FIP 2012, afl. 7 - Sign. - Geen zorgplichtschending bij hypotheekverstrekking of executieverkoop
Aflevering 7, gepubliceerd op 01-10-2012 De bank kan geen verwijt worden gemaakt ten aanzien van de toets die zij heeft aangelegd bij het verstrekken van de hypothecaire leningen aan eisers. Zij kan meer krediet verlenen dan mogelijk is op basis van de maximale leencapaciteit zoals berekend volgens de door haar gebruikelijk gehanteerde berekeningswijze, indien daarvoor aanleiding is. Eisers zijn ondernemers die in de regio goed bekend staan. Zij beschikken over goede bouwkundige capaciteiten. Zij hadden B5 en het buurpand daarvan zelf gebouwd en B5 met winst verkocht. Het doel van de bouw van B9 was ook, eventueel op termijn, de verkoop van het pand. Het bij aanvang door eisers geleende bedrag was in beginsel voldoende om door zelfwerkzaamheid een woning op B9 te bouwen. Bovendien waren eisers zelf in hoge mate overtuigd van de haalbaarheid van hun plannen. Het verstrekken van de laatste lening van € 75.000 was gerechtvaardigd, gelet op het belang van zowel eisers als de bank bij het realiseren van een zo hoog mogelijk resultaat bij verkoop van de woning. Eisers hebben de hypothecaire lasten steeds tijdig kunnen voldoen, totdat in 2008 de leningen (die de bank niet wilde verstrekken) door BlG werden versterkt. Hieruit kan worden afgeleid dat de bank de eerder verstrekte leningen op goede gronden aan eisers heeft verstrekt. Eisers hadden vanaf het begin duidelijk het doel voor ogen om met de bouw van B9 een zo hoog mogelijke winst te behalen. Nu zij de bouw zelfstandig ter hand hebben genomen, hadden zij daarbij ook de verantwoordelijkheid om overzicht te houden over de daarvoor te maken kosten en deze, waar nodig, zo veel mogelijk te beperken. De bank mocht, gelet op de goede naam van eisers en het door hen behaalde resultaat bij de bouw van B5, er ook op vertrouwen dat zij deze verantwoordelijkheid konden dragen. De bank heeft bij het verstrekken van de hypothecaire leningen haar zorgplicht niet geschonden. Ook in de executiefase rustte een zorgplicht op de bank. Het enkele feit dat de woning met een onvolledige en onjuiste omschrijving op de website van vastgoedveiling stond vermeld, brengt niet met zich dat de bank daarmee zodanig onzorgvuldig heeft gehandeld dat zij haar zorgplicht jegens eisers heeft geschonden. Het stond de bank vrij om ter voorbereiding op de veiling een taxatie uit te laten voeren in eigen opdracht, ondanks het feit dat eisers al beschikten over een aantal taxatierapporten. Niet alle taxaties waren immers recent uitgevoerd, terwijl de hoedanigheid van de opdrachtgever en het doel van de taxatie invloed kunnen hebben op het resultaat van de taxatie. Eisers wilden niet meewerken aan een nieuwe taxatie zodat aan de bank niet het verwijt worden gemaakt dat zij een zichttaxatie heeft laten uitvoeren. Bovendien was al veel informatie over de woning beschikbaar omdat de woning al enige tijd in de verkoop stond. Dat de bank vervolgens op de veiling heeft ingezet met een bedrag van € 750.000, is niet in strijd met de op haar rustende zorgplicht. Het risico bestond dat bij een hogere inzet geen enkele koper bereid zou zijn de woning af te nemen, hetgeen meer executiekosten met zich mee zou brengen. De communicatie tussen partijen is op de dag van de veiling niet vlekkeloos verlopen. De keuze van de bank om de veiling niet op te schorten ondanks de mededeling van eisers dat een onderhands bod werd gedaan van € 900.000, is echter niet onzorgvuldig jegens eisers. mede gelet op het feit dat noch op noch na de veiling de betreffende derde is overgegaan tot aankoop van de woning voor genoemd bedrag, heeft de bank terecht vooraf duidelijkheid willen verkrijgen of deze derde voldoende zekerheid bood ten aanzien van de wil en mogelijkheid om af te nemen, terwijl de tijd hiervoor ontbrak. De bank heeft haar zorgplicht in de executiefase jegens eisers niet geschonden.