De voornaamste aanleiding voor dit artikel zijn twee recente uitspraken van de Voorzieningenrechter in Rotterdam (12 januari 2009, LJN BG9688) en de Hoge Raad (13 februari 2009, LJN BF8925). De auteur bespreekt deze twee zaken en gaat in op de vraag of de redelijkheid en billijkheid de ontruimingsbescherming opzij kunnen zetten. ook zet zij uiteen hoe vaak een tweede en derde verlengingsverzoek van een huurder in de praktijk wordt toegewezen. Hoe groot is het risico voor de verhuurder dat hij langer dan één jaar vastzit aan de huurder? De auteur sluit af met enkele praktische tips in een poging de ontruimingsbescherming toch uit te sluiten c.q. te voorkomen. (TvHB 2009, nr. 4, mr. J.M. de Bruin)

Dit artikel gaat in op de inhoud van het redelijke renovatievoorstel op grond van art. 7:220 lid 2 BW, meer in het bijzonder op de financiële component die in het merendeel van de renovatievoorstellen voorkomt. Het artikel beoogt zowel verhuurder als huurder handvatten te bieden voor de insteek bij de onderhandelingen over de vergoeding. (TvHB 2009, nr. 3, mr. M.G. Costers en mr. A. de Fouw)

Wegens huurachterstand van enkele maanden en het veroorzaken door de huurster van geluidsoverlast en stankoverlast heeft verhuurder, die in de ruimte op de begane grond een cateringbedrijf exploiteert, eigenmachtig het slot van de voordeur vervangen en verleent verhuurder aan huurster geen toegang meer tot de bovenwoning. Huurster vordert toegang tot de woning. Dit wordt afgewezen omdat huurster hier geen belang bij heeft omdat zij is opgenomen in een psychiatrisch ziekenhuis. De alsnog door de verhuurder ingediende tegeneis, inhoudende ontruiming van de woning, wordt alsnog toegewezen. Hoe erg het de spuigaten ook uitloopt, de verhuurder heeft nooit het recht om de huurder eigenhandig uit het huis te zetten. De verhuurder zal zelf naar de voorzieningenrechter moeten stappen om een ontruiming van de huurder te vorderen. In deze zaak deed de verhuurder dit niet. Toch loopt het voor de verhuurder goed af omdat de huurster, die de zaak aanhangig had gemaakt, geen belang had bij terugkeer in de woning vanwege haar verblijf elders. Bovendien bleek dat de huurster ernstig tekort was geschoten. (Rb. Maastricht, sector kanton, 6 oktober 2009, LJN BJ9693)

Uitspraak Rechtbank Amsterdam in eerste aanleg. Inwonende zoon van zwaar zieke huurster en diens vriendin veroorzaken door herhaald inbreken in de woningen en bergingen van andere bewoners ernstige overlast. Nadat verhuurster vervangende - voor de lichamelijk gehandicapte huurster geschikte - woonruimte heeft aangeboden wordt vordering tot ontruiming toegewezen. (Praktijkgids 2009, afl. 19)

In de uitkomst is dit executiegeschil niet opzienbarend; de achterliggende bodemprocedure is dat wel, althans indien wordt afgegaan op hetgeen de voorzieningenrechter daarover meldt. De aan de kantonrechter voorgelegde kwestie lijkt simpel: een huurster veroorzaakt overlast door grote hoeveelheden zwerfkatten gastvrijheid te verschaffen, de buurt klaagt daarover bij verhuurster en deze grijpt uiteindelijk naar het ultimum remedium van een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, omdat het gedrag van huurster in overleg niet bij te sturen blijkt. Ook de kantonrechter komt tot dat oordeel en ontbindt de huurovereenkomst op vordering van verhuurster. Vanaf dat moment gaat de procedure echter anders lopen dan gebruikelijk, omdat niet direct in hetzelfde vonnis de ontruiming door de kantonrechter wordt uitgesproken. De kantonrechter biedt daarmee huurster de gelegenheid dat oordeel in hoger beroep aan het gerechtshof voor te leggen en wacht de uitkomst daarvan ook af. Na bekrachtiging van het oordeel van de kantonrechter door het hof wijst de kantonrechter ook de ontruimingsvordering toe met de opdracht aan verhuurster te zorgen dat huurster niet op straat komt te staan. Op het moment dat huurster elke medewerking aan huisvesting elders lijkt te weigeren, laat verhuurster het ontruimingsvonnis aan huurster betekenen en zegt vervolgens de feitelijke ontruiming aan. Uit het gepubliceerde vonnis van de voorzieningenrechter wordt niet duidelijk waarom de kantonrechter in de bodemprocedure de beslissing over het ontbinden van de huurovereenkomst en het vervolgens (vanwege die ontbinding) ook ontruimen van het gehuurde uit elkaar heeft gehaald en de uitkomst van het hoger beroep afwacht. Duidelijk is dat de kantonrechter (en ook de voorzieningenrechter) het belangrijk vinden dat huurster vervangende huisvesting krijgt aangeboden. Daarvoor had de beslissing over de ontbinding en de ontruiming niet uit elkaar gehaald hoeven worden, waardoor huurster tot tweemaal toe de gelegenheid kreeg de zaak aan het gerechtshof voor te leggen. Een vonnis tot ontbinding van een huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde is - bijzondere omstandigheden daargelaten - altijd direct uit te voeren, ook al gaat huurster in hoger beroep. Alleen met een executiegeschil als het onderhavige (en onder de in de samenvatting geschetste omstandigheden) kan getracht worden de tenuitvoerlegging van een dergelijk vonnis gestaakt of geschorst te krijgen. Omdat de beslissing over de ontruiming door de kantonrechter was aangehouden, kon verhuurster niet tot ontruiming overgaan en kreeg huurster de gelegenheid het oordeel over de ontbinding door het Hof te laten toetsen. Het is jammer dat uit dit vonnis niet blijkt wat de beweegredenen van de kantonrechter zijn geweest huurster die gelegenheid te geven. (Vrzngr. Rb. Alkmaar 9 juli 2009, LJN BJ2122 en JHV 2009/183 m.nt. mr. Th. Gardenbroek)

