FIP 2014/280 - Sign. - Huurbeding, beheersbeding, ontruimingsbeding (Vrzngr. Rb. Oost-Brabant 13 augustus 2013, ECLI:NL:RBOBR:2013:4937, «JOR» 2014/244)
Aflevering 7, gepubliceerd op 28-10-2014 Ingevolge art. 3:264 lid 4 BW kan het huurbeding niet worden ingeroepen jegens de huurder, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd. Uit de huurovereenkomst d.d. 30 mei 2011, blijkt dat met ingang van 1 juni 2011 een kamer op de begane grond van het woonhuis aan haar is verhuurd. Nu de notariële akte van 8 juni 2011, waarbij aan V het recht van eerste hypotheek is verleend op het pand, op 9 juni 2011 is ingeschreven in de openbare registers, moet worden aangenomen dat de woonruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd. Daarmee kan het huurbeding, op grond van art. 3:264 lid 4 BW niet tegen H worden ingeroepen. Nu geldt dat het huurbeding niet jegens H kan worden ingeroepen, moet worden uitgegaan van een pand in verhuurde staat, met een daarbij behorende executiewaarde. Omdat voor de hoogte van deze executiewaarde kennelijk niet bepalend is hoeveel huurders zich in het pand bevinden, zal het verlof jegens de overige huurders worden geweigerd, nu van een belang bij ontruiming van de overige huurders daarmee onvoldoende is gebleken. Ingevolge art. 3:267 eerste zin BW is de hypotheekhouder bevoegd een beheersbeding in te roepen en het onderpand in beheer te nemen, indien de hypotheekgever in ernstige mate tekortschiet in zijn verplichtingen jegens de hypotheekhouder en hiervoor machtiging wordt verleend door de voorzieningenrechter. In onderhavige hypotheekakte is een beheersbeding opgenomen. In voldoende mate is aannemelijk dat hypotheekgever in zijn verplichtingen jegens V in ernstige mate is tekortgeschoten. Niet alleen is sprake van een betalingsachterstand, maar ook heeft de hypotheekgever het onderpand geheel of gedeeltelijk verhuurd (aan anderen dan H) in strijd met het huurbeding. Het verzoek tot machtiging om het onderpand in beheer te nemen, zal derhalve worden toegewezen. Ingevolge art. 3:267 tweede zin BW is de hypotheekhouder bevoegd een ontruimingsbeding in te roepen en het onderpand onder zich te nemen, indien zulks met het oog op de executie vereist is. In onderhavige hypotheekakte is een ontruimingsbeding opgenomen op basis waarvan V, indien zulks met het oog op de executie vereist is, bevoegd is het onderpand onder zich te nemen en hypotheekgevers verplicht zijn het onderpand te ontruimen en ter vrije beschikking van V te stellen. Aangezien voor het gebruikmaken van deze bevoegdheid geen machtiging van de voorzieningenrechter vereist is, heeft V geen belang bij deze voorziening en zal het gevraagde op dat punt worden afgewezen. Indien zulks met het oog op de executie vereist is, kan de deurwaarder op grond van de grosse van de hypotheekakte na betekening daarvan tot ontruiming van hypotheekgever overgaan. Het ontruimingsbeding kan, nu het huurbeding niet jegens huurders kan worden ingeroepen, uitdrukkelijk niet aan huurders worden tegengeworpen.