Aflevering 3

In dit themanummer van Grondzaken in de Praktijk staat taxeren centraal. Voor nadeelcompensatie is dat dagelijkse praktijk. Het belang van een goede taxatie kan eigenlijk nauwelijks worden onderschat. In veel gevallen hangt het van (de hoogte van) de taxatie af of er wel of niet een recht op een vergoeding bestaat. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de rechtspraak de nodige eisen stelt aan de taxatie. In het kader van dit themanummer zullen we in deze rubriek stilstaan bij de belangrijkste aspecten van de jurisprudentie met betrekking tot de taxatie.

Burenrechtelijke geschillen zijn aan de orde van de dag. Wie de rijdende rechter volgt, weet precies hoe buren soms met elkaar kiften. Ook de gemeente is voor heel veel grondeigenaren de buurman. Illegaal, of als u dat vriendelijker in de oren klinkt, oneigenlijk grondgebruik is een probleem waar geen enkele gemeente aan ontkomt. Die reageren daar heel verschillend op. Oneigenlijk grondgebruik kent een omslagpunt als de bezitter door verkrijgende of bevrijdende verjaring eigenaar wordt. Verjaring heeft een wettelijke regeling die als ingewikkeld wordt ervaren en nogal eens tot misverstanden leidt. Het geven van een informatief overzicht op hoofdlijnen lijkt daarom handig. Dat doe ik voor de helderheid aan de hand van een casus, maar waarschuw direct dat de praktijk veel ingewikkelder is dan het hier lijkt.

Wat is de juiste taxatiemethodiek voor een leegstaand kantoorgebouw zonder marktperspectief in de huidige bestemming? De auteurs gaan in op de BAR/NAR-methode of de DCF-methode versus de comparatieve of residuele berekening en de effecten van de taxatiemethodiek op de (boek)waarde.

Taxatie van grondposities komt steeds meer voor en maakt vaak onderdeel uit van complexe gebiedsontwikkelingsdossiers waarin uiteenlopende belangen spelen. Wij gaan in dit artikel in op de motieven achter de toenemende taxatievraag en de complexiteit van grondtaxaties. Verder lichten wij een aantal praktijkvoorbeelden toe en geven onze visie op het verschil tussen een taxatie en een opinie van waarde.

Leegstand van kantoren is een groot probleem op de vastgoedmarkt. De leegstand komt mede door de economische situatie van de afgelopen jaren, hoewel het probleem zich ook in betere tijden voordeed. Aan de ene kant is de vraag naar kantoorruimte sterk conjunctuurgevoelig, met als logisch gevolg leegstand op bepaalde locaties. Anderzijds was de leegstand ten tijde van economische groei in de jaren 2005 tot midden 2008 ook fors. Het nieuwe werken heeft tevens gezorgd voor flink minder behoefte aan kantoor-vierkante meters. Bedrijven hebben hierdoor steeds minder vierkante meter kantooroppervlak per werknemer nodig.

Een overzicht van rechterlijke uitspraken over de schadeloosstelling bij onteigening uit de periode 1 oktober 2014 tot 1 april 2015.

Zelden verschijnt er zomaar een boek dat echt van belang is voor de privaatrechtelijke grond(bedrijf )praktijk. Illegaal grondgebruik en ruimte is er zo een. Verjaring is bar en boos ingewikkelde materie, waar velen mee worstelen. De schrijfster is niet alleen specialist, maar geeft ook in haar colofon aan: ‘Ik wil het recht weer toegankelijk maken voor gewone mensen, zodat mensen hun problemen zoveel mogelijk zelf kunnen oplossen.’ Geen gemakkelijke opgave, maar ze maakt het zonder meer waar. Hoewel er natuurlijk niet zelden een advocaat aan verjaring te pas komt.

Afwijzing verzoek tot vervanging deskundige(n). Schending ‘equality of arms’? Objectieve rechtvaardiging voor twijfel procespartij aan onafhankelijkheid en onpartijdigheid deskundige. Moment waarop klacht over schijn van partijdigheid moet worden aangevoerd.

Als de overheid grond onder de marktwaarde verkoopt, kan sprake zijn van ongeoorloofde staatssteun. Voor het oordeel of sprake is van staatssteun spelen allerlei aspecten een rol. Dit artikel gaat alleen in op het waarderingsvraagstuk.

De beste graadmeter voor een sterke stad is het feit of een stad investeerders aan zich weet te binden. Investeerders vormen het vliegwiel voor ruimtelijke investeringen; ze brengen de gehele keten van vastgoed- en grondontwikkeling weer in beweging door het geld dat ze naar projecten brengen. Maar veel gemeenten weten in de huidige tijd van weer stijgende woningvraag juist de projecten niet concreet te maken. De woningvraag ligt er, investeerders in de woningmarkt verdringen elkaar, maar de projecten komen simpelweg niet van de grond. Wat is er aan de hand? De stedelijke randvoorwaarden en de geambieerde woonproducten binnen de projecten vormen een mismatch met de agenda van de investeerders. Het doorbreken van deze impasse vraagt meer dan ooit om het richten van de blik naar buiten en om regie, lef en leiderschap, zowel bij de steden als bij de ontwikkelaars op de projecten. Dit zijn de sterke steden en sterke ontwikkelaars van nu. Zij hebben toekomstvisie en kijken naar buiten.

Afgelopen Pinksterweekend stonden we traditiegetrouw met vrienden op de camping. Onthaasten deden onze kinderen en wij op een prachtig gelegen locatie van Staatsbosbeheer. De dienstdoende boswachter bleek uit vrij hard hout gesneden. Hij sprak op zeer directe en forse toon elke kampeergast aan die hij verdacht van een overtreding van de campingregels.

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken @sdu.nl.

Na ruim twee jaar wachten komt het Hof Den Haag met een belangrijke uitspraak over de waardebepaling versus het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van snippergroen. Helaas zit de uitspraak complex in elkaar en is het juridisch niet bepaald zuiver te noemen… Sommige vragen worden beantwoord, maar nieuwe problemen doemen op aan de horizon.