Verhuurder is als overtreder ingevolge art. 5:25 lid 1 Awb de kosten van toepassing van bestuursdwang verschuldigd aangezien zij niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Van haar mocht worden gevergd dat zij zich tot op zekere hoogte informeerde over het gebruik dat van de verhuurde woning werd gemaakt. Verhuurder wordt als een professionele verhuurder aangemerkt (verhuurder heeft een woningbezit van 25 woningen). (Raad van State 12 augustus 2009, NJB 2009, p. 2026, uitspraak nr. 1577)

Goedkeuring afwijkend beding bij bestemmingsbepaling (Hof Arnhem 22 september 2008, WR 2009/100) Koppeling samenwerkingsovereenkomst aan huurovereenkomst. De bestemmingsbepaling van het gehuurde staat alleen het gebruik als Coop(Codis)-supermarkt toe. Na beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst zijn de gebruiksmogelijkheden van de winkelruimte voor huurder zeer beperkt. Het belang van verhuurster ligt in het behoud van het vestigingspunt voor haar winkelformule en voorkoming van een extra procedure voor huurbeëindiging bij beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst. Het belang van huurder is gelegen in de bescherming van de door hem gedane investeringen. Huurder heeft vooraf niet hoeven investeren. Bij beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst worden huurders overige investeringen contractueel voldoende beschermd. De wettelijke rechten van huurder op grond van afdeling 7.4.6 BW worden niet wezenlijk aangetast. Mondelinge overeenkomsten m.b.t. twee afzonderlijke kelderruimtes (Hof Amsterdam 10 februari 2009, LJN BI6413 (zie ook RVR 2009, 82)

Corporatie De Alliantie Gooi en Vechtstreek gooit honderden goedkopere huurwoningen in Hilversum in de verkoop. Het is voor het eerst dat de corporatie huizen met een lage huur van de hand doet. Het gaat om maisonnettes en appartementen met twee of drie kamers. De Alliantie wil er tussen de € 120.000 en € 180.000 voor hebben. Chris Petterson, hoofd verkoop en commercieel vastgoed van De Alliantie benadrukt dat de huizen daarmee goed bereikbaar zijn voor starters. Zoals te doen gebruikelijk worden de woningen aangeboden aan zittende huurders. Voor vrijkomende huizen komen in eerste instantie Alliantie-huurders in aanmerking die een huurhuis achterlaten. Pas als ook die niet happen, komt een huis op de vrije markt. Petterson stelt dat De Alliantie met deze actie de Hilversumse woningmarkt ‘openbreekt'. 'Huurders die met voorrang een woning van ons kopen, laten een huurhuis achter. Dat zorgt voor ruimte op de huurmarkt.'' Eigenbelang speelt ook een rol. 'Wij hebben wel vermogen, maar geen geld op de bank om investeringen te doen. Woningverkoop moet zorgen voor meer liquide middelen.' Geld is nodig voor de bouw van levensbestendige woningen en grotere eengezinswoningen. 'Ook staan veel renovaties op stapel.' Tegenstanders van de actie van de Hilversumse corporaties stellen dat hierdoor het aantal goedkope huurwoningen in Hilversum verder afneemt. Nieuwe huurwoningen zijn twee tot drie keer zo duur. En dat terwijl de vraag naar goedkope huurhuizen enorm toeneemt. (Vastgoedjournaal 7 september 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/66)

Brief van de minister voor Wonen, Wijken en Integratie (WWI) over de huurtoeslag. (Kamerstukken TK 2009-2010, 27 926, nr. 141, Brief minister)

Soest is een van de gemeenten waar woningcorporaties experimenteren met het systeem Huur op Maat, dat scheefwonen moet tegengaan. De huurprijs voor nieuwe huurders is bij Huur op Maat inkomensafhankelijk. Huurders met een hoog inkomen betalen het volle pond - wat de huurwoning waard is volgens de marktprijs. En huurders met een laag inkomen, die van een arbeidsongeschiktheidsuitkering moet rondkomen, betalen voor dezelfde woning minder. Bij Huur op Maat wordt elk jaar het inkomen van de huurder getoetst. Corporaties geven in het oude systeem alle huurders, ongeacht hun inkomen, een korting van ongeveer 20% op de marktprijs. Deze woonsubsidie komt dus ook terecht bij bewoners, die het, gezien hun inkomen, niet nodig hebben. En huurders met een lager inkomen lukt het volgens Portaal Eemland vaak niet om een eengezinswoning te bemachtigen, omdat de huurprijs doorgaans boven de huurtoeslaggrens ligt. De eerste ervaringen met het experiment, dat tot 2011 duurt, zijn volgens de SEV positief. Dertien woningcorporaties doen mee aan Huur op Maat, dat is bedacht door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). 'De bedoeling is dat de keuzevrijheid wordt vergroot en de middelen doelmatig worden ingezet. Dat alleen de mensen die het nodig hebben, worden ondersteund', zegt woordvoerster Karien van Dullemen. 'En hopelijk verbetert de doorstroming op de woningmarkt en neemt de segregatie af.' Ook minister Van der Laan van Wonen is te spreken over Huur op Maat. Amsterdam en Utrecht, die een vastgelopen woningmarkt hebben, willen graag meedoen. Maar de SEV vindt het voorstel van Amsterdam, waarbij de huren van gewilde appartementen in het centrum worden verdubbeld, erg verstrekkend. De Utrechtse wethouder Harrie Bosch zegt: 'Huur op Maat kan zeker bijdragen aan een rechtvaardiger verdeling van woonruimte. Maar we moeten ervoor zorgen dat de huurprijzen niet via een omweg meer dan noodzakelijk worden verhoogd.' De Woonbond vindt Huur op Maat een slecht systeem, omdat er ‘een perverse prikkel van uitgaat'. Volgens de Woonbond moeten huurders 'gaan betalen voor de korting van anderen. De groep die het volle pond moet gaan betalen, gaat op termijn verhuizen. Wij zijn bang dat de corporaties dan minder woningen gaan toewijzen aan mensen met een laag inkomen, omdat ze daarop moeten toeleggen. Bovendien rekenen de corporaties vaak al een te hoge marktwaarde voor hun woningen.' (De Volkskrant 2 juli 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/42)

