Aflevering 4

In nr. 3 2015 van Grondzaken in de Praktijk onderstreepten we het belang van de taxatie voor nadeelcompensatie. Ook bespraken we een aantal belangrijke aspecten van de jurisprudentie met betrekking tot de taxatie. In deze bijdrage gaan wij in op een onderwerp dat daar nauw mee samenhangt: de betekenis van de WOZ-waarde voor de taxatie bij nadeelcompensatie. Dit aan de hand van een op 21 april 2015 gewezen uitspraak van de Rechtbank Amsterdam. In die uitspraak stelt de verzoeker om nadeelcompensatie dat de door de deskundigen getaxeerde waardevermindering niet juist kan zijn, gelet op het verschil tussen de waardevermindering en de voor het object vastgestelde WOZ-waarden.

In de week dat de buitentemperatuur explosief steeg, ontplofte er een staatssteunrechtelijke bom bij het Gerecht van 1e aanleg. Het Gerecht vernietigde namelijk op 30 juni het welbekende staatssteunbesluit van de Europese Commissie inzake Leidschendam-Voorburg.

Binnenstedelijk bouwen en gebiedsontwikkeling vragen om een nieuwe kijk op samenwerking en financiële spelregels om de nodige investeringen te kunnen bekostigen en tot succesvolle transformatie te komen. Het gaat om de koppeling van verrekensystemen maar ook het meenemen van place making en kwartiermakers in de financiën. Wanneer het ons lukt om kosten van gebiedsontwikkeling te zien als contributie, dan gaan we van gedwongen afdracht naar vrijwillige bijdrage. Gebruik en waardecreatie is hiervoor de drijfveer, maar het vraagt om aanpassing van wet- en regelgeving. In de aanloop naar de nieuwe Omgevingswet wordt hieraan aandacht besteed. Maar ook het recente onderzoek van de Commissie Financiële Ruimte voor Gemeenten opent hiervoor (zij het voorzichtig) de deur.

Deze kroniek behandelt uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) over exploitatieplannen in de periode tussen 1 januari 2015 en 6 mei 2015.

In een eerdere bijdrage aan dit tijdschrift over Energie Service Company (ESCo) concludeerde ik dat energieprestatiecontracten (EPC’s) en ESCo’s meer kansen verdienen. In maart van dit jaar verscheen in opdracht van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Leidraad voor Aanbesteden van Energieprestatiecontracten (Leidraad Aanbesteden EPC). In het voorwoord van de Leidraad Aanbesteden EPC wordt eveneens erkend dat de markt van het verduurzamen van (maatschappelijk) vastgoed maar moeizaam van de grond komt. De Leidraad Aanbesteden EPC beoogt een nieuwe, bruikbare bijdrage te leveren aan het oplossen van knelpunten rondom het aanbesteden van EPC’s voor zowel overheden als marktpartijen. In dit artikel bespreek ik de Leidraad Aanbesteden EPC en de waarde ervan voor de praktijk.

De gemeente Amsterdam heeft de hervorming van het erfpachtstelsel aangekondigd: eeuwigdurende erfpacht met de mogelijkheid tot eenmalige afkoop, dan wel periodieke betaling van de erfpachtcanon. De Grondwaardecommissie Eeuwigdurende Erfpacht, waarin zitting hebben Tom Berkhout (Nyenrode), Dirk Brounen (Universiteit Tilburg) en Piet Eichholtz (Universiteit Maastricht), heeft op 18 juni 2015 haar advies, getiteld ‘Schoon schip’, gepresenteerd aan de Amsterdamse raadscommissie Ruimtelijke Ordening. In plaats van de bestaande systematiek van canonherzieningen, adviseert de commissie om uit te gaan van objectieve uitgangspunten:

De AbRS stelt voorop dat eventuele geluidhinder voor omwonenden, zoals het stemgeluid van buiten spelende kinderen, uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening meegenomen dient te worden in de belangenafweging bij de vaststelling van het bestemmingsplan. De AbRS stelt vast dat is voldaan aan de voor scholen aanbevolen richtafstanden uit de VNGbrochure. Het standpunt van de raad dat er vanuit mag worden gegaan dat het stemgeluid van spelende kinderen als een voor scholen relevante geluidbron in deze richtafstand is meegenomen, acht de AbRS niet onjuist.

Nederland lijdt onder allerlei funderingsverloedering.

Via een meer private publieke ruimte, een toenemende eetcultuur en een internationaler bestaan is de ‘voedselbewustheid’ het laatste decennium enorm toegenomen. Tel daarbij op de zorg om onze planeet met een van welvaart overkokend gebruik en het aantreden van een nieuwe generatie zonder wederopbouwverleden. Zie hier de cocktail voor een vrije omgang met wat de aarde – letterlijk – ons biedt. Pioniers vanuit de WUR (Wageningen Universiteit) gaven deze beweging een frame voor een meer ‘lokale‘ voedselvoorziening als tegenwicht tegen de anonieme productie voor de wereldmarkt. Maar ook die wereldmarkt verandert: FAIRTRADE kent inmiddels vele vormen, van Tony’s Chocolonely chocolade tot Max Havelaar koffie en vele andere producten en merken. ‘Biologisch’ is een verlangen naar zuiver eten, en eten zonder E-nummers is niet ongewoon meer. De rationalisering van onze voedselvoorziening heeft ook geleid tot smaakloze producten, en het gemak tot instant voedsel. De vraag is nu of die causale relatie zo moet zijn. Kan het ook anders, en toch een halfproduct zijn zoals we in de moderne keten Marqt zien? Daarvoor is nu een ‘activistische’ tegenstroom op gang gekomen, die lokaal verankerd een tegen-economie teweegbrengt, en nu ook de stad bereikt.

De auteur geeft beknopt een korte uitleg van de erfpacht met voorbijgaan aan de historisch context, betekenis en motieven. Daarna wordt de erfpacht als potentiële uitgifteversneller van bedrijfsterreinen ontvouwd.

In de rubriek Vraag en antwoord is plaats voor beantwoording van uw praktijkvragen, die ook voor anderen interessant kunnen zijn. Onze deskundigen beantwoorden uw vragen graag! Uw vragen kunt u stellen via: grondzaken@bimmedia.nl.

Wie dit artikel leest met de verwachting een paar korte tips te ontvangen om morgen meer te verkopen, komt waarschijnlijk bedrogen uit. Dit verhaal geeft vooral ideeën om de snelheid van de ontwikkeling meer structureel in te richten, met het doel tempo te maken. Sommige daarvan kunnen morgen wel direct helpen.

In dit artikel presenteren de auteurs zes hoofdlijnen in het versnellen van de verkoop van grond en panden voor commercieel vastgoed. Hierbij putten zij uit hun adviespraktijk.