De SEV heeft het eerste half jaar van het experiment Huur op Maat geëvalueerd. Dit artikel gaat in op de belangrijkste resultaten van het experiment. Op 1 oktober 2008 zijn vier corporaties in Nederland met Huur op Maat gestart. Zij sloten tot 31 maart 2009 934 Huur op Maatcontracten af. Nu kunnen huishoudens met een laag inkomen bij dertien woningcorporaties in Nederland een sociale woning ‘boven hun stand' huren dankzij een korting van de woningcorporatie. Uit de evaluatie blijkt dat het draagvlak voor Huur op Maat onder woningzoekenden groot is. Driekwart van de respondenten is het eens met het basisprincipe van Huur op Maat dat mensen met een lager inkomen minder betalen voor dezelfde woning dan mensen met een hoger inkomen. Ruim 60% van de respondenten heeft er geen moeite mee dat de wooncorporatie ieder jaar een inkomenstoets doet; 20% heeft daar wel moeite mee. 60% van de respondenten zegt al bekend te zijn met Huur op Maat; een even grote groep vindt de informatie over Huur op Maat duidelijk. (Journaal Huur & Verhuur 2009/170, drs. H.A. Nuij)

Staatssecretaris De Jager (Financiën) maakt het met ingang van 1 januari 2010 mogelijk dat de hypotheekrenteaftrek van een te koop staande woning herleeft als deze tijdelijk verhuurd is geweest. Deze regeling loopt tot en met 2011. De regeling geldt ook als de verhuur van de te koop staande, voormalige eigen woning al voor 1 januari 2010 is aangevangen en geldt zelfs als de verhuur reeds is beëindigd. Ook voor die gevallen herleeft vanaf 1 januari 2010 de (dubbele) hypotheekrenteaftrek voor die voormalige eigen woning. (Kamerstukken TK 2009-2010, 32 128, nr. 5, Brief staatssecretaris)

Het wetsvoorstel regelt een initiatiefrecht van de huurder, waarmee het initiatiefrecht voor huurders uitgebreid wordt tot alle mogelijke veranderingen en toevoegingen die in redelijkheid van de verhuurder kunnen worden gevergd. Het voorstel voor renovatie van de huurder moet ten minste een omschrijving van de voorgestelde renovatiewerkzaamheden, een raming van de daarmee gemoeide kosten en een voorstel voor de door de huurder te betalen huurverhoging bevatten. Ook voor een collectieve renovatie van een complex van meer dan 10 woningen die een bouwkundige eenheid vormen, is een regeling opgenomen. Wanneer de verhuurder met het voorstel van de huurder(s) niet instemt, kan de verplichting van de verhuurder tot het uitvoeren van de renovatie worden opgelegd door de rechter. (Kamerstukken TK 2009-2010, 31 992, nr. 5, Verslag)

Het Huurteam Rotterdam helpt mensen die een woning van een particulier huren in hun strijd tegen te hoge lasten. Vorig jaar adviseerde het team 1023 keer huurders om in actie te komen tegen een te hoge huur, te hoge servicekosten of achterstallig onderhoud. Het resultaat was een gemiddelde huurverlaging van € 130 per maand, bleek maandag tijdens een presentatie in het stadhuis van Rotterdam. Bij ongeveer 17% van het aantal onderzochte woningen kwam de huur overeen met de maximaal redelijke prijs. Het team komt in actie op verzoek van een huurder. Het controleert de woning aan de hand van een puntensysteem. Met de uitkomst daarvan stelt het de maximaal redelijke huurprijs vast. Is die te hoog of betaalt de huurder te veel servicekosten of is er achterstallig onderhoud, dan begint het team daarover een procedure bij de huurcommissie. Rotterdam heeft het huurteam ingesteld om een einde te maken aan woekerprijzen. Door de krapte op de woningmarkt konden verhuurders bij wijze van spreken zoveel voor een woning vragen als zij wilden. Rotterdam, waar ongeveer 55.000 particuliere huurwoningen staan, ziet deze sector als een goede aanvulling op de coöperaties. Het Huurteam Rotterdam wil de werkzaamheden uitbreiden naar energiebesparing in de particuliere huursector. Na de zomer begint de proef ‘energiezuinigheid'. Het team geeft huurders dan ook advies op dat gebied. (Binnenlands Bestuur 7 juli 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/49)

De Wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte behelst de instelling van een landelijke huurcommissie ter vervanging van de 59 bestaande commissies. (Kamerstukken TK 2009-2010, 31 903)

Bij deze brief biedt minister Van der Laan (WWI) het rapport aan ‘Borging waarden woningcorporaties Nulmeting integriteitsbeleid'. In zijn brief informeert de minister de Kamer over de belangrijkste bevindingen uit het rapport en over de stand van zaken ten aanzien van de overige onderzoeken op het gebied van integriteit. Vaststelling begroting Wonen, Wijken en Integratie (Kamerstukken TK 2009-2010, 32 123 XVIII, nr. 3, Brief minister) Brief minister met het jaarverslag van de Wet bevordering eigenwoningbezit. (Kamerstukken TK 2009-2010, 29 453, nr. 133, Brief minister)

In veel gevallen dwingen huurteams huurverlaging en verlaging van servicekosten af. Het gaat in bijna alle gevallen om woningen van woningcorporaties. Woningcorporaties brengen steeds vaker de maximale huur in rekening, terwijl ze voorheen ongeveer 70% daarvan vroegen. Ze balanceren dus op het randje van wat ze aan huur mogen vragen. Als ze dan een fout maken, met de puntentelling bijvoorbeeld, zitten ze al snel boven de maximale huur, en betalen huurders te veel. Naast het probleem van het in rekening brengen van de maximale huur zijn er ook veel problemen met achterstallig onderhoud bij corporatiewoningen. Voor 78 huurders heeft het Huurteam Tuinsteden vorig jaar een gemiddelde huurverlaging van € 102 per maand afgedwongen wegens onderhoudsgebreken. Bij nog eens 110 huurders konden bovendien de servicekosten met gemiddeld € 15,45 verlaagd worden. Dit blijkt uit het jaarverslag van het Huurteam Tuinsteden 2008. De acties volgden op tweeduizend reacties op het uitdelen van klachtenfolders bij tienduizenden sociale huurwoningen in Geuzenveld-Slotermeer, Noord, Osdorp, Slotervaart en Zuidoost. Het gemiddelde bedrag dat de corporaties bij klachten te veel aan huur blijken te vragen is € 100. Dat is gemiddeld een kwart tot een vijfde van de totale huur. Van corporaties valt te verwachten dat ze de huizen onderhouden, en de huurders in een goede woning onderbrengen. Dat blijkt in de praktijk niet altijd het geval. (Het Parool 22 augustus 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/27)

Eigenaren van woningen die bij verkoop of verhuur niet beschikken over een energielabel, krijgen in de toekomst mogelijk een boete. Minister Van der Laan (WWI) onderzoekt de mogelijkheden hiertoe, schrijft hij in een brief aan de Tweede Kamer. De bewindsman kondigt in zijn brief verder aan dat het vernieuwde energielabel vanaf 1 januari beschikbaar is voor consumenten. Het label is sinds vorig jaar verplicht bij de verkoop of verhuur van een woning, maar kreeg veel kritiek. Zo maakte het label geen onderscheid tussen tussen- en hoekwoningen, terwijl de laatste meer energie verbruiken. Het nieuwe label moet een beter onderscheid mogelijk maken tussen de verschillende soorten woningen, zodat direct duidelijk is welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Ook moet de woning door een medewerker van een gecertificeerd bedrijf worden beoordeeld. En dit bedrijf wordt weer gecontroleerd of het zich aan de regels houdt. Hoewel het label verplicht is, bestaat er nog geen sanctie voor huiseigenaren die er nog niet over beschikken. Daar komt nu verandering in. Van der Laan laat onderzoeken of hij het ontbreken van een label kan bestraffen met bijvoorbeeld een bestuurlijke boete. (Kamerstukken TK 2009-2010, 30 196, nr. 81, Brief minister)

In deze zaak ging het om twee mondelinge huurovereenkomsten met betrekking tot twee afzonderlijke kelderruimtes die onderling met elkaar verbonden waren. De met de straat verbonden kelder werd gebruikt als reparatie- en verkoopruimte voor fietsen. De andere kelder, die geen eigen verbinding met de straat had, werd gebruikt als fietsenstalling. Met betrekking tot de laatste kelder werd de huurovereenkomst opgezegd. De vraag is welk huurregime de overeenkomsten met betrekking tot beide kelderruimtes beheerst. Het Hof oordeelde in deze zaak dat, nu er sprake is van twee onderling verbonden kelders die in wezen één geheel vormen, op deze beide kelders gezamenlijk slechts één huurregime van toepassing was. Het Hof oordeelde dat het gebruik als fietsenstalling overheersend was, zodat de huurovereenkomsten worden beheerst door art. 7:230a BW. Mede van belang achtte het Hof dat de eerste kelder een gewone huisdeur had, slechts bereikbaar was door middel van een steile trap en geen etalage kende, terwijl geen sprake was van een afzonderlijke verkoopruimte. Dat uit de verkoop en reparatie van fietsen meer omzet werd behaald dan uit de stalling van fietsen, achtte het Hof onvoldoende van belang. (Hof Amsterdam 10 februari 2009, LJN BI6413 (zie ook RVR 2009, 82)

Wijziging van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en de Woningwet in verband met het plegen van onderhoud door verenigingen van eigenaars. Verslag van de algemene commissie voor Wonen Wijken en Integratie, vastgesteld op 9 oktober 2009. (Kamerstukken TK 2009-2010, 31 991, nr. 5, Verslag)

In dit artikel beoogt de auteur de huurrechtadvocaat bewust(er) te maken van de verschillende ondernemingsrechtelijke aansprakelijkheidsvormen en schetst hij de mogelijkheden die deze de cliënt kunnen bieden. Gefocust wordt daarbij op de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (BV) omdat deze in de praktijk het meeste voorkomt. Hij gaat hierbij in op de aansprakelijkheid rond de oprichting, de bestuurdersaansprakelijkheid na de oprichting en de aandeelhoudersaansprakelijkheid. De auteur beveelt aan dat iedere advocaat bij het behandelen van zijn zaken controleert of er bij de wederpartij sprake is van (één van) de ondernemingsrechtelijke aansprakelijkheidsvormen. (TvHB 2009, nr. 3, mr. M.C. van Rijswijk)

Het belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst bestaat uit méér dan alleen het veiligstellen van eventuele investeringen. Een beding dat de rechten die huurder aan het wettelijk systeem kan ontlenen beperkt. behoeft niet in alle gevallen de wettelijke huurbescherming ‘in haar wezen' aan te tasten. Het beding dat de voortzetting van de huurovereenkomst na vijf jaar uitsluit, verlegt het ondernemersrisico naar de huurder. Daartegenover zijn toereikende voorzieningen getroffen die huurder's risico weer beperken. Zoals ten aanzien van huurder's verplichtingen tegenover zijn personeel en het feit dat huurder geen investeringen hoeft te plegen. (Rb. Amsterdam, sector kanton, 14 mei 2009, WR 2009/102)

Het ministerie van VROM is gestuit op mogelijk strafbaar handelen van woningcorporaties. Dat schrijft minister Van der Laan aan de Tweede Kamer. Het ministerie onderzoekt op dit moment of er sprake is van onrechtmatige grond- en vastgoedtransacties (ABC-constructies). (Cobouw 23 oktober 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/89)

Art. 7:219 BW vestigt aansprakelijkheid van de huurder jegens de verhuurder voor schade, toegebracht aan het gehuurde door derden die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken, dan wel zich met diens goedvinden op het gehuurde bevinden. De ratio van art. 7:219 BW brengt mee dat onder de schade mede is begrepen het ten behoeve van de hennepteelt illegaal aftappen van stroom waardoor de elektrische installatie niet meer voldoet aan de daaraan te stellen veiligheidseisen. De exploitatie van de hennepkwekerij door de kleinzoon van huurster in het schuurtje op de gehuurde standplaats kan als tekortkoming in de naleving van de huurovereenkomst aan de huurster toegerekend worden. Bij de beoordeling of deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, kan de onwetendheid van huurster met de wanprestatie meegewogen worden. (HR 29 mei 2009, LJN BH2952. Zie ook WR 2009/92)

Art. 2 en 11 van het Besluit beheer sociale huursector (Bbsh) worden gewijzigd. In art. 11g van het Besluit was een regeling opgenomen betreffende bijdragen door de sociale verhuurders in de kosten van verhuizing van huurders van hun woongelegenheden, indien verhuizing noodzakelijk was in verband met een voorgenomen renovatie van de woongelegenheid als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin BW. De minimale hoogte van deze bijdrage voor zelfstandige woningen, woonwagens en standplaatsen was in het Bbsh vastgesteld, en kon jaarlijks bij ministeriële regeling worden aangepast. De behoefte was naar voren gekomen deze regeling, die alleen voor sociale verhuurders gold, uit te breiden tot particuliere verhuurders. Op die grond is een regeling met gelijke strekking in plaats van in het Bbsh opgenomen in het BW. Deze sluit aan op art. 7:275 BW, dat aan de rechter de bevoegdheid geeft een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van de huurder vast te stellen in een aantal gevallen die onder andere renovatie kunnen betreffen. Tevens sluit dit besluit aan op de in art. 7:220 BW genoemde mogelijkheid voor een vermindering van de huurprijs of schadevergoeding in verband met renovatie. Onder woongelegenheid wordt in art. 1 lid 1, onder b Bbsh begrepen woning, standplaats, woonwagen en instelling waarin aan ten minste vijf personen van 65 jaar of ouder duurzaam verblijf en verzorging wordt verschaft. De woorden ‘en instelling waarin aan ten minste vijf personen van 65 jaar of ouder duurzaam verblijf en verzorging wordt verschaft' zijn niet overgenomen in het BW. Een dergelijke instelling wordt echter niet aan de werking van het BW onttrokken. Het is mogelijk dat de betreffende vijf of meer personen binnen het gebouw van de instelling over een zelfstandige woning in de zin van art. 7:234 BW beschikken. Ook wanneer deze bewoners huurder zijn van onzelfstandige woonruimte, zullen zij recht hebben op een vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten. Wanneer zij onderhuurder zijn van de instelling die zelf jegens de verhuurder als (hoofd)huurder optreedt, dan dient die instelling er op toe te zien dat de (hoofd)verhuurder aan de onderhuurders de bedragen voldoet die aan hen toekomen. Met de onderhavige wijziging van het Bbsh is een bepaling opgenomen waardoor het voldoen aan Europeesrechtelijke verplichtingen die betrekking hebben op of samenhangen met onderwerpen uit de Woningwet bij ministeriële regeling kan plaatsvinden. Daarnaast is het voornemen tot overdracht van economische eigendom expliciet onder de meldingsplicht van art. 11d lid 1 Bbsh gebracht. In dat artikel is een regeling opgenomen voor het geval een toegelaten instelling een deel van haar woningbezit wil vervreemden of bezwaren. Door dit expliciet op te nemen kan over deze verplichting geen discussie meer bestaan en wordt voorkomen dat corporaties kunnen bestrijden dat van zo'n verplichting sprake is. Voorts is Afdeling 10 van Titel 9 van Boek 2 BW toegevoegd aan art. 26 lid 1, onderdeel a Bbsh zodat die afdeling van toepassing is voor woningcorporaties. In de bijlage behorende bij het Besluit huurprijzen woonruimte zijn twee verwijzingen aangepast. Dit betreft een verwijzing naar gewijzigde of vervallen artikelen van de Woningwet en naar het stadsvernieuwingsplan zoals dat bedoeld was in de vervallen Wet op de stads- en dorpsvernieuwing. Tot slot is in de bijlage bij de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta) een onderdeel ingevoegd waarmee art. 27 lid 1 Bbsh wordt toegevoegd aan de lijst met wettelijke controles op grond van die wet. (Stcrt. 9 september 2009 en Stb. 2009, 367)

De Vereniging Huurdersbelangen Regentenkwartier (VHR) heeft bij de kantonrechter in Eindhoven een verzoekschrift ingediend op basis van de Wet op het overleg huurders verhuurder over een huurverhoging van parkeerplaatsen in het wooncomplex door VB&T Vastgoedmanagement als gevolmachtigde van ING Real Estate Investment Management. VHR heeft de kantonrechter verzocht een uitspraak te doen over de voorgenomen huurprijsverhoging van de parkeerplaatsen met 5% en verzocht deze huurverhoging ongeldig te verklaren en vast te stellen op maximaal 2,5%. VHR verzoekt de kantonrechter ook uitspraak te doen over het standpunt van VHR over het vormen van één entiteit van de parkeerplaats met de woning, die zij als onlosmakelijk met elkaar verbonden ziet, ook al zijn er twee afzonderlijke huurovereenkomsten. Ten slotte verzoekt VHR de kantonrechter VB&T de verplichting op te leggen de rechten van VHR ingevolge de Overlegwet te respecteren. (Rb. 's-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 22 juli 2009, LJN BJ4290. Zie ook Journaal Huur & Verhuur 2009/209, m. nt. mr. Th. Gardenbroek)

Art. 7:296 lid 2 BW bepaalt dat een vordering tot huurbeëindiging op grond van dringend eigen gebruik niet toewijsbaar is indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet diens echtgenoot, geregistreerd partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind is en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Het oude huurrecht bevatte een soortgelijke bepaling. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat de bedoeling van de bepaling is om te voorkomen dat de huurder van de bedrijfsruimte kort na het optreden van een nieuwe verhuurder wordt geplaatst voor de noodzaak het gehuurde te ontruimen op grond van de wens van de nieuwe verhuurder om het gehuurde zelf in gebruik te nemen. De ratio van deze regeling leidde ertoe dat de Hoge Raad in 1996 (NJ 1997, 557) oordeelde dat ook in een situatie waarin geen wijziging optreedt in de juridische entiteit van de verhuurder, de bepaling van overeenkomstige toepassing kan zijn. In die zaak was geen sprake van opvolgend verhuurderschap, maar waren de aandelen in de verhurende vennootschap in andere handen gekomen. De identiteit van de verhuurder was dus hetzelfde gebleven. Vervolgens werd echter door de verhuurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik door de nieuwe aandeelhoudster (moedermaatschappij). De Hoge Raad oordeelde dat ook in een dergelijke situatie de wachttijd van drie jaar geldt. Voorop dient dus te staan of de bij verhuurder opgekomen behoefte om op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik (waaronder tevens renovatie valt) samenhangt met een wezenlijke wijziging in de identiteit van de verhuurder of de zeggenschapsverhoudingen over de verhuurder. In de onderhavige kwestie was wel sprake van opvolgend verhuurderschap en had de nieuwe verhuurder zich in beginsel dus te houden aan de wachttijd van drie jaar. Omdat de behoefte aan eigen gebruik echter niet samenhing met de verandering van identiteit aan verhuurderzijde, oordeelde het hof dat een beroep van de huurder op de wachttijd in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was. (HR 10 juli 2009, LJN BI3820 en JHV 2009/193, m nt. mr. F. Borst)

Van de huurder kan in redelijkheid niet worden gevergd dat hij akkoord gaat met het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, waarbij hij zijn berging kwijtraakt tegen financiële compensatie. (Hof Amsterdam 2 juni 2009, LJN BJ8496, Nieuwsbrief Huurrecht m.nt. mr. H.J. Rossel)

De contractsvrijheid om een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur te sluiten is zeer beperkt. De tekst van de huurovereenkomst is niet zonder meer doorslaggevend, noch het nagestreefde belang en het doel dat verhuurster zich gesteld heeft om short stay woningen aan te kunnen bieden aan buitenlandse studenten of gasten. Art. 7:232 lid 2 BW is niet de enige mogelijkheid om dit doel te realiseren. Indien de huur niet valt onder de gevallen van art. 7:274 BW en ook niet onder het speciale art. 7:274 lid 4 BW met betrekking tot studenten, kan niet snel worden aangenomen dat er sprake is van huur naar zijn aard van korte duur. Art. 7:274 lid 2 BW is hier niet van toepassing, mede omdat huurder geen uitwisselingsstudent maar een wetenschappelijk onderzoeker is die met zijn vrouw de woning bewoont, hij een aanstelling voor drie jaar heeft en verhuurster de mogelijkheid tot verlenging van de huurtermijn van een jaar niet zonder meer uitsluit. (Rb. Amsterdam, sector kanton, 20 mei 2009, WR 2009/96)

Bevoegdheid tot strafrechtelijke ontruiming van gekraakt bedrijfspand door kraker ten aanzien van wie een redelijk vermoeden van overtreding van art. 429sexies Sr bestaat. Kraker beschikt met betrekking tot het pand over een huisrecht. De ontruiming, die een inbreuk oplevert op dit grondwettelijk en verdragsrechtelijk beschermde recht, dient te berusten op een in een formele wet neergelegde en daarin voldoende kenbaar en voorzienbaar omschreven bevoegdheid. Art. 124 RO en art. 2 Politiewet beantwoorden niet aan dit criterium. Dit geldt evenzeer voor die artikelen bezien in samenhang met art. 429sexies Sr. Bevoegdheid tot binnentreden ter aanhouding van een verdachte ex art. 55 lid 2 Sv omvat niet de bevoegdheid tot ontruiming. Geen verlies van huisrecht door tijdelijke afwezigheid van bewoner als gevolg van aanhouding en overbrenging naar plaats van verhoor. (HR 9 oktober 2009, LJN BJ1254)

Y huurt van X een woning. Y laat een huurachterstand van ruim 3 maanden ontstaan. X spreekt Y in een spoedprocedure aan tot betaling van de achterstand en ontruiming van de woning. Vlak voor de zitting betaalt Y de huurachterstand. De voorzieningenrechter oordeelt dat vaststaat dat Y is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen, nu hij de huur over 3 maanden niet tijdig heeft betaald. Gelet op het feit dat Y de huur over die maanden echter alsnog heeft voldaan, mag, mede gezien de mogelijkheid van verlening van een terme de graçe, aangenomen worden dat de rechter in een reguliere procedure de ontbinding van de huurovereenkomst, zo die door X gevorderd zou worden, niet zal toewijzen. (Rb. Almelo 10 juli 2009, LJN BJ8824)

Het aantal mensen dat woont in een wijk met leefbaarheidsproblemen is in tien jaar tijd ('98-'08) afgenomen van ruim 1,3 miljoen tot iets minder dan 900.000. De positieve ontwikkelingen gaan vooralsnog niet ten koste van aangrenzende gebieden. De meeste vooruitgang werd geboekt in gebieden die in 1998 de grootste problemen hadden. Daar zitten ook de 40 geselecteerde aandachtswijken tussen, al blijven de achterstanden groot. De grootste problemen doen zich nog steeds voor in de vier grote steden, en dan vooral in Rotterdam. Dat blijkt uit de rapporten ‘Leefbaarheid door de tijd' en de nulmeting van de ‘Waterbedeffecten van het wijkenbeleid' die minister Van der Laan (WWI) samen met de Voortgangsrapportage Wijken naar de Kamer stuurde. Verbetering van de veiligheidssituatie en de woningvoorraad en vermindering van overlast droegen voor de helft bij aan de betere leefbaarheid. De daling van de werkeloosheid de andere helft. Zo was een dip tussen 2002 en 2006 in de verbetering van de leefbaarheid, die nauw samenhing met de destijds stijgende werkeloosheid, al bleken niet alle wijken hier even gevoelig voor. De huidige economische crisis zal volgens Van der Laan zeker de aandachtswijken treffen. Met de programma's voor bemiddeling naar werk en de extra inzet van het UWV Werkbedrijf, de aanpak van de jeugdwerkeloosheid en het vroegtijdig schoolverlaten, wil het kabinet ook voor deze wijken de dreigende verslechteringen zoveel mogelijk temperen. De minister is tevreden met de uitvoering van de verbeterplannen waarmee de achterstanden in tien jaar moeten worden weggewerkt. Zo is in de Amersfoortse wijk Kruiskamp het aantal meldingen van jongerenoverlast met bijna een kwart gedaald. In Kanaleneiland daalde de criminaliteit met 14%. In Woensel-West (Eindhoven), Meezenbroek (Heerlen) en Zuilen-Oost zijn de scores voor veiligheid op de zogeheten Leefbarometer belangrijk verbeterd. Ook op onderwijsgebied zijn er lichte verbeteringen. In vergelijking met 2006 verlaten meer jongeren de school met een diploma op zak en is het aantal leerlingen dat naar havo of vwo gaat licht gestegen. Sommige wijken in Groningen, Heerlen en Amsterdam laten goede resultaten zien bij het terugdringen van het voortijdig schoolverlaten, al loopt een aantal wijken in Rotterdam en Utrecht nog behoorlijk achter. Van der Laan benadrukt dat lang niet alles in nog cijfers is uit te drukken, aangezien de wijkaanpak pas ruim een jaar in uitvoering is en een ‘horizon' van tien jaar heeft. Voorop staat wat hem betreft het toepassen van experimenten met soms radicaal andere werkwijzen om de complexe problemen aan te pakken. De aanpak ‘Achter de voordeur' waar met huisbezoeken een eenduidige aanpak van bijvoorbeeld multiprobleemgezinnen centraal staat, laat in een groeiend aantal wijken veelbelovende resultaten gezien. De opgedane kennis wil Van der Laan ten goede laten komen aan alle Nederlandse wijken waar problemen zijn. De komende periode moet volgens de minister extra werk worden gemaakt van de samenwerking tussen het onderwijs en het bedrijfsleven, en van versterking van de wijkeconomie. Inmiddels hebben 61 externe partijen uit het bedrijfsleven en de wereld van sport en cultuur zich aangesloten bij de Landelijke Alliantie Krachtwijken. Het afgelopen jaar werden onder andere overeenkomsten gesloten met Albert Heijn en de betaald voetbalorganisaties over hun bijdrage aan de wijken en gemeenten waarin zij actief zijn. In de wekelijkse wijkbezoeken wil de minister nadrukkelijker in gesprek over het onbehagen waar wijkbewoners hem deelgenoot van maken. Vooral de ‘oude' Nederlanders zeggen soms dat er veel aandacht uitgaat naar de nieuwe Nederlanders en dan in het bijzonder de jongeren. 'Aandacht gaat daar naar toe waar de problemen het meest urgent zijn. Logischerwijs dus ook naar de nieuwe Nederlanders en naar de jongeren. Maar ik neem het signaal uiterst serieus want wij willen niemand voortrekken. Ik wil weten hoe het zit en zal er ook tijdens mijn wijkbezoeken indringend met wethouders en bewoners over in gesprek gaan', aldus minister Van der Laan. (Persbericht Ministerie van VROM 21 oktober 2009)

Brief minister met het jaarverslag van de Wet bevordering eigenwoningbezit. (Kamerstukken TK 2009-2010, 32 123 XVIII, nr. 3, Brief minister)

Dit artikel geeft aanknopingspunten bij de bepaling van de hoogte van tegemoetkoming bij verhuis- en inrichtingskosten zoals bepaald in art. 7:297 BW. Vaak blijken de bedragen zoals huurder en verhuurder die bedenken, niet over een te komen. Een huurder komt al snel met enkele tonnen voor de dag, terwijl de verhuurder een bedrag van enkele duizenden euro's voorstelt. Aan de hand van wetsgeschiedenis, jurisprudentie en literatuur geven de auteurs aanknopingspunten voor de begroting van deze kosten en voor de tegemoetkoming. (TvHB 2009, nr. 4, mr. M. Sloot en mr. A. Kemp)

De auteur besteedt aandacht aan de rechtspositie van de eigenaar van een onroerende zaak die zich bij het einde van een beperkt recht geconfronteerd ziet met een huurder die de zaak gehuurd heeft van de beperkt gerechtigde. In de eerste plaats wordt de wettelijke regeling besproken, waarbij wordt stilgestaan bij de bevoegdheid van de beperkt gerechtigde om te verhuren. Vervolgens wordt aangegeven op welke gronden de eigenaar kan weigeren om een huurovereenkomst na het einde van een beperkt recht gestand te doen. Conclusie: huurder doet er verstandig aan bij het sluiten van de huurovereenkomst na te gaan of zijn verhuurder wel eigenaar is van het verhuurde. (TvHB 2009, nr. 3, mr. R. Glas)

Vochtprobleem in woning door een gebrek of gebreken van bouwkundige aard. Huurder mocht er bij het aangaan van de huurovereenkomst, gelet op de aanprijzing van de woning in de brochure en de hoogte van de huurprijs, van uitgaan dat bij normaal gebruik van de woning het vochtprobleem niet zou ontstaan. Onder normaal gebruik, ook van een woning uit omstreeks 1910, valt mede dat de huurder gedurende zijn afwezigheid de thermostaat van de verwarming op een lage(re) stand kan zetten en dat hij daarin zijn eigendommen kan plaatsen zonder dat hij extra maatregelen moet treffen om te voorkomen dat deze aangetast worden door vanuit de fundering optrekkend vocht en vochtdoorslag vanuit de muren van de woning. Daarbij komt dat huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft meegedeeld dat hij een omvangrijk archief van film- en videobanden en filmposters wilde opslaan in de woning. Verhuurders hebben in verband daarmee huurder niet gewaarschuwd voor de mogelijkheid van optrekkend vocht en vochtdoorslag in de woning, zodat huurder daarmee geen rekening behoefde te houden. Vernietiging huurovereenkomst op grond van dwaling. Nu het om een huurovereenkomst gaat waarbij het gebruik niet ongedaan gemaakt kan worden, ontzegt de kantonrechter gedeeltelijk de werking van de vernietiging. Gelet op de aard en ernst van het gebrek komt het de kantonrechter billijk voor om de huurprijs te verminderen met een bedrag van 40%. Dit is een vaststelling op de voet van art. 3:53 lid 2 BW van de gevolgen van de vernietiging van de huurovereenkomst. (Rb. 's-Gravenhage, sector kanton, 22 april 2009, WR 2009/95)

Het verstrekken van voorwaardelijke huurcontracten is één van de dwangmiddelen die stadsdeel Slotervaart en woningcorporaties inzetten om de leefbaarheid en veiligheid in probleemwijk Overtoomse Veld aan te pakken. Huurders die overlast veroorzaken worden wat betreft hun woongedrag in de gaten gehouden en kunnen stevige consequenties tegemoet zien als ze zich niet aan de voorwaarden houden. Zo is in het huurcontract opgenomen dat de overeenkomst kan worden ontbonden zodra weer sprake is van overlast. Het gaat met name om overlast van kinderen op straat, die bijvoorbeeld de buren intimideren. (Het Parool 26 oktober 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/88)

Een Maastrichtse woningbouwvereniging mag een vrouw die overlast veroorzaakt uit haar woning zetten. Dat heeft de rechter in Maastricht in kort geding bepaald. De problemen worden vooral veroorzaakt door de kleinkinderen van de vrouw. Die intimideren en bedreigen volgens de rechter buurtbewoners. Een aantal mensen zou zo bang zijn voor de familie dat ze willen verhuizen. De woningen naast het huis van de vrouw staan leeg. De vrouw moet nu binnen twee weken haar huis uit, anders mag de politie haar uit de woning halen. Ook moet ze de proceskosten van € 800 betalen. (Rb. Maastricht, sector kanton, 23 oktober 2009, LJN BK1099)

Op 26 augustus 2009 is het initiatiefwetsvoorstel Kraken en Leegstand (CDA, VVD en ChristenUnie) ingediend. Het wetsvoorstel voorziet in een strafrechtelijk kraakverbod en een lik-op-stuk-beleid qua handhaving. Het recht in eigen hand nemen door krakers behoort tot het verleden en het eigendomsrecht van de eigenaar komt weer voorop te staan. Daarnaast biedt het initiatiefwetsvoorstel de gemeenten effectieve en substantiële beleidsinstrumenten aan om de leegstand van kantoren en bedrijfspanden terug te dringen. Het initiatiefwetsvoorstel voorziet in een algeheel strafrechtelijk kraakverbod. Kraken wordt altijd en overal verboden en niet meer afhankelijk van de periode dat de kantoren en bedrijfspanden leegstaan. Ingevolge het initiatiefwetsvoorstel blijft kraken niet langer een overtreding, maar wordt het een misdrijf. Het Wetboek van Strafrecht wordt hiertoe aangepast. Gemeenten wordt de mogelijkheid geboden om een leegstandsverordening vast te stellen waarmee actief leegstandsbeheer mogelijk wordt. Onderdelen van een leegstandsverordening zijn een gebiedsgerichte meldingsplicht van leegstaande kantoren, bedrijfspanden en winkelpanden en het voeren van een leegstandsoverleg onder leiding van de gemeente, uitmondend in een leegstandbeschikking. Mocht in het uiterste geval de eigenaar helemaal niet meewerken, dan zorgt deze initiatiefwet voor de mogelijkheid dat gemeenten een of meer gebruikers aan de eigenaar van het leegstaande pand voordragen. Het initiatiefwetsvoorstel vergroot de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en transformatie van verouderde en langdurig leegstaande kantoren. (Kamerstukken TK 2009-2010, 31 560, nr. 1-3, Voorstel van wet c.a.)

Woningcorporatie Rochdale is van plan slecht betalende huurders een cursus te laten volgen om beter met geld te leren omgaan. Echte wanbetalers, recidivisten, zouden de lessen zelfs min of meer verplicht moeten volgen. Rochdale, deurwaarderskantoor Incassade dat werkzaam is voor Rochdale en Madizo, een schuldhulpverleningsorganisatie, voeren al enige tijd overleg over de plannen, die voor het einde van dit jaar moeten worden uitgevoerd. Het gaat hierbij om een preventieve actie waarbij met name gedacht wordt aan huurders die voor de tweede en derde keer forse huurachterstanden hebben opgebouwd. De bedoeling is dat huurders met veel schulden en huurachterstanden iets aan hun gedrag veranderen. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) zal de cursussen verzorgen. Mensen zullen formeel niet verplicht zijn de cursussen te volgen, maar zullen ze het in de praktijk wel uit hun hoofd laten er niet aan mee te doen. Wanbetalers die ingaan op het aanbod worden namelijk coulante regelingen aangeboden, terwijl de regels voor huurders die de geboden hulp afslaan strenger worden dan voorheen. Uiteindelijk zal op wanbetaling uitzetting uit de woning volgen. De aanleiding voor de budgetcursussen is volgens Incassade het toenemen van het aantal wanbetalers. Naar verluidt liep Rochdale vorig jaar € 1,8 miljoen huurinkomsten mis door wanbetaling, vooral door huurders die steeds opnieuw verzuimen huur te betalen. Juist de groei van het aantal recidivisten denkt Incassade te stoppen met het aanbieden van budgetcursussen. (Het Parool 5 oktober 2009. Zie ook OpMaat Huurrecht, nieuwsbericht 2009/